“第三季度，沈陽商業(yè)地產(chǎn)市場需求繼續(xù)回暖，但整體市場信心仍處低位，去化存量仍需時(shí)間，因此，業(yè)主將持續(xù)調(diào)整招商策略�！� 仲量聯(lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張瑩表示。辦公樓市場新增供應(yīng)放緩，金融、房地產(chǎn)等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)釋放租賃需求，帶動(dòng)空置率小幅回落；零售市場核心商圈的成熟項(xiàng)目持續(xù)吸引品牌布局，新項(xiàng)目開業(yè)為蘇家屯區(qū)域零售市場注入新活力；住宅市場新政落地，商品住宅成交量回落。
優(yōu)質(zhì)辦公樓
金融行業(yè)租賃需求保持穩(wěn)健。因疫情延遲的需求在上季度集中釋放后，本季度市場新增需求回歸低迷。盡管市場活躍度在緩慢提升，但新增需求有限，租戶退租仍在發(fā)生，受退租面積對沖影響，本季度優(yōu)質(zhì)辦公樓市場僅錄得0.7萬平方米的凈吸納量。以金融、房地產(chǎn)、專業(yè)服務(wù)為主的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)租戶繼續(xù)成為租賃需求的核心支撐，同時(shí)新媒體企業(yè)受益于直播經(jīng)濟(jì)的火爆而積極擴(kuò)張。
市場連續(xù)三個(gè)季度未迎新增供應(yīng)。因部分辦公樓項(xiàng)目推遲入市時(shí)間，全市辦公樓總量仍保持在347萬平方米，較去年同期新增6.7萬平方米。盡管新增供應(yīng)暫緩，但新增需求仍相對疲軟，因此整體空置率僅下降0.2個(gè)百分點(diǎn)至32.8%。樓宇品質(zhì)的不同進(jìn)一步拉大項(xiàng)目表現(xiàn)差異化，高品質(zhì)項(xiàng)目營運(yùn)平穩(wěn)且對優(yōu)質(zhì)企業(yè)的吸引力日益增強(qiáng)，甲級辦公樓市場空置率環(huán)比下降0.6個(gè)百分點(diǎn)至37%。
租金延續(xù)下降趨勢。市場去化不及預(yù)期削弱了業(yè)主的議價(jià)能力，致使整體市場租金環(huán)比下降1.1%，為65元/平方米/月。甲級辦公樓市場波動(dòng)更為明顯，為穩(wěn)定出租率和吸引新租戶，部分業(yè)主主動(dòng)降租，平均租金環(huán)比下跌1.2%至80元/平方米/月。
新增供應(yīng)仍處高位，租金下行壓力依然存在。部分項(xiàng)目延遲交付，加劇了未來12個(gè)月的供應(yīng)壓力。預(yù)計(jì)市場新增供應(yīng)將超過36萬平方米，且主要集中在金廊商圈。供過于求的現(xiàn)狀將持續(xù)向市場施壓，推動(dòng)全市空置率上行，進(jìn)一步壓低業(yè)主方租金預(yù)期。沈陽提出建設(shè)成為“東北乃至東北亞重要金融中心”的發(fā)展目標(biāo)，預(yù)計(jì)未來金融企業(yè)將持續(xù)成為辦公樓市場的需求主力，而科技新媒體企業(yè)在電商經(jīng)濟(jì)的驅(qū)動(dòng)下或?qū)⑦M(jìn)一步激發(fā)需求動(dòng)能。
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)
品牌更迭持續(xù)。本季度，零售商對市場核心區(qū)位的需求保持穩(wěn)定，部分成熟品牌抓住商場租戶調(diào)整的時(shí)機(jī)進(jìn)駐成熟優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。餐飲依舊是拓店的主流業(yè)態(tài)，湊湊火鍋、菜小湘等偏向于單一品類的特色連鎖餐飲品牌，以及奈雪的茶、一點(diǎn)點(diǎn)等茶飲品牌積極開拓沈陽市場。美妝、生活方式類集合品牌保持快速增長，完美日記、KKV等開設(shè)多家新店。兒童娛樂、兒童教育等業(yè)態(tài)復(fù)工后迅速回暖，帶動(dòng)相關(guān)租賃需求。此外，Gentle Monster、73Hours、Sevenbus等時(shí)尚及餐飲品牌的首店開業(yè)為沈陽市場注入新活力，助力市場回暖。
