從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度，如果有比房價(jià)不正常下跌更可怕的事，那估計(jì)就是寫字樓市場突陷低迷。作為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨表，寫字樓市場的表現(xiàn)與城市的經(jīng)濟(jì)活躍程度密切相關(guān)。年初的黑天鵝事件導(dǎo)致許多中小企業(yè)破產(chǎn)，即便是“血厚”的大企業(yè)，也大多放緩了擴(kuò)張的腳步。受此影響，國內(nèi)寫字樓市場一度出現(xiàn)租金下降、空置率高企等問題。
不過，隨著疫情穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，寫字樓市場也逐步回暖。特別是在高科技、醫(yī)療、金融等疫情帶來的新興產(chǎn)業(yè)的需求推動下，國內(nèi)寫字樓市場愈發(fā)被資本看好。
復(fù)蘇，不僅僅是“恢復(fù)原狀”，往往還意味著新機(jī)遇的孕育。2020的下半場，哪些城市的寫字樓市場更能吸引資本？什么樣的寫字樓更能吸引企業(yè)入駐呢？這篇文章將為讀者們提供關(guān)于這些問題的一些看法。
2020年上半年，“黑天鵝”結(jié)隊(duì)盤旋地球上空。
全球新冠疫情持續(xù)走高——全球經(jīng)濟(jì)接近停擺——美股暴跌&原油需求大幅減少——美聯(lián)儲緊急降息救市——國際油價(jià)戰(zhàn)拖累全球市場——美元荒席卷全球——美聯(lián)儲祭出零利率+無限QE——市場流動性迅速被榨干——黃金市場出現(xiàn)點(diǎn)差極大等異相……
“黑天鵝”之殤 難掩東方曙光
7月30日，美國商務(wù)部公布的首次預(yù)估數(shù)據(jù)顯示，2020年第二季度，美國國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）環(huán)比折年率下滑32.9%，創(chuàng)1947年有記錄以來最大降幅。
黑天鵝翅膀扇疼的遠(yuǎn)不止是美國經(jīng)濟(jì)。6月，國際評級機(jī)構(gòu)穆迪稱：2020年第二季度可能是第二次世界大戰(zhàn)以來全球經(jīng)濟(jì)萎縮最嚴(yán)重的一個季度，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇乏力。同月，世界銀行IMF稱，2020年將是第二次世界大戰(zhàn)以來程度最深的經(jīng)濟(jì)衰退�！岸�(zhàn)”再次勾起全人類的傷痛記憶。這次，是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)對標(biāo)。
IMF在6月期《全球經(jīng)濟(jì)展望》中稱，疫情大流行產(chǎn)生的快速而巨大的沖擊以及防控措施造成經(jīng)濟(jì)停擺使世界陷入嚴(yán)重收縮，預(yù)計(jì)今年全球經(jīng)濟(jì)將收縮5.2%。其中，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體全年經(jīng)濟(jì)活動將收縮7%。經(jīng)合組織的最新預(yù)測看齊IMF，稱今年全球經(jīng)濟(jì)將會出現(xiàn)5%-6%的萎縮；如果出現(xiàn)第二波疫情將下降7.6％�！墩雇分械�2020全球經(jīng)濟(jì)展望呈一片灰色，而難得閃現(xiàn)的一抹亮色來自這一句：預(yù)計(jì)中國 2020 年經(jīng)濟(jì)增速為 1% ，為全球主要經(jīng)濟(jì)體中唯一增長的國家。
中國的表現(xiàn)沒讓IMF的展望失望。國家統(tǒng)計(jì)局7月16日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，二季度GDP同比增長3.2%，實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)正。這份成績單，主要得力于中國政府與中國人民決戰(zhàn)疫情的強(qiáng)大決心、膽識與智慧。中國經(jīng)濟(jì)“轉(zhuǎn)正”，是黑天鵝翅膀下世界經(jīng)濟(jì)的一抹亮色，是支持全球經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)復(fù)蘇的一束曙光，也是紛繁劇變國際態(tài)勢中的一個正能量標(biāo)桿。東方曙光正在點(diǎn)亮全球，也激勵著眾多海外投資者紛紛加入“投資中國”大軍。中國商業(yè)地產(chǎn)，尤其是高端寫字樓，再次成為全球投資關(guān)注熱點(diǎn)。
城市復(fù)蘇 牽動寫字樓回暖
商業(yè)地產(chǎn)，被稱為經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的“風(fēng)向標(biāo)”。其中的高端寫字樓，被稱為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“晴雨表”。風(fēng)向標(biāo)或晴雨表的比喻，關(guān)乎其對應(yīng)經(jīng)濟(jì)的敏感度。
