散賣(mài)多年后，海航投資終于決定一次性清倉(cāng)旗下地產(chǎn)項(xiàng)目。而接盤(pán)方，是那個(gè)地產(chǎn)商們數(shù)次想要收購(gòu)的金融平臺(tái)——百年人壽。
12月4日，海航投資集團(tuán)股份有限公司發(fā)布公告，其全資子公司天津億城山水房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與百年人壽保險(xiǎn)股份有限公司共同簽訂了《億城堂庭項(xiàng)目（虹都中心/虹都名苑）不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售協(xié)議》。
根據(jù)協(xié)議，雙方約定由百年人壽購(gòu)買(mǎi)億城山水開(kāi)發(fā)建設(shè)的億城堂庭項(xiàng)目剩余寫(xiě)字樓、集中商業(yè)、商鋪、酒店式公寓及車(chē)位，項(xiàng)目包括各類(lèi)物業(yè)的總可售面積10.3萬(wàn)平方米及車(chē)位1149個(gè)，合同總金額12.73億元。
海航投資表示，公司體內(nèi)存量房地產(chǎn)項(xiàng)目主要為天津億城堂庭項(xiàng)目，自項(xiàng)目2016年竣工以來(lái)，公司持續(xù)進(jìn)行散售。本次擬銷(xiāo)售資產(chǎn)為公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的尾盤(pán)。
也就意味著，這次交易的達(dá)成，將是海航投資正式告別房地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)志。
清盤(pán)房地產(chǎn)
天津億城堂庭項(xiàng)目，是海航投資最后一個(gè)主要體內(nèi)存量房地產(chǎn)項(xiàng)目。
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱，天津億城堂庭項(xiàng)目的總建筑面積為10.3萬(wàn)平方米，包括寫(xiě)字樓2.08萬(wàn)平方米、地下商業(yè)2.8萬(wàn)平方米、主力店3.89萬(wàn)平方米、次主力店9335.55平方米、商鋪4532.97平方米、酒店式公寓1390.49平方米。
這個(gè)項(xiàng)目坐落于天津市紅橋區(qū)勤儉道與光榮道交口西南側(cè)，項(xiàng)目于2016年竣工，而海航投資一直以散售作為主要去化手段。但顯然這并不是一個(gè)高效的方式。
數(shù)據(jù)顯示，在今年上半年，該項(xiàng)目共完成LOFT項(xiàng)目13套房屋的簽約銷(xiāo)售工作，完成簽約銷(xiāo)售金額1112.76萬(wàn)元。而截至2020年6月30日，該項(xiàng)目共完成LOFT項(xiàng)目502套房屋的簽約銷(xiāo)售工作，該項(xiàng)目累計(jì)簽約額4.58億元，公司收到來(lái)自該項(xiàng)目4.41億元回款。
在半年報(bào)中，海航投資便專(zhuān)門(mén)提到，根據(jù)目前銷(xiāo)售進(jìn)展情況，公司積極采取各種措施減少本次新冠疫情對(duì)銷(xiāo)售工作的影響，以盡快完成全部天津億城堂庭項(xiàng)目LOFT公寓銷(xiāo)售。
如今，海航投資為了快速將項(xiàng)目剩余存貨銷(xiāo)售，找來(lái)了項(xiàng)目的債權(quán)方，一次性將項(xiàng)目全盤(pán)轉(zhuǎn)讓。本次公告便指出，除13套酒店式公寓及1149個(gè)車(chē)位外，其余各類(lèi)物業(yè)前期均已抵押給百年人壽。
據(jù)了解，百年人壽是在2017年成為海航投資的債權(quán)方。彼時(shí)，海航投資與百年人壽簽署《天津億城山水房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司新增資本認(rèn)購(gòu)暨增資協(xié)議》、《天津億城山水房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司新增資本認(rèn)購(gòu)暨增資協(xié)議之權(quán)益保障協(xié)議》等協(xié)議，約定百年人壽擬對(duì)天津億城山水增資人民幣11.5億元。
按照彼時(shí)的約定，百年人壽投資期限為五年，每年收取約定固定投資收益，五年到期后由公司以百年人壽實(shí)繳出資余額回購(gòu)百年人壽所持有的天津億城山水全部股權(quán)。
值得一提的是，在2018年及2019年，海航投資均有逾期支付百年人壽利息的情形。其中，2018年逾期4048.33萬(wàn)元、2019年逾期2880.49萬(wàn)元，分別延遲2到3月支付。
2018年、2019年期間，房地產(chǎn)行業(yè)一直是近年海航投資的主要營(yíng)收來(lái)源，在2018年占比達(dá)到86.58%、2019年達(dá)到80.15%，分別有2.34億元及1.71億元。但是，在2020年上半年，這項(xiàng)收入銳減到僅有1070.45萬(wàn)元，占營(yíng)業(yè)收入的比重僅有35.25%。
