5 月，市場處于緩慢恢復狀態(tài)，房企海外債在4月“零發(fā)行”后終于獲得重啟，房企投融資集中度進一步上升。國內疫情已處于常態(tài)化防控階段，土地熱度逐漸復蘇，部分“高溢價”地塊帶動了整體市場投資熱情。
與此同時，近期部分房企有大量債務到期，而 1-5 月民營房企融資成本同比上升近 4 成，富力、泰禾、禹州等銷售操盤榜 TOP50 民營房企頻傳資金鏈相關”負面新聞”，今年已有 208 家房企倒閉，如中小房企特別是民營中小房企的融資狀況不能得到有效改善，相信這一數(shù)字會在下半年大幅增加。
投資市場持續(xù)復蘇，優(yōu)質地塊更受青睞
2020 年 5 月，內地房企拿地總投資額約為 2899.4 億元，較 2019 年同比下降 33.58% ，環(huán)比 4 月上升 24.9% ，較 3 月上升 109.2% ，可見在謹慎態(tài)勢下繼續(xù)延續(xù) 4 月拿地熱情，市場進一步復蘇。值得一提的是中國恒大依然位居 5 月份 CAIC 房企投資總額監(jiān)測榜榜首，拿地總額 222.36 億元。
2020年5月期房企投資總規(guī)模（億元）
2020 年 1-5 月拿地投資總額較 2019 年同期下降 21.63% ，同時也低于 2017 年同期水平。一方面受到整體經濟下行的影響，另一方面在“房住不炒”的定位下，結合 5 月綜合表現(xiàn)，房企拿地處于謹慎樂觀態(tài)勢。
2016-2020年1-5月投資總額（億元）
從投資溢價方面來看，在市場復蘇階段，優(yōu)質地塊更受青睞，內地房企拿地平均溢價為 21.77% ，環(huán)比上升 10.56% ，同比下降 8.68% ，其中投資溢價最低的為外資企業(yè)世茂股份，低至 2.29% ，溢價最高為港資房企，達到 24.19% ，同期國企拿地溢價較民企低 6.6 個百分點，僅為 16.77% ，存在一定優(yōu)勢。榮和集團以 162.2% 的溢價取得廣西南寧良慶區(qū)五象新城的一處住宅用地，為 CAIC 房企溢價監(jiān)測榜榜首。
融資：國際市場經濟恢復海外債“破冰” 民企拿錢困難融資成本高
5 月份房企海外債發(fā)行重啟，打破 4 月零記錄。內地房企海外債經歷了 1 月發(fā)行井噴，爆發(fā)疫情的 2 月發(fā)行驟然收緊，以及國內疫情逐步控制后 3 月發(fā)行恢復，到 4 月海外疫情爆發(fā)，全球金融市場動蕩，海外債發(fā)行降至 0 ， 5 月份以時代中國發(fā)行 2 年期 6% 的美元債結束國內 1 個多月海外債斷檔期，債市復蘇。5 月碧桂園發(fā)行了兩筆海外債居 CAIC 房企債券融資總額監(jiān)測榜榜首，其中一筆 5.44 億美元規(guī)模的海外債發(fā)行利率僅為 5.4% ，較 2019 年發(fā)行成本有一定下降，同時也是自本年度 1 月初之后首次發(fā)行海外債。
在融資利率方面，力高集團發(fā)行了一筆 13% 利率的 1.5 億美元債，為同期發(fā)行利率最高的企業(yè)。
2016-2020年5月期內地房企海外債總額（億美元）
5 月，在 CAIC 監(jiān)測的內地房地中，民企的融資成本及融資規(guī)模占比都較 4 月有較大幅度提升，其中融資規(guī)模由 4 月的 36.53% 上漲到 60.74% ，環(huán)比上升 66% ，加權平均融資利率也從 4.09% 上升至 5.04% ，增幅將近 1 個百分點。在目前流動性較為輕松的環(huán)境下，房企融資處于窗口期，一方面部分企業(yè)把握機會為后續(xù)運營做好準備，另一方面部分企業(yè)選擇以債養(yǎng)債的方式維持運營，從而造成行業(yè)整體負債率偏高的趨勢。
4 月房企融資成本普遍降低， 5 月利率走高主要是因為部分房企海外債到期，選擇繼續(xù)發(fā)債來緩解現(xiàn)金流緊張的局面。
從 1-5 月融資總規(guī)模來看，民企在 2020 年占比減少 11.13 個百分比，同時利率陡升，比去年同期上升 39.4% ，民營房企在兩極分化日漸加重的市場中融資越發(fā)困難，最近頻傳資金鏈危機的富力、泰禾、禹州均為銷售操盤榜 TOP50 房企，相信中小民營房企面臨的形勢將更為嚴峻。
2020年5月內地房企融資規(guī)模占比
集中度上升，TOP30投融皆超5成
投資集中度上升，TOP 30 房企投資額占比超 5 成。2020 年 5 月，銷售操盤榜 TOP10 房企投資占市場總額 27% ，集中度小幅環(huán)比上升， TOP30 房企投資占市場總額 51% ，規(guī)模房企投資信心逐步恢復。
另一方面，銷售 TOP10 房企融資占融資總規(guī)模 37.35% ，較 4 月提高 29 個百分點， TOP30 房企融資占比近 6 成，融資集中度大幅度上升，龍頭房企的規(guī)模優(yōu)勢明顯，償債能力較強，中小房企融資日漸困難，據(jù)人民法院公告網顯示，截至 2020 年 6 月 5 日，已有 208 家房企宣告破產與去年同期相對持平，如果中小房企融資狀況不能得到有效改善，相信這一數(shù)字會在下半年大幅增加。
來源：克而瑞資管
編輯：wangdc