寫字樓概念自上世紀(jì)70年代出現(xiàn)，因其強(qiáng)大的標(biāo)識性與商務(wù)高度，往往成為每座現(xiàn)代化城市或區(qū)域地標(biāo)的必然選項(xiàng)。作為一種生產(chǎn)資料，寫字樓的投資建設(shè)、租售運(yùn)營和商圈形成，與區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展主線息息相關(guān)。當(dāng)寫字樓市場相對低迷，區(qū)域經(jīng)濟(jì)通常處于相對弱勢或階段性危機(jī)。反之，寫字樓發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，市場需求量較大時(shí)，該區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展整體狀況通常呈現(xiàn)良好。寫字樓因其在商業(yè)地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)型中起杠桿平衡的突出作用，而被視為該區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的重要參照。簡言之，從一座城市寫字樓市場的表現(xiàn)，基本可以推斷這座城市的經(jīng)濟(jì)活躍程度。
今年突如其來的疫情對各行各業(yè)都產(chǎn)生了巨大的影響。北上廣深等一線城市及強(qiáng)二線城市的寫字樓租賃市場一度也經(jīng)歷了租金、空置率的低潮。雖然壓力猶存，但隨著疫情在全國范圍內(nèi)得到控制，國內(nèi)外企業(yè)對中國經(jīng)濟(jì)走向的持續(xù)看好，寫字樓租賃行業(yè)回暖趨勢明顯。世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，2020年二季度全國寫字樓凈吸納量“由負(fù)轉(zhuǎn)正”至35萬平方米。報(bào)告稱，2020年下半年，寫字樓市場租賃需求的復(fù)蘇勢頭有望進(jìn)一步增強(qiáng)。據(jù)該機(jī)構(gòu)近期進(jìn)行的寫字樓租戶調(diào)查，71%的中國受訪者預(yù)計(jì)未來6個月商業(yè)環(huán)境將改善或保持穩(wěn)定。從行業(yè)看，二季度，科技、制藥和內(nèi)資金融企業(yè)顯示出強(qiáng)勁擴(kuò)張需求。租賃需求的新動力之一來自在線教育機(jī)構(gòu)，其在二季度錄得約20萬平方米的租賃成交。
寫字樓投資市場同步顯現(xiàn)積極信號。戴德梁行最近發(fā)布《2020中國商業(yè)地產(chǎn)投資意向調(diào)查報(bào)告》，122份調(diào)研問卷來自中國大陸最活躍的投資機(jī)構(gòu)高層人士。調(diào)查顯示，雖然中國目前仍受到疫情影響，但大部分投資人都對中國市場持有充足信心，并看好中國內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)市場的長期發(fā)展。99%的受訪者表示，疫情過后依然會繼續(xù)在中國大陸的投資。82%的受訪者表示計(jì)劃投資寫字樓或商務(wù)園區(qū)。報(bào)告認(rèn)為，“短期的疫情，對比這些（一線）城市多年成熟的基礎(chǔ)以及未來龐大的發(fā)展?jié)摿�，只是個插曲”。
舉個例子——上海。
全球知名房地產(chǎn)服務(wù)及投資管理公司高力國際于7月15日發(fā)布市場報(bào)告稱，受益于宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，上海商業(yè)地產(chǎn)市場需求正逐漸恢復(fù)。二季度，上海寫字樓供應(yīng)量維持高位，前灘表現(xiàn)亮眼。國際知名私營房地產(chǎn)顧問萊坊中國調(diào)查顯示，三月份至今，上海寫字樓實(shí)際咨詢數(shù)量明顯增多，咨詢用戶主要集中在金融、TMT、專業(yè)服務(wù)業(yè)和一些新興產(chǎn)業(yè)。
通過制度與服務(wù)創(chuàng)新，打造更為優(yōu)良的金融生態(tài)，以幫助外資金融機(jī)構(gòu)開拓市場，歷來是上海的過人強(qiáng)項(xiàng)。今年二季度伊始，一則牽動商業(yè)地產(chǎn)市場的利好消息悄然而至。4月1日，中國正式取消基金管理公司和證券公司的外資持股比例限制。作為中國的金融中心城市，上海具備足夠?qū)嵙Γ俅纬蔀榛瘎恿榧t利的前沿窗口。二季度以來，包括公募基金、券商、保險(xiǎn)在內(nèi)的眾多外資金融機(jī)構(gòu)正紛紛聚焦上海，尋找發(fā)展機(jī)會。戴德梁行的《2020中國商業(yè)地產(chǎn)投資意向調(diào)查報(bào)告》亦顯示，投資者對上海等一線城市熱情更為高昂，其中尤以外資為甚，100%外資受訪者均表示未來12個月內(nèi)有投資上海的計(jì)劃。計(jì)劃的重心之一，就是寫字樓。
