第三季度，隨著新增供應(yīng)放緩，成都甲級辦公樓市場空置率再次下滑0.7個百分點，收至22.6%；需求活躍度穩(wěn)步攀升致辦公樓租金環(huán)比下跌 0.6%，較上季跌幅收窄0.4個百分點。零售消費快速回歸，多個優(yōu)質(zhì)運營商項目以高入駐率開業(yè)，部分項目調(diào)整升級完成，品牌拓展釋放積極信號，更多“首店”入蓉。數(shù)據(jù)方面，成都零售物業(yè)市場空置率環(huán)比持平，報9.0%；首層平均租金出現(xiàn)環(huán)比微幅下跌0.4%，至360.4元/平方米/月。
仲量聯(lián)行成都董事總經(jīng)理謝凌表示：“進入2020年下半場，成都辦公樓市場保持逐步恢復(fù)態(tài)勢，退租浪潮放緩，來自金融、房地產(chǎn)及科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的需求為成都辦公樓市場持續(xù)注入動能。疫情對消費及零售商業(yè)市場的影響正在消減，從中秋國慶黃金周可看出，成都商業(yè)消費市場已呈現(xiàn)積極的回升態(tài)勢。未來，更多新消費、新場景融入市場，將引領(lǐng)消費升級，激發(fā)消費新觸點�！�
甲級辦公樓市場
連續(xù)兩季度無甲級新增供應(yīng)，空置率水平再次回落
第三季度，市場僅錄得一個乙級項目交付。甲級市場供應(yīng)暫停讓空置率繼續(xù)回落，至季度末報22.6%，環(huán)比下降0.7個百分點，短暫恢復(fù)至2019年水平。盡管第四季度成都市場將迎來新增供應(yīng)20.5萬平方米，但較好的市場活躍度預(yù)計將保證空置率維持在25%以內(nèi)。
2020年上半年成都GDP增速轉(zhuǎn)負為正，城市經(jīng)濟活動有序恢復(fù)，推動辦公樓市場租賃需求回暖。雖未有二季度需求累積、大幅降租的優(yōu)勢，三季度成都甲級辦公樓市場凈吸納量仍實現(xiàn)2.6萬平方米，環(huán)比小幅上揚。其中，高新南區(qū)憑借其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)勢——即以金融、房地產(chǎn)和科技互聯(lián)網(wǎng)為主的租戶結(jié)構(gòu)，持續(xù)領(lǐng)跑全市辦公需求，實現(xiàn)凈吸納量4.1萬平方米。
三大支柱行業(yè)：金融、房地產(chǎn)、科技互聯(lián)網(wǎng)持續(xù)為成都辦公樓市場賦能
1. 季度內(nèi)房地產(chǎn)/建筑行業(yè)成交頻繁，其新租占比高達20.8%，居各行業(yè)首位。房地產(chǎn)企業(yè)選址優(yōu)先考慮高新南區(qū)，實現(xiàn)占比近八成。但隨著重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則發(fā)布，預(yù)計房地產(chǎn)行業(yè)辦公支出將在未來開始收緊，開發(fā)商類企業(yè)需求占比或?qū)⒊霈F(xiàn)下滑。
2. 以科技互聯(lián)網(wǎng)為代表的新經(jīng)濟行業(yè)持續(xù)逆勢上揚。截至7月，成都市新經(jīng)濟企業(yè)注冊數(shù)共計450,763戶，注冊資金共計49,548.9億元，分別較去年同期增長30.7%、18%。在線教育、游戲開發(fā)、直播等科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)仍持續(xù)進駐甲級辦公樓，三季度新租占比達20.3%，環(huán)比上升2.8個百分點。
