據(jù)克而瑞 CAIC AI 監(jiān)測(cè)系統(tǒng)對(duì)廣州 13 個(gè)商務(wù)區(qū)、近 300 棟寫字樓的持續(xù)監(jiān)測(cè)分析，今年度廣州第 2 次監(jiān)測(cè)結(jié)果如下：
1）出租率：全市出租率環(huán)比微升0.6% ，租賃回暖。其中，琶洲會(huì)展國際商務(wù)區(qū)、環(huán)市東商務(wù)區(qū)及東風(fēng)路商務(wù)區(qū)市場(chǎng)回?zé)崦黠@；科技企業(yè)、金融業(yè)及醫(yī)療健康等擴(kuò)租需求明顯；
2）租金：二季度廣州全市甲級(jí)寫字樓租金達(dá) 6.0 元/㎡/天，與一季度持平；
3）資產(chǎn)價(jià)值：資產(chǎn)價(jià)值環(huán)比微升 0.7% ，近 9 成項(xiàng)目資產(chǎn)價(jià)值環(huán)比變動(dòng)幅度不超過 5% 。
出租率環(huán)比上升0.6% TMT、金融、醫(yī)療擴(kuò)租需求明顯
01）出租率緩慢恢復(fù)，環(huán)比上升0.6%
廣州甲級(jí)寫字樓出租率 96.7% ，環(huán)比上升 0.6% 。與一季度相比，二季度租賃活動(dòng)明顯增加，市場(chǎng)逐步從疫情中得到恢復(fù)，出租率整體變動(dòng)不大。
①二季度疫情得到控制，租賃市場(chǎng)明顯活躍。第一季度受疫情影響整體表現(xiàn)疲軟，復(fù)工時(shí)間推遲、部分小微企業(yè)受疫情沖擊退租導(dǎo)致租賃活動(dòng)相對(duì)停滯，部分企業(yè)不得不選擇提前退租或削減辦公面積，這一現(xiàn)象在二季度隨著疫情形勢(shì)得到控制，得以有效緩解；
②部分行業(yè)租賃需求釋放。金融企業(yè)、醫(yī)療健康企業(yè)、科技企業(yè)及互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)仍是租賃主力。其中，金融行業(yè)及醫(yī)療健康行業(yè)在疫情中受益，部分中小企業(yè)借機(jī)尋求降租搬遷，科技企業(yè)如互聯(lián)網(wǎng)及數(shù)字科技企業(yè)韌性較強(qiáng)，仍有一定程度的搬遷與擴(kuò)張需求，推動(dòng)出租率小幅提升；
③此外，廣州抗疫情、穩(wěn)經(jīng)濟(jì)等一系列政策發(fā)布，促進(jìn)廣州經(jīng)濟(jì)加速恢復(fù)，廣州的商業(yè)氛圍、營商環(huán)境、創(chuàng)業(yè)政策等實(shí)力較為均衡，使得廣州的寫字樓整體維持在一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)。
02）超七成商務(wù)區(qū)出租率保持穩(wěn)定，近兩成商務(wù)區(qū)出租率出現(xiàn)一定程度反彈
廣州各個(gè)商務(wù)區(qū)出租率整體趨于穩(wěn)定，其中，核心商務(wù)區(qū)及次級(jí)商務(wù)區(qū)均有超過六成的項(xiàng)目出租率維持不變，新興商務(wù)區(qū)八成項(xiàng)目出租率維持不變，出租率整體穩(wěn)定。部分商務(wù)區(qū)出現(xiàn)一定程度反彈，其中，核心商務(wù)區(qū) 16.7% 的項(xiàng)目出租率上漲，而次級(jí)商務(wù)區(qū) 7.7% 的項(xiàng)目出租率上漲。
從細(xì)分商務(wù)區(qū)來看，琶洲國際會(huì)展商務(wù)區(qū)、環(huán)市東商務(wù)區(qū)及東風(fēng)路商務(wù)區(qū)市場(chǎng)回暖明顯。
