消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs落地

　　零售物業(yè)迎利好

　　3月24日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目申報(bào)推薦工作的通知》，加之兩會(huì)政府報(bào)告重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了“擴(kuò)大消費(fèi)、增加居民收入、穩(wěn)定大宗消費(fèi)，推動(dòng)生活服務(wù)消費(fèi)恢復(fù)”，本次不動(dòng)產(chǎn)信托基金擴(kuò)容至消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施是政府從金融端促進(jìn)和推動(dòng)居民消費(fèi)的又一配套措施和重要舉措，也是我國(guó)公募REITs市場(chǎng)建設(shè)邁出的重要一步。

　　零售物業(yè)將吸引更多資本投入

　　促進(jìn)零售類項(xiàng)目提質(zhì)升級(jí)

　　消費(fèi)支出在過(guò)往已經(jīng)連續(xù)11年在GDP中的占比超過(guò)50%，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的第一推動(dòng)力。不過(guò)，相比于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)，中國(guó)居民的消費(fèi)卻明顯未能匹配整體經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。至2021年，中國(guó)居民消費(fèi)率僅為38.4%；而美國(guó)的居民消費(fèi)率則一直保持穩(wěn)定，從1970年的60.2%穩(wěn)步上升至2021年的68.2%。當(dāng)前中國(guó)已進(jìn)入了高質(zhì)量發(fā)展新階段，消費(fèi)升級(jí)主要體現(xiàn)在對(duì)更高質(zhì)量商品與服務(wù)的需求，而非更多數(shù)量的需求，所以挖掘居民消費(fèi)潛力，塑造高品質(zhì)的消費(fèi)場(chǎng)景變得尤為重要。因此，百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等同居民消費(fèi)息息相關(guān)的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的發(fā)行將吸引更多資本進(jìn)入零售物業(yè)領(lǐng)域，從而促進(jìn)零售類項(xiàng)目的提質(zhì)升級(jí)。

　　中美居民消費(fèi)率走勢(shì)對(duì)比

　　來(lái)源：世界銀行

　　有效盤活零售類存量資產(chǎn)，

　　進(jìn)一步擴(kuò)內(nèi)需、促消費(fèi)

　　公募REITs擴(kuò)容至商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域一方面可以有效盤活存量資產(chǎn)，化解房地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)，另外一方面也可以極大促進(jìn)商業(yè)物業(yè)品質(zhì)和服務(wù)的提升。中國(guó)目前零售類項(xiàng)目存量巨大，戴德梁行研究部的數(shù)據(jù)顯示，截止到2022年四季度，全國(guó)16個(gè)重點(diǎn)城市高品質(zhì)零售物業(yè)存量達(dá)1.02億平米，四個(gè)一線城市的高品質(zhì)零售物業(yè)存量達(dá)4650萬(wàn)。

　　這些項(xiàng)目作為承接居民消費(fèi)行為、釋放居民消費(fèi)潛力的物質(zhì)空間載體，在擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)消費(fèi)方面發(fā)揮著重要作用。百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施普遍存在退出難，流動(dòng)性差的問(wèn)題，公募REITs的發(fā)行能為該類企業(yè)提供盤活存量資產(chǎn)的金融工具，有助于企業(yè)形成投融資閉環(huán)，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，并將回收資金投資于新項(xiàng)目和已有項(xiàng)目的升級(jí)改造。公募REITs的推出也能鼓勵(lì)更多的社會(huì)資本參與消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施的投資，增加市場(chǎng)供給，同時(shí)進(jìn)一步打通“投融建管退”的項(xiàng)目全周期鏈條。

　　政策帶動(dòng)資本涌入

　　零售類大宗物業(yè)將迎來(lái)利好

　　在基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs獲批發(fā)行之后的一年多時(shí)間里，在政策的帶動(dòng)下，產(chǎn)業(yè)園及物流倉(cāng)儲(chǔ)類項(xiàng)目的發(fā)行極大的帶動(dòng)了資本的涌入。

　　以產(chǎn)業(yè)園區(qū)的大宗物業(yè)成交為例，戴德梁行研究部的數(shù)據(jù)顯示，在基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs獲批發(fā)行之前，產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目的成交數(shù)量在全部大宗物業(yè)成交市場(chǎng)中的占比均較低，2019年及2020年成交個(gè)數(shù)占比僅為4.2%和6.7%；然而，在2021年之后，隨著多個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs獲批上市發(fā)行，產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目開(kāi)始受到市場(chǎng)追捧，成交數(shù)量大幅上升，2021年和2022年產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目成交數(shù)量占比大幅上升到11.6%和11.38%。此外，物流倉(cāng)儲(chǔ)類項(xiàng)目的成交也大幅增加，2020年這類資產(chǎn)的成交總額占比僅為6.6%，但至2022年，在其他資產(chǎn)成交大幅下降的情況下，物流倉(cāng)儲(chǔ)類的大宗物業(yè)成交額占比大幅升至20.3%。

　　產(chǎn)業(yè)園區(qū)大宗物業(yè)成交個(gè)數(shù)

　　占比走勢(shì)

　　來(lái)源：戴德梁行研究部

　　來(lái) 源：戴德梁行   

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