3. 金融業(yè)發(fā)展保持穩(wěn)健，1-5月成都證券交易額、保費收入增速穩(wěn)步回升至18.9%、5.2%。傳統(tǒng)金融行業(yè)實現(xiàn)新租面積約1.4萬平方米。第三季度，全國股票市場上升，證券行業(yè)租賃需求看漲，預(yù)計未來辦公及營業(yè)網(wǎng)點需求將釋放。
疫情沖擊各行各業(yè)，除與風(fēng)險存在對沖關(guān)系的醫(yī)藥、科技互聯(lián)網(wǎng)等行業(yè)外，諸多企業(yè)生存壓力增大，優(yōu)勝劣汰加劇。自3月起，全行業(yè)退租現(xiàn)象頻繁，上半年非傳統(tǒng)金融業(yè)退租率更是高達24.4%。進入三季度后，成都市場退租現(xiàn)象開始放緩，總退租面積較二季度下降28.5%。而消費服務(wù)、文體娛樂、非傳統(tǒng)金融仍為主要退租行業(yè)，退租率分別為15.5%、11.0%和9.8%。疫情加速行業(yè)內(nèi)調(diào)整，兼并購以及破產(chǎn)重組事件多發(fā)，引致專業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)務(wù)開始上揚，其中律師事務(wù)所更是從中獲益，季度內(nèi)錄得其新租面積超1萬平方米。
就面積段來看，隨著經(jīng)濟活動進一步回歸平穩(wěn)，大型企業(yè)租賃需求回歸市場。第三季度，500平方米（約1/4層）以上成交占比達20.4%，環(huán)比上升10.3個百分點；2,000平方米（約整層）以上需求占比升至4.2%。這一數(shù)值在前兩個季度均維持在1%以內(nèi)。截至當(dāng)前，部分大面積需求仍在最后談判中，預(yù)計四季度市場還將錄得多個整層及以上大面積成交。
疫情后，諸多業(yè)主迅速展開策略調(diào)整。截至目前，效果初步展現(xiàn)：
1. 與往年于三季度調(diào)整租賃策略不同，由于疫情，今年大多業(yè)主于二季度率先采取降低有效租金、提高傭金等激勵策略。三季度市場帶看量上升，再加上需求端產(chǎn)業(yè)發(fā)展基本面逐步恢復(fù)，辦公樓業(yè)主方整體降價意愿明顯降低。季內(nèi)，成都甲級辦公樓平均租金報97.9元/平方米/月，環(huán)比跌幅0.6%，較二季度收窄0.4個百分點。值得注意的是，該降租幅度還包含了部分項目的“隱性降價”，即業(yè)主以清水價格出租前租戶精裝房源。盡管這一現(xiàn)象早已存在，但在今年退租浪潮下，該行為尤為明顯。
2. 此外，業(yè)主重點關(guān)注樓宇中重要和高風(fēng)險租戶。針對前者，業(yè)主提前展開續(xù)約談判，以增加免租期、提前續(xù)約權(quán)等諸多優(yōu)惠政策留住客戶。對于后者，則及時整理存在退租風(fēng)險的房源，并于市場公開。盡管部分項目空置率短期上升，但就長期來看，該策略可有效縮短空白期，降低空置所帶來的收入損失。
2020年，受疫情沖擊，市場下行速度陡增。但由于成都市場供應(yīng)處于低位周期，供應(yīng)端壓力并未釋放，再加上整體宏觀經(jīng)濟的持續(xù)好轉(zhuǎn)，以金融、科技互聯(lián)網(wǎng)為代表的高質(zhì)量產(chǎn)業(yè)正不斷驅(qū)動成都甲級辦公樓租賃市場回暖。預(yù)計第四季度，市場還將迎來多宗大面積成交。租金方面，就整體市場而言，雖租金下滑仍不可避免，但以“先發(fā)制人”搶占客戶資源的樓宇將有望在四季度維持租金平穩(wěn)。租約管理、租戶結(jié)構(gòu)調(diào)整、綜合品質(zhì)和服務(wù)水平提升仍將持續(xù)成為今年業(yè)主的關(guān)注重點。