①琶洲國際會(huì)展商務(wù)區(qū)出租率回升明顯：琶洲國際會(huì)展商務(wù)區(qū)是互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新集聚區(qū)、粵港澳大灣區(qū)人工智能與數(shù)字經(jīng)濟(jì)試驗(yàn)區(qū)，先后引入阿里巴巴、微信、小米及唯品會(huì)等多個(gè)互聯(lián)網(wǎng)巨頭，營造總部集聚效應(yīng)，帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)入駐，是科技企業(yè)升級(jí)及搬遷首選，隨著琶洲國際會(huì)展商務(wù)區(qū)商務(wù)氛圍逐漸濃厚，成為主要租賃活動(dòng)細(xì)分市場(chǎng)，二季度出租率回升明顯。
�、诃h(huán)市東&東風(fēng)路商務(wù)區(qū)受益天河中小企業(yè)外溢：由于環(huán)市東&東風(fēng)路商務(wù)區(qū)接近天河體育中心商務(wù)區(qū)，位于廣州中軸線上，具備區(qū)位及交通優(yōu)勢(shì)，與天河區(qū)接壤，公共交通出行方便，同時(shí)與天河體育中心商務(wù)區(qū)相比，具有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，中小企業(yè)會(huì)考慮優(yōu)先入駐。
03）部分項(xiàng)目由于區(qū)位、交通及配套優(yōu)勢(shì)二季度反彈明顯
根據(jù)CAIC數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，從出租率變動(dòng)幅度結(jié)構(gòu)來看，廣州二季度出租率整體保持穩(wěn)定，市場(chǎng)供需均衡，需求相對(duì)平穩(wěn)，表現(xiàn)出較強(qiáng)的韌性。超六成項(xiàng)目保持不變。部分項(xiàng)目由于部分項(xiàng)目由于區(qū)位優(yōu)勢(shì)、交通優(yōu)勢(shì)及配套優(yōu)勢(shì)表現(xiàn)二季度反彈明顯。
以寶地廣場(chǎng)為例，該項(xiàng)目作為海珠區(qū)重點(diǎn)寫字樓，交通配套優(yōu)勢(shì)明顯，電子科技及電商公司頭部企業(yè)入駐，出租率反彈幅度明顯。
全市租金保持穩(wěn)定 與一季度基本持平
01）甲級(jí)寫字樓租金6.0元/㎡/天，與一季度持平
二季度全市甲級(jí)寫字樓租金價(jià)格保持穩(wěn)定達(dá) 6.0 元/㎡/天，基本與上季度持平。隨著疫情穩(wěn)定，二季度廣州寫字樓租賃市場(chǎng)需求有所回升。其中，廣州國際金融城商務(wù)區(qū)寫字樓體租賃需求回升，使得商務(wù)區(qū)整體成交價(jià)格相對(duì)較高，且在一定程度上帶動(dòng)了周邊商務(wù)區(qū)的交易情況。
02）各級(jí)商務(wù)區(qū)整體表現(xiàn)平穩(wěn)，琶洲國際會(huì)展商務(wù)區(qū)市場(chǎng)回暖
二季度各級(jí)商務(wù)區(qū)租金整體表現(xiàn)平穩(wěn)。在招商引資補(bǔ)貼政策與電商政策的加持之下，部分商務(wù)區(qū)表現(xiàn)較優(yōu)。
①琶洲國際會(huì)展商務(wù)區(qū)與一季度相比呈現(xiàn)租金上漲趨勢(shì)。主要因?yàn)殡娚陶叩募映郑瑥?qiáng)化了琶洲的功能定位，并在一定程度上吸引了部分承租能力較高的電商企業(yè)進(jìn)駐，使得商務(wù)區(qū)整體租金水平有所提升；
�、谔旌颖鄙虅�(wù)區(qū)租金與往期基本持平，部分項(xiàng)目憑借較強(qiáng)的運(yùn)營管理能力，提升了原租戶的租賃黏性，且有少量大面積租賃成交；
③黃埔臨港經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)因招商引資補(bǔ)貼力度較大，吸引了AI、醫(yī)藥、生物研發(fā)等產(chǎn)業(yè)的優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐，在一定程度上也提升了二季度該商務(wù)區(qū)的整體租賃成交價(jià)格。
