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“上海韌性”十足,商辦市場(chǎng)需求恢復(fù)超預(yù)期
http://m.naohuainiu.cn房訊網(wǎng)2020-11-6 16:37:00
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[提要]今年三季度,上海甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)整體吸納量達(dá)16.2萬(wàn)平方米,較二季度將近翻倍。

  2020年前三季度全國(guó)經(jīng)濟(jì)增速由負(fù)轉(zhuǎn)正,GDP實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)0.7%,扭轉(zhuǎn)了上半年下降的局面。隨著供需關(guān)系逐步改善,市場(chǎng)活力逐步恢復(fù),企業(yè)信心也逐漸增強(qiáng)。

  上海,作為疫情后國(guó)內(nèi)迅速恢復(fù)城市活力的典型代表,在一系列減稅降費(fèi)、優(yōu)化融資環(huán)境、促消費(fèi)等政策扶持下,企業(yè)信心正加速恢復(fù),商辦市場(chǎng)需求表現(xiàn)也優(yōu)于預(yù)期。

  企業(yè)信心加速恢復(fù)

  2020年上半年,經(jīng)濟(jì)的不確定性導(dǎo)致企業(yè)在租賃決策上更加謹(jǐn)慎,上海辦公樓市場(chǎng)的租賃需求有所放緩。隨著疫情得到有效控制,企業(yè)的租賃需求復(fù)蘇態(tài)勢(shì)逐漸顯現(xiàn)。今年三季度,甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)整體吸納量達(dá)16.2萬(wàn)平方米,較二季度將近翻倍。

 

  從需求來(lái)源來(lái)看,金融服務(wù)和專業(yè)服務(wù)等企業(yè)租賃需求占比有所上升。金融服務(wù)類特別是內(nèi)資企業(yè),對(duì)辦公樓的需求增長(zhǎng)較為顯著。例如,浦發(fā)銀行為其新設(shè)立的理財(cái)公司新設(shè)辦公場(chǎng)所,選址中國(guó)人壽金融中心。自2018年底支持性政策出臺(tái)以來(lái),截至2020年第三季度,已有36家內(nèi)資銀行申請(qǐng)?jiān)O(shè)立理財(cái)子公司,其中已獲批準(zhǔn)的有21家。近期,貝萊德成為首家獲得外資獨(dú)資公募牌照的公司,且有數(shù)家外資機(jī)構(gòu)的公募基金資格審批申請(qǐng)仍在受理中。

  專業(yè)服務(wù)類企業(yè)的租賃需求保持相對(duì)穩(wěn)定。在甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)租金下行、許多租戶趨于保守的大環(huán)境下,一些專業(yè)服務(wù)類企業(yè)正抓住機(jī)會(huì),升級(jí)其辦公場(chǎng)所。疫情期間,部分快速增長(zhǎng)的行業(yè),如科技新媒體和醫(yī)療醫(yī)藥類企業(yè),已逐漸成為上海辦公市場(chǎng)的重要需求來(lái)源。由于疫情對(duì)線下活動(dòng)的影響,科技新媒體類企業(yè)迎來(lái)了新的增長(zhǎng)點(diǎn),這些公司業(yè)務(wù)的快速增長(zhǎng)以及企業(yè)對(duì)品牌知名度提升的重視,為辦公樓市場(chǎng)帶來(lái)擴(kuò)張及升級(jí)需求。醫(yī)療醫(yī)藥類企業(yè)的租賃需求占比在2020年前三個(gè)季度增長(zhǎng)了7個(gè)百分點(diǎn)至11%。

  消費(fèi)復(fù)蘇提振零售品牌信心

  在過(guò)去不久的國(guó)慶中秋“雙節(jié)”期間,據(jù)上海市商務(wù)委數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),上海437家大型商業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售額123.8億元,同比增長(zhǎng)13.7%。在整體零售市場(chǎng)加速恢復(fù)的同時(shí),網(wǎng)上零售增速近期出現(xiàn)放緩跡象,佐證了部分消費(fèi)正逐漸回歸線下,尤其是高價(jià)低頻、重體驗(yàn)的消費(fèi)類型。

 