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場
成都優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場迎來供應(yīng)高峰，近郊商業(yè)穩(wěn)步擴張
本季迎來4個項目入市：龍湖上城天街、龍湖時代天街二期、新都蘇寧易購廣場、曼購城市奧萊光華店，共計新增供應(yīng)31.9萬平方米，總存量升至918萬平方米。其中，龍湖時代天街二期和新都蘇寧易購廣場分別位于郫都、新都兩個近郊板塊，入駐率較高。龍湖上城天街作為成都首個客運樞紐雙地鐵TOD綜合體，引入了多個成都首店，與毗鄰的金牛萬達廣場形成差異互補，共同為北一環(huán)商業(yè)服務(wù)帶來提檔升級。曼購城市奧萊光華店位于光華商圈，在樂賓百貨關(guān)店后對該項目進行了整體改造，主打品質(zhì)+折扣+人氣集合店，以家庭、年輕時尚消費客群為主。
國慶接待人數(shù)恢復(fù)至去年同期九成，高頻快閃店和裝置藝術(shù)展聚人氣
隨著零售商業(yè)活力逐步釋放，消費市場也逐漸回歸。據(jù)報道，按可比口徑計算，2020年中秋國慶黃金周成都接待總?cè)藬?shù)恢復(fù)到去年同期的90.4%，旅游收入恢復(fù)到去年同期的80.1%，其中重點景區(qū)接待游客764.83萬人次。春熙路太古里片區(qū)人流量達709萬人次，日均人流量88.63萬人次，同比增長25.84%；其中區(qū)外游客占比超過70%，省外游客達244.6萬人次，占比34.5%。商業(yè)經(jīng)營方式亦不斷推陳出新吸引流量：快閃店和藝術(shù)展作為增加曝光和引流的絕佳途徑，在疫情后的零售市場運用更加頻繁。更多高能級、強互動、形式新、體驗好的快閃店落戶成都，包括：杰尼亞X FEAR OF GOD限量聯(lián)名系列快閃店，路易威登2020早秋L(fēng)V獨立合作系列快閃店等登陸太古里，Dior玫瑰秘境限時展、法國高端皮草品牌YVES SALOMON限時店登陸成都IFS 等。
項目改造升級煥發(fā)商業(yè)活力，功能區(qū)優(yōu)化為主要調(diào)改方向
項目調(diào)改作為重喚商業(yè)活力的重要方式，在市場存量和增量并重的壓力下，更能激發(fā)零售運營商開辟招商運營新思路。季內(nèi)，位于核心商圈的晶融匯一期改造完成，在建筑設(shè)計、動線、品牌、空間陳列等方面進行重構(gòu)優(yōu)化，以年輕潮流運動為主線，引入多家首進成都的知名品牌，促使消費者到訪量顯著增加。
受疫情影響，無論主動或被動，項目調(diào)改的頻次都更趨頻繁，以功能區(qū)優(yōu)化營造新消費場景成為調(diào)改的主要方向之一，如：IFS在三樓主入口的位置強化女性消費場景，將美妝、珠寶等業(yè)態(tài)集中陳列；在該層私密性較好的空間以高端腕表為主，主打精英消費場景，并以切小鋪的方式容納更多品牌進駐。此外，各零售項目更加聚焦連接地鐵樓層的商業(yè)調(diào)改，以期引流獲客以獲得收益增長，如：凱德廣場金牛店減少負一樓兒童體驗和生活服務(wù)業(yè)態(tài)，增加美食街區(qū)和生活零售業(yè)態(tài)；金牛萬達廣場負一樓進行街區(qū)品牌升級改造，切小鋪引入更多餐飲、生活和服務(wù)配套業(yè)態(tài)。
整體需求穩(wěn)定，時尚零售、新能源汽車、茶飲品牌、美妝業(yè)態(tài)表現(xiàn)活躍
