深圳寫字樓市場二季度總體向好，凈吸納量已經(jīng)超過去年同期水平。下半年新項目入市提速，存量迎來高峰，過量供應(yīng)的大環(huán)境下，寫字樓租金難以在短期內(nèi)回升。但是與其他一次線城市相比，深圳寫字樓存量依舊不高，當(dāng)下正是吸貨好時機。
需求源自TMT和金融
7月14日，第一太平戴維斯《大灣區(qū)甲級寫字樓指數(shù)》顯示，二季度，深圳寫字樓凈吸納量環(huán)比大幅回升11.7倍，至17.1萬平方米，上半年合計凈吸納量已超過去年同期水平。
該報告指出，二季度隨著經(jīng)濟活動復(fù)蘇，受此前停工停產(chǎn)影響而滯后的需求開始集中釋放，科技園、前海子市場需求表現(xiàn)均傳遞出積極的信號。需求主要源自于TMT及金融類企業(yè)，TMT行業(yè)預(yù)計繼續(xù)是需求增長的主要貢獻者，尤其是行業(yè)中的龍頭企業(yè)；金融業(yè)由于迎來新的大灣區(qū)利好政策，有望逐漸衍生新的租賃需求。
二季度空置率28.1%
盡管二季度需求顯著回升，上半年深圳寫字樓市場租金指數(shù)（反映寫字樓租金的變化趨勢）及價格指數(shù)（反映寫字樓銷售價格和投資市場的變化趨勢）呈下跌趨勢。第一太平戴維斯報告顯示，以價換量成去化手段首選，租金指數(shù)半年環(huán)比下跌4.7%，至141.5；深圳因業(yè)主對價格修正表現(xiàn)出較高的靈活度和洽談意愿，價格指數(shù)半年度環(huán)比下降8.5%至190.8，降幅為大灣區(qū)內(nèi)最高。
新冠疫情是租金下行的催化劑，供過于求才是租金下行主因。第一太平戴維斯分析：“甲級寫字樓過量供應(yīng)現(xiàn)狀在深圳、佛山、東莞、珠海均有所體現(xiàn)，因近年內(nèi)外部經(jīng)濟不確定性持續(xù)，需求增長動力有限，導(dǎo)致這些城市供過于求的市場特征突出，租金增長因此備受掣肘。該情況對租金走向的影響較疫情所致更為顯著及深遠(yuǎn)。”
甲級寫字樓項目入市步伐回速，增量市場繼續(xù)擴張。第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，二季度深圳市新增供應(yīng)量共計約43萬平方米，全市市場總存量環(huán)比上升5.8%，至781.2萬平方米。報告分析：盡管部分項目工程進度因疫情而有所延誤，但深圳總體市場復(fù)工效率甚高，年內(nèi)仍將迎來供應(yīng)高峰，預(yù)計有約83.4萬平方米的新增項目于下半年陸續(xù)交付入市，供過于求的現(xiàn)象料將延續(xù)。
“深圳新出的寫字樓都是在非核心區(qū)，核心區(qū)已經(jīng)沒有地塊來新增。深圳南山區(qū)供應(yīng)較多，其現(xiàn)有存量已可與福田比肩，兩者共占市場總存量的85%。” 第一太平戴維斯華南區(qū)研究部主管謝靖宇對《華夏時報》記者說。他表示，過量供應(yīng)成為市場最大隱憂，二季度深圳全市平均空置率環(huán)比上升1.9個百分點，至28.1%，在一線城市中最高。
未來投資熱度不減
深圳中原寫字樓部范進佳則表示：“短期來看，因市場調(diào)整及供應(yīng)量的增加，全市寫字樓空置率提升，租金下滑。但是與其他一線城市相比，深圳甲級寫字樓的存量仍處于低位，需通過新供應(yīng)來進行補充（其他一線城市甲級寫字樓的存量大概1200-1500萬平米）。2024 年后甲級寫字樓基本處于低供應(yīng)或無供應(yīng)的狀態(tài)，未來市場租金價格將會趨于穩(wěn)步上升的趨勢，空置率也將會逐步降低�！�
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進也認(rèn)為，深圳的問題不大，市場供應(yīng)過剩是短期的，宏觀經(jīng)濟刺激，深圳市場后續(xù)會有較好的表現(xiàn)。
說到過量供應(yīng)對投資的影響，范進佳對《華夏時報》記者表示：“近期過量的寫字樓供應(yīng)，使業(yè)主會通過提升其管理及運營能力來增加招租的競爭力，長遠(yuǎn)看對樓宇穩(wěn)定租金是個利好。也可以說這幾年是吸貨的好時機，近幾年集中供應(yīng)，令整個市場租金調(diào)整明顯，能為政府招商引資提供有利的條件。”
“深圳即將迎來經(jīng)濟特區(qū)建立40周年，加之大灣區(qū)建設(shè)的推進，深圳的城市發(fā)展預(yù)計或獲得更充沛的政策支持，將繼續(xù)支撐投資市場熱度不減。”謝靖宇對《華夏時報》記者說。為改善供過于求的情況，政府政策支持將起主導(dǎo)作用，除政策支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展及引進新增企業(yè)外，吸納和挽留人才，優(yōu)化配套設(shè)施及營造優(yōu)良的營商環(huán)境都值得額外關(guān)注。
范進佳表示：“近幾年供應(yīng)過大，政府也看到這個問題，今年年初政府已經(jīng)出具文件同意商辦物業(yè)可以改成公寓或酒店進行出租，第一緩解商辦市場供應(yīng)過大的壓力問題，第二也緩解住宅租金漲幅過快的現(xiàn)象”。
來源：華夏時報
編輯：wangdc