或許可以理解為，海航投資欠著百年人壽的錢(qián)，卻因?yàn)樯⑹鄣牟焕瑢?dǎo)致其房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)收連足額支付其在百年人壽借款利息的能力都沒(méi)有。
這樣判斷，海航投資將天津億城堂庭項(xiàng)目全部出售予百年人壽，更像是一種無(wú)奈的舉措。
百年人壽與房地產(chǎn)
相比于海航投資，百年人壽與房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)聯(lián)也可謂是有緣無(wú)分。
百年人壽于2009年6月1日成立，總部位于大連，是東北地區(qū)首家中資壽險(xiǎn)法人機(jī)構(gòu)。在2015年，大連萬(wàn)達(dá)從國(guó)電電力發(fā)展股份有限公司和遼寧時(shí)代萬(wàn)恒股份有限公司分別受讓了百年人壽1億股份后，總計(jì)持有百年人壽9億股，成為第一大股東。
不過(guò)，由于萬(wàn)達(dá)集團(tuán)深陷資金鏈風(fēng)波，很快
百年人壽被擺上了拍賣(mài)臺(tái)。
2018年底，綠城中國(guó)成為了百年人壽的第一個(gè)接盤(pán)方。彼時(shí)，綠城中國(guó)公告宣布，以27.18億收購(gòu)百年人壽保險(xiǎn)股份9億股股份，相當(dāng)于目標(biāo)公司于股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議日期股份總數(shù)的11.55%。
隨后于2019年7月，中國(guó)奧園集團(tuán)股份有限公司發(fā)布公告，宣布擬收購(gòu)百年人壽保險(xiǎn)股份有限公司13.86%股份，交易對(duì)價(jià)為32.62億元。轉(zhuǎn)讓百年人壽股份的共有三個(gè)賣(mài)家，為大連城市建設(shè)集團(tuán)有限公司、大連乾豪坤實(shí)置業(yè)有限公司和大連國(guó)泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。
很快，兩家房地產(chǎn)公司均放棄了這項(xiàng)交易。綠城中國(guó)于2019年8月公告終止收購(gòu)百年人壽9億股股份。原因是由于中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)并未于支付購(gòu)買(mǎi)價(jià)后的規(guī)定期限內(nèi)就收購(gòu)事項(xiàng)發(fā)出批準(zhǔn)，故股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議終止。
中國(guó)奧園則于今年年初表示，擬終止收購(gòu)百年人壽保險(xiǎn)股份。原因是由于收購(gòu)事項(xiàng)的先決條件未能按約定時(shí)間達(dá)成，因此該等協(xié)議予以終止，賣(mài)方須根據(jù)條款向買(mǎi)方退還相關(guān)款項(xiàng)。
而翻看中國(guó)奧園協(xié)議中的先決條件，最有可能遭到變卦的仍是“中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)根據(jù)收購(gòu)事項(xiàng)變更目標(biāo)公司的股東，并完成有關(guān)工商變更登記�！�
除了上述股東想要轉(zhuǎn)讓股權(quán)之外，百年人壽第二大股東科瑞集團(tuán)有限公司擬轉(zhuǎn)讓所持公司的7億股股份。也就是說(shuō)，百年人壽未來(lái)股權(quán)具有極大的不確定性，股權(quán)變動(dòng)將對(duì)公司董事會(huì)構(gòu)成和戰(zhàn)略規(guī)劃產(chǎn)生影響。
動(dòng)蕩的局勢(shì)，分散的股權(quán)，讓百年人壽在經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)上并不好看。
雖然，2020年，百年人壽實(shí)現(xiàn)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)收入397.51億元，同比增長(zhǎng)23.96%，投資凈收益39.79億元，同比增長(zhǎng)91.46%，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)11.56億元，同比上升404.77%，同期年化凈資產(chǎn)收益率為19.37%。
但是，2019年10月，監(jiān)管入駐百年人壽，檢查公司股權(quán)、資金違規(guī)投資等問(wèn)題，目前仍無(wú)法獲取監(jiān)管檢查結(jié)果。而百年人壽自2018年以來(lái)，已連續(xù)6次風(fēng)險(xiǎn)綜合評(píng)級(jí)為C類(lèi)，在2020年2季度風(fēng)險(xiǎn)綜合評(píng)級(jí)仍為C類(lèi)。
來(lái) 源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)
編 輯：liuy