1. 時尚零售：核心商圈持續(xù)吸引國內(nèi)外優(yōu)質(zhì)時尚品牌進駐，助推“首店經(jīng)濟”再發(fā)力。季內(nèi)，Maison Margiela首家全新概念店進駐太古里，意大利珠寶品牌Buccellati、鉆石珠寶品牌De Beers、意大利內(nèi)衣品牌La Perla進駐IFS，Nike Hoops、Badmarket亮相晶融匯等。
2. 新能源汽車：在政策紅利和資本助推下，汽車消費回暖。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，8月份限額以上單位汽車類商品零售額同比增長11.8%。新能源汽車品牌亦開啟新一輪線下布局，在購物中心擴張勢頭迅猛：Tesla和蔚來汽車進駐大悅城，比亞迪新能源汽車展廳進駐龍湖北城天街和金牛萬達廣場等。
3. 茶飲品牌：茶飲品牌積極下沉拓店，外地餐飲品牌頻頻入蓉，其中不乏多家首店，包括：Space Lab失重餐廳、撈王鍋物料理、鼎凰花膠雞等進駐龍湖上城天街，Sevenbus亮相晶融匯，伏見桃山、月楓堂亮相大悅城，意大利甜品COVA進駐IFS，鐵公雞進駐太古里等。喜茶更積極開拓區(qū)域和社區(qū)級零售項目，在本季內(nèi)進駐龍湖北城天街、新都蘇寧易購廣場、龍湖上城天街等。
4. 美妝業(yè)態(tài)：季內(nèi)，部分國內(nèi)美妝品牌保持較快擴張態(tài)勢，如：THE COLORIST調(diào)色師進駐仁和新城、龍湖北城天街、城西優(yōu)品道等，完美日記進駐金牛萬達廣場、大悅城等。此外，備受關(guān)注的成都首家Harmay于晶融匯亮相，成為又一美妝網(wǎng)紅打卡地。
項目表現(xiàn)分化，市場空置率保持穩(wěn)定9.0%，租金微幅下跌
盡管市場呈現(xiàn)向好態(tài)勢，但疫情影響恢復(fù)仍需時間，部分抗壓能力較弱的購物中心仍然存在“掉鋪”情況，集中在餐飲和體驗業(yè)態(tài)，加之下半年新開項目增多，租賃壓力仍然存在。另一方面，市場逐步恢復(fù)幫助優(yōu)質(zhì)項目在短時間內(nèi)補齊空鋪，加之新開項目以較高入住率入市，市場空置率保持穩(wěn)定在9.0%。租金方面，營業(yè)困難的項目是全市租金下滑的主要原因，對于成熟優(yōu)質(zhì)項目而言，整體收益相對穩(wěn)健。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，成都優(yōu)質(zhì)購物中心首層平均租金報360.4元/平方米/月，環(huán)比下降0.4%。
第四季度，市場仍將迎來供應(yīng)高峰，包括萬象城2期、青白江萬達廣場等多個優(yōu)質(zhì)購物中心項目即將開業(yè)，新增面積超40萬平方米，年底成都零售總體量有望達960萬平方米。成都社區(qū)商業(yè)、商圈規(guī)劃、首店經(jīng)濟、夜市經(jīng)濟、地攤經(jīng)濟多管齊下，預(yù)計第四季度市場需求將保持活躍，部分項目有望止跌企穩(wěn)。尤其是部分近郊項目在三季度出現(xiàn)餐飲退租、空置率上升的情況，但隨著市場租賃需求回暖，預(yù)計這一情況將得到改善。
謝凌表示：“成都城市經(jīng)濟基本面持續(xù)向好，前八個月社會消費品零售總額同比下降5.3%，高出全國3.3個百分點，較上半年收窄2.4個百分點。外貿(mào)進出口總額實現(xiàn)4,545.2億元，同比增長24.9%。整體來看，成都雙循環(huán)體系發(fā)展良好，經(jīng)濟恢復(fù)速度超過多數(shù)同能級城市。成都商業(yè)地產(chǎn)市場正不斷釋放積極信號，穩(wěn)步邁向可持續(xù)發(fā)展道路。”
來源：仲量聯(lián)行
編輯：wangdc