中指研究院最近發(fā)布《2020年第二季度上海寫字樓市場回顧》，預(yù)計(jì)下半年上海寫字樓凈吸納量將逐步攀升，空置率逐步下行，租金水平或?qū)⒅沟胤�(wěn)。同時(shí)在長三角一體化和臨港新區(qū)金融開放的大背景下，上海市政府相繼推出營商環(huán)境改革3.0版方案、加強(qiáng)投資促進(jìn)32條、進(jìn)一步利用外資24條等舉措，激發(fā)內(nèi)外資企業(yè)需求，有望帶動上海寫字樓市場去化逐漸回暖。
當(dāng)然，寫字樓市場回暖復(fù)蘇的不止是上海。一季度至今，在中國一線及強(qiáng)二線城市的寫字樓投資市場，多數(shù)大宗交易動作頻頻由外資領(lǐng)投。在寫字樓租賃市場，外資機(jī)構(gòu)的入駐活躍度也相對較高，屢屢成為媒體與業(yè)界的聚焦。
中國寫字樓回暖，外資沖鋒在前。為什么？
主要原因，關(guān)乎三個關(guān)鍵詞。
疫情控制
中國強(qiáng)力控制疫情，全球疫情仍持續(xù)蔓延，中國市場的抗風(fēng)險(xiǎn)能力被外資普遍看好。全球抗疫態(tài)勢走向，利于重視“避險(xiǎn)”的眾多海外投資者做出理性判斷。
經(jīng)濟(jì)重振
中國抗疫成為全球標(biāo)桿，并率先走出疫情泥潭，同時(shí)對外釋放復(fù)工復(fù)產(chǎn)、重振經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)烈信號。二季度全球經(jīng)濟(jì)體GDP數(shù)據(jù)對比具有足夠說服力。伴隨《政府工作報(bào)告》出臺的相關(guān)政策，重在穩(wěn)定經(jīng)營環(huán)境，助于緩解企業(yè)經(jīng)營壓力。強(qiáng)力政策扶持，積極影響寫字樓市場復(fù)蘇，增強(qiáng)外資投資信心。外資熱衷中國寫字樓租售市場，基于看重中國經(jīng)濟(jì)堅(jiān)韌進(jìn)取這張超級底盤。
新興產(chǎn)業(yè)
中國國家戰(zhàn)略全面推進(jìn)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和高質(zhì)量發(fā)展步伐穩(wěn)健，新興產(chǎn)業(yè)迎來歷史機(jī)遇。比如，關(guān)乎中國未來的新基建，正在持續(xù)激勵寫字樓市場回暖復(fù)蘇。再如，中國戰(zhàn)疫極大推進(jìn)在線經(jīng)濟(jì)浪潮，遠(yuǎn)程辦公、在線金融、在線互娛、在線教育、在線醫(yī)療等TMT行業(yè)及背調(diào)、法律服務(wù)、金融服務(wù)、人力資源服務(wù)等生態(tài)鏈企業(yè)“逆勢飛揚(yáng)”，結(jié)伴尋租，加之一線與強(qiáng)二線城市的聚才能力，均成為吸引外資投身寫字樓租售市場的重要原因。
角逐下半年 誰得先機(jī)
諸多跡象表明，今年下半年中國寫字樓市場將繼續(xù)回暖。作為業(yè)主，什么樣的寫字樓可以更能獲得租戶青睞，在租賃競爭中占得先機(jī)？
答案還是圍繞兩個字：疫情。
硬件
受本次疫情影響，能夠應(yīng)對突發(fā)公共事件的寫字樓將受到租戶的信任，智能樓宇管理、健康和安全管理將是提升寫字樓市場競爭力的主要因素。智能樓宇管理方面，智能物業(yè)管理系統(tǒng)、非接觸式門禁、智能會議系統(tǒng)、無人訪客系統(tǒng)為寫字樓業(yè)主及運(yùn)營方最為關(guān)注的四大技術(shù)方面。健康和安全管理方面，熱感成像、空調(diào)過濾殺菌系統(tǒng)等智能健康樓宇技術(shù)將更易獲得用戶信任，同時(shí)也增強(qiáng)客戶粘性。
軟件
因疫情沖擊受到財(cái)務(wù)壓力最大的是中小企業(yè)群體。清華、北大最近的一項(xiàng)聯(lián)合調(diào)研顯示，63%的受訪中小企業(yè)表示，疫情期間主要的財(cái)務(wù)壓力源于勞動力成本、社保繳費(fèi)，另有14%的受訪中小企業(yè)表示，財(cái)務(wù)壓力主要源于寫字樓租金。租戶的經(jīng)營能力是保證辦公物業(yè)資產(chǎn)擁有穩(wěn)定入住率的關(guān)鍵，也是業(yè)主長期穩(wěn)定租金收入的關(guān)鍵。
疫情期間，各地政府紛紛出臺政策支持中小企業(yè)發(fā)展，以保護(hù)和激發(fā)市場主體活力。各地寫字樓業(yè)主企業(yè)積極采取不同程度的免租減租、免降水電費(fèi)、免降物業(yè)費(fèi)、免降管理費(fèi)等多項(xiàng)措施，精準(zhǔn)幫扶中小企業(yè)渡過難關(guān)。戴德梁行《2020新冠肺炎疫情中國寫字樓市場調(diào)研報(bào)告》顯示，在所有主動考慮減免租金的企業(yè)中，國有企業(yè)占42%。廣大國企系寫字樓在疫戰(zhàn)中勇于擔(dān)當(dāng)社會責(zé)任，贏得紛紛點(diǎn)贊。
來源：REITs行業(yè)研究
編輯：wangdc
