2月，在疫情的影響下，不少企業(yè)宣布延期復(fù)工，選擇居家辦公的工作方式。對(duì)于商辦運(yùn)營(yíng)商而言，疫情不僅讓平日繁忙的辦公空間變得冷清，也對(duì)其今后的發(fā)展和運(yùn)營(yíng)提出了新的要求。
商辦物業(yè)作為人群較為聚集的場(chǎng)所之一，在疫情爆發(fā)階段首當(dāng)其沖。線上辦公等方式的推行使得商辦物業(yè)的人群活躍度大大降低，新的租賃交易也難以進(jìn)行，但危機(jī)之中機(jī)遇仍存。
中海華潤(rùn)前二，疫情沖擊租金收入
1-2月中國商辦運(yùn)營(yíng)商發(fā)展指數(shù)TOP10中，中海、華潤(rùn)摘得狀元和榜眼席位。據(jù)中海披露的年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截止2019年末中海系列公司持有運(yùn)營(yíng)甲級(jí)寫字樓45棟、購物中心13家、星級(jí)酒店12家、長(zhǎng)租公寓2家、自由辦公項(xiàng)目12個(gè)，是國內(nèi)最大的單一業(yè)權(quán)寫字樓發(fā)展運(yùn)營(yíng)商，全年實(shí)現(xiàn)投資物業(yè)租金收入為人民幣37.5億元。
1-2月，受疫情影響，商辦物業(yè)租賃和交易都受到較大影響，商辦運(yùn)營(yíng)商同樣也面臨不小的挑戰(zhàn)。據(jù)華潤(rùn)最新披露的業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)顯示，投資物業(yè)于2020年2月份實(shí)現(xiàn)租金收入約3.325億元，按年減少65.2%；截止到2月底，2020年累計(jì)投資物業(yè)實(shí)現(xiàn)租金收入約13.95億元，按年減少25.7%。
嘉里在業(yè)績(jī)會(huì)上也表示，因?yàn)橐咔樵�，旗下辦公室業(yè)務(wù)有一定影響。
疫情雖然給商辦物業(yè)帶來了不少的挑戰(zhàn)，但同時(shí)也是展現(xiàn)運(yùn)營(yíng)和應(yīng)變能力的機(jī)會(huì)。如中海開展了線上商務(wù)甲級(jí)寫字樓巡覽，滿足客戶足不出戶的在線租賃需求；華潤(rùn)推出共享辦公產(chǎn)品，受到中小企業(yè)青睞，為租戶提供運(yùn)送服務(wù)等。
可以看出，更有經(jīng)驗(yàn)的運(yùn)營(yíng)商能較快做出反應(yīng)。雖然不少企業(yè)采取線上辦公，使得辦公模式發(fā)生變化，但商辦物業(yè)依然是辦公的理想場(chǎng)所。
未來，租戶對(duì)于商辦運(yùn)營(yíng)商的產(chǎn)品設(shè)計(jì)能力和后續(xù)運(yùn)營(yíng)能力會(huì)提出更高要求。在此前提下，如何提升自身的運(yùn)營(yíng)能力和更好地滿足租戶們的需求，成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中制勝的關(guān)鍵。
市場(chǎng)整體疲軟，但需求仍存
在供應(yīng)方面，受到新冠疫情影響，商辦物業(yè)建筑企業(yè)無法正常復(fù)工，項(xiàng)目進(jìn)度遲緩，商辦物業(yè)施工面積減少。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-2月全國辦公樓施工面積累計(jì)值出現(xiàn)下降，累計(jì)增長(zhǎng)為-3.2%，首次出現(xiàn)負(fù)數(shù)增長(zhǎng)。
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局，觀點(diǎn)指數(shù)整理
在此背景下，部分原定于本月或是上半年入市交易的項(xiàng)目推遲，商辦物業(yè)新增供應(yīng)有所減少的現(xiàn)象難以避免。
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局，觀點(diǎn)指數(shù)整理
從投資情況上看，受到新冠疫情的影響，全國辦公樓投資累計(jì)增長(zhǎng)同樣出現(xiàn)下降。1-2月累計(jì)錄得-17.8%的跌幅，為去年下半年至今的最大跌幅。
在商辦物業(yè)供應(yīng)和投資減少，租賃交易不能正常進(jìn)行的情況下，還出現(xiàn)了部分受疫情沖擊較大的中小企業(yè)退租或者減少租賃面積的情況。
短期來看，疫情使得商辦物業(yè)的新增入市供應(yīng)相比以往有所減少，租戶大多持觀望態(tài)度，因此整體市場(chǎng)需求較為疲軟。但從長(zhǎng)期來看，隨著疫情后的復(fù)工以及經(jīng)濟(jì)逐步恢復(fù)正常發(fā)展，企業(yè)的租賃擴(kuò)張需求仍在。
資產(chǎn)交易熱度不減，預(yù)期仍然樂觀
去年至今，國內(nèi)商辦物業(yè)交易消息層出不窮，今年雖受到新冠疫情影響，但交易的熱度不減。
近日，LG集團(tuán)決定以80.46億元的價(jià)格出售位于北京核心商圈的LG雙子座大廈，買方為新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資有限公司下屬公司。
2月29日，弘毅投資披露，弘毅聯(lián)合體收購北京合生國際大廈北樓項(xiàng)目已完成交割，由弘毅投資聯(lián)合海外地產(chǎn)基金共同收購，交易價(jià)格尚未公開。
從上面兩宗交易不難看出，外資現(xiàn)在已經(jīng)成為了商辦物業(yè)投資主要參與者之一。實(shí)際上從去年至今，外資一直在商辦物業(yè)交易中扮演重要角色。
相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2019年單北京大宗交易投資總額高達(dá)866億元，其中境外投資者占比達(dá)到31%，寫字樓是關(guān)注的重點(diǎn)。
一直以來，一線城市商辦物業(yè)都受到不少投資者青睞，從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來看，國內(nèi)商辦物業(yè)估值有一定提升空間。因此，有不少人士認(rèn)為，近年來各大外資不斷囤積國內(nèi)一線城市優(yōu)質(zhì)商辦物業(yè)是眼光長(zhǎng)遠(yuǎn)的投資行為。
2019年我國一線城市的大宗交易較為活躍，據(jù)世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，北上廣深一線城市大眾交易物業(yè)中，以寫字樓為主的商辦物業(yè)占據(jù)很大比例，其中上海的寫字樓交易數(shù)量占比最多，為58.8%，其次是北京為51%，而廣州和深圳也在40%左右。
數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕，觀點(diǎn)指數(shù)整理
隨著國內(nèi)區(qū)域一體化的進(jìn)行，相信北上廣深等一線城市未來將吸引更多外資投資，國內(nèi)日趨成熟的商辦市場(chǎng)和交易模式也將持續(xù)吸引更多機(jī)構(gòu)投資者和買家。因此長(zhǎng)期來看，商辦物業(yè)投資市場(chǎng)預(yù)期仍然樂觀。
回到當(dāng)下，疫情影響雖然只是暫時(shí)的，但今年市場(chǎng)環(huán)境還存在很多不確定因素，而商辦物業(yè)特別是寫字樓作為能提供穩(wěn)定現(xiàn)金流的商辦資產(chǎn)之一，依舊受到不少資本青睞，相信交易熱度也不會(huì)消退。
來源：觀點(diǎn)指數(shù)研究院
編輯：wangdc