03）九成以上項(xiàng)目租金變動(dòng)幅度不超過5%
本季度，多數(shù)寫字樓業(yè)主能夠維持租金平穩(wěn)，部分項(xiàng)目租金穩(wěn)中有升。根據(jù)CAIC統(tǒng)計(jì)，約 3% 的項(xiàng)目租金漲幅超過 5%，主要得益于項(xiàng)目本身運(yùn)營能力提升。以寶地廣場(chǎng)為例，疫情期間寶地廣場(chǎng)業(yè)主為租戶提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)，如為租戶員工提供定點(diǎn)接駁、統(tǒng)一配餐等，從而使租金有一定提升；
約 28% 的項(xiàng)目租金微漲，但漲幅未超過 5% ；另外有 38% 的項(xiàng)目租金保持不變；而 3% 的項(xiàng)目租金降幅已超過 5% ，部分項(xiàng)目由于其區(qū)位和租戶的特殊性，受線下廣交會(huì)取消影響顯著，大量以展會(huì)、臨時(shí)辦公的外貿(mào)公司退租，致使其租金大幅度下降。此外，受疫情影響，大量項(xiàng)目將于下半年集中入市，預(yù)計(jì)下半年廣州寫字樓市場(chǎng)租金將進(jìn)一步承壓。
資產(chǎn)價(jià)值保持穩(wěn)定環(huán)比微升0.7%
01）資產(chǎn)價(jià)值保持穩(wěn)定，近9成項(xiàng)目資產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)幅度不超過5%
廣州一季度資產(chǎn)價(jià)值區(qū)間略微下滑，二季度開始小幅回升，表現(xiàn)出較強(qiáng)的韌性和資產(chǎn)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。二季度全球開啟寬松貨幣政策，低息成為常態(tài)，持有物業(yè)相對(duì)保值穩(wěn)定，對(duì)資金更有吸引力。此外疫情之后全面復(fù)工復(fù)產(chǎn)，對(duì)廣州寫字樓資產(chǎn)價(jià)值恢復(fù)有一定促進(jìn)，整體來看廣州資產(chǎn)價(jià)值保持穩(wěn)定，微升 0.7% 。
02）核心商務(wù)區(qū)價(jià)值分化，次級(jí)商務(wù)區(qū)穩(wěn)中有升
廣州各商務(wù)區(qū)價(jià)值表現(xiàn)分化，其中，核心商務(wù)區(qū)的寫字樓項(xiàng)目有 42% 的項(xiàng)目資產(chǎn)價(jià)值下降， 35% 的項(xiàng)目資產(chǎn)價(jià)值上升，表現(xiàn)分化，主要由于部分核心商務(wù)區(qū)項(xiàng)目采取以價(jià)換量的措施，以提升項(xiàng)目出租率。次級(jí)商務(wù)區(qū)整體表現(xiàn)穩(wěn)中有升，其中 46% 項(xiàng)目資產(chǎn)價(jià)值保持穩(wěn)定， 46% 項(xiàng)目資產(chǎn)價(jià)值上漲，此外有 8% 的項(xiàng)目資產(chǎn)價(jià)值下降。
03）近9成項(xiàng)目資產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)幅度不超過5%
廣州市場(chǎng)整體供需均衡，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理，表現(xiàn)出較強(qiáng)的韌性，寫字樓項(xiàng)目資產(chǎn)價(jià)值保持穩(wěn)定，其中，近 90% 的項(xiàng)目資產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)幅度不超過 5% ，項(xiàng)目資產(chǎn)價(jià)值保持不變的項(xiàng)目占比 30.2% ，上升幅度不超過 5% 的項(xiàng)目占比 35.1% ，下降幅度不超過 5% 的項(xiàng)目占比 24.2% 。