非核心商圈迎來一個(gè)優(yōu)質(zhì)零售項(xiàng)目入市。蘇家屯蘇寧易購廣場在本季度開業(yè)，帶來7.6萬平方米新增供應(yīng)。該項(xiàng)目聚焦周邊區(qū)域大量居住人口，引入多個(gè)自有品牌，填補(bǔ)蘇家屯優(yōu)質(zhì)零售市場空白。新增供應(yīng)放量，加之有限的租賃需求未能填補(bǔ)現(xiàn)有空置面積，導(dǎo)致整體市場空置率環(huán)比上升0.6個(gè)百分點(diǎn)至16.4%。
全市平均租金仍在下行通道。第三季度，全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層租金錄得237元/平方米/月，環(huán)比下降1.4個(gè)百分點(diǎn)。非核心區(qū)位且缺乏精準(zhǔn)定位的項(xiàng)目經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)增加，業(yè)主以靈活的租金策略吸引租戶進(jìn)駐，使得整體租金增長乏力。
集中供應(yīng)繼續(xù)向市場施壓，項(xiàng)目表現(xiàn)或?qū)⒊掷m(xù)分化。2020年四季度預(yù)計(jì)市場仍將迎來38萬平方米新增供應(yīng)，帶動(dòng)市場空置率持續(xù)上升，租金或?qū)⒊掷m(xù)承壓，各項(xiàng)目將出現(xiàn)較為明顯的分化表現(xiàn)。成熟項(xiàng)目不斷吸引國內(nèi)外高端知名品牌進(jìn)駐，其豐富的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)及較強(qiáng)的談判力或?qū)⑼苿?dòng)租金水平維持預(yù)期。而對于高空置、經(jīng)營承壓的項(xiàng)目，運(yùn)營商或?qū)⒈憩F(xiàn)出更為積極的談判態(tài)度以吸引品牌進(jìn)駐，租金下探或?qū)⒊掷m(xù)�！凹ち业氖袌霏h(huán)境將加劇行業(yè)優(yōu)勝劣汰，租戶更替趨于頻繁。運(yùn)營穩(wěn)定、契合消費(fèi)者需求并具備規(guī)模效應(yīng)的連鎖品牌將繼續(xù)引領(lǐng)優(yōu)質(zhì)零售需求市場�！� 仲量聯(lián)行沈陽分公司戰(zhàn)略顧問部總監(jiān)高旭梅表示。
住宅市場
“沈八條”靴子落地，助樓市向穩(wěn)發(fā)展。9月6日，沈陽市政府發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的通知沈房發(fā)（2020）14號》，將第二套商品住房首付比例提高至五成，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限調(diào)整至5年。高旭梅表示：“‘沈八條’的出臺意在堅(jiān)持‘房住不炒’的主基調(diào)，引導(dǎo)市場回歸理性，受此影響，市場成交量預(yù)計(jì)將出現(xiàn)萎縮。”
緊縮政策影響下，“金九”成色不足。第三季度，尚未完全釋放的積壓需求繼續(xù)釋放，市場活躍度持續(xù)提升，但9月的新政使市場觀望情緒明顯升溫，導(dǎo)致“金九”成色不足。本季度全市商品住宅成交量約為3.4萬套，環(huán)比下降22.0%，較去年同期下降39.4%。市場成交均價(jià)經(jīng)歷先揚(yáng)后抑，錄得11,728元/平方米，環(huán)比上漲5.1%，同比上升16.9%。
土地市場供應(yīng)維持平穩(wěn)，成交價(jià)上揚(yáng)。第三季度，土地市場共錄得23塊住宅用地成交，較上季度略有回落。但多幅核心區(qū)位的優(yōu)質(zhì)地塊推高成交價(jià)。截至本季度末，住宅用地成交價(jià)環(huán)比上升59.2%，錄得5,971元/平方米。
預(yù)計(jì)沈陽商品住宅市場將維持穩(wěn)中偏緊的主基調(diào)。臨近年末，開發(fā)商回款壓力增大或?qū)⒓涌焱票P節(jié)奏，預(yù)計(jì)市場供應(yīng)持續(xù)增加。為鞏固調(diào)控成果，預(yù)計(jì)沈陽商品住宅市場將維持緊縮。受此影響，市場預(yù)期走弱，投機(jī)性需求降溫，剛需買家將支撐市場需求，但考慮到土地成本的持續(xù)增加以及品牌開發(fā)商高品質(zhì)項(xiàng)目的入市，預(yù)計(jì)沈陽商品住宅市場價(jià)格將穩(wěn)中有升。
來源：仲量聯(lián)行
編輯：wangdc