  奢侈品銷售成為市場(chǎng)復(fù)蘇的主力軍。全球疫情影響下,國(guó)人的奢侈品消費(fèi)持續(xù)回流國(guó)內(nèi)市場(chǎng)。在上海,恒隆廣場(chǎng)、國(guó)金中心等多個(gè)高端購(gòu)物中心取得了良好業(yè)績(jī)。據(jù)報(bào)道,Louis Vuitton上海恒隆店8月份銷售額近1.5億元,創(chuàng)下了LV在國(guó)內(nèi)單店月銷售額最高紀(jì)錄。雖然部分一線奢侈品品牌受國(guó)際市場(chǎng)萎靡的影響,今年依舊會(huì)采取保護(hù)現(xiàn)金流、謹(jǐn)慎拓店的策略,但一些高端品牌仍在尋求入駐高級(jí)購(gòu)物中心的契機(jī)。今年,上海國(guó)金中心迎來(lái)了Tom Ford精品店、Roger Vivier新店,馥馬爾香水出版社和Kilian中國(guó)首店。恒隆廣場(chǎng)也迎來(lái)了如Montblanc,CARVEN,MARYLING和HERNO等高端品牌新店的陸續(xù)開業(yè)。

  在汽車展廳、生活館以及美妝集合店的拓店需求支撐下,整體零售物業(yè)市場(chǎng)租賃活躍度有所提升。特斯拉和蔚來(lái)等新能源汽車展廳均有新店開業(yè)。日本雜貨巨頭LOFT中國(guó)首店于7月在徐家匯美羅城開業(yè)亮相,營(yíng)業(yè)面積近千平米。KKV生活館,日本生活方式品牌niko and …也在繼續(xù)擴(kuò)張。此外,以THE COLORIST和WOW COLOUR為代表的國(guó)產(chǎn)美妝集合店風(fēng)頭正勁,保持了快速擴(kuò)張的步伐。隨著近期人們外出就餐需求明顯增多,餐飲品牌的拓店信心也正在增強(qiáng)。

  企業(yè)活動(dòng)恢復(fù)和電商經(jīng)濟(jì),推高物流租賃需求

  今年疫情期間,物流地產(chǎn)逆勢(shì)發(fā)力, 彰顯出良好韌性。物流地產(chǎn)的逆勢(shì)而上,離不開電商經(jīng)濟(jì)的巨大助力。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,實(shí)物商品網(wǎng)上零售占社零總額的比重已由疫情爆發(fā)前的20%,加速上升到今年7月的25%。雖然該比例在9月份放緩至24%,但仍保持高位。而近期,企業(yè)活動(dòng)的加速恢復(fù)和電商行業(yè)的持續(xù)活躍繼續(xù)為物流地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)大量租賃需求。在剛剛過(guò)去的三季度,上海物流地產(chǎn)市場(chǎng)凈吸納量也創(chuàng)下兩年來(lái)新高。

  為國(guó)內(nèi)外公司提供物流和供應(yīng)鏈服務(wù)的第三方物流仍是租賃需求的主要?jiǎng)恿Α5靡嬗谝咔橄码娚绦袠I(yè)的加速發(fā)展,中國(guó)今年前三季度的快遞業(yè)務(wù)量同比增長(zhǎng)27.9%。目前快遞快運(yùn)公司發(fā)展尤為活躍,積極在市場(chǎng)上尋求可租賃空間。二、三季度順豐在上海共租賃近75,000平方米。我們也觀察到,電商行業(yè)無(wú)論公司規(guī)模大小,需求十分活躍。尤其在三季度,部分租戶正在為年終網(wǎng)購(gòu)熱潮進(jìn)行積極的短期租賃。此外,傳統(tǒng)制造業(yè)和實(shí)體零售的租賃需求也在近期顯著回暖。制造業(yè)在臨港和奉賢區(qū)域的租賃需求較為活躍,特斯拉于近期在奉賢租賃了40,000平方米。

  雖然新興需求在總體租賃中仍占很小的份額,但上升趨勢(shì)明顯。疫情爆發(fā)后,醫(yī)藥及醫(yī)藥器械類租戶新增大量租賃需求。而疫情爆發(fā)后,生鮮電商也迎來(lái)新機(jī)遇。冷鏈也在疫情的影響下迎來(lái)一輪高速發(fā)展期,有專業(yè)資質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)冷庫(kù)仍舊供不應(yīng)求,冷鏈運(yùn)營(yíng)商租賃高標(biāo)庫(kù)干倉(cāng)用于改造出租的趨勢(shì)增長(zhǎng)明顯。去年,新興需求在上海及附近的衛(wèi)星城市的租賃份額中僅占7%,但今年前三季度,該占比已增至13%,彌補(bǔ)了制造業(yè)和零售業(yè)等其他傳統(tǒng)行業(yè)的需求疲軟。

  作為全國(guó)經(jīng)濟(jì)在后疫情時(shí)代的一個(gè)縮影,上海正加速恢復(fù)往日生機(jī),彰顯了強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)韌性。隨著企業(yè)信心的恢復(fù)和市場(chǎng)活力的提升,我們有信心在不久的將來(lái)看到上海商辦市場(chǎng)迎來(lái)更多新機(jī)遇。

  來(lái)源:仲量聯(lián)行

編輯:wangdc

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