近日來，新型冠狀病毒感染的肺炎疫情引發(fā)社會極大關(guān)注，那么，疫情對于未來商業(yè)地產(chǎn)市場的影響如何，記者就此采訪了全球知名私營房地產(chǎn)顧問服務(wù)公司萊坊的相關(guān)人士。
他們認(rèn)為，從寫字樓市場供應(yīng)的角度來看，由于疫情對于未來市場造成不確定性，預(yù)計部分開發(fā)商會考慮采取觀望的態(tài)度，暫緩現(xiàn)有寫字樓項目的開發(fā)。萊坊預(yù)計，這將會導(dǎo)致部分在建寫字樓項目供應(yīng)市場的時間有所延后，致使市場上寫字樓的新增供應(yīng)量暫時性減少，這對于一定保持市場供求平衡較為有利。
從寫字樓需求的角度來看，由于疫情造成對于未來市場的不確定性，萊坊預(yù)計將會致使部分業(yè)務(wù)受影響的企業(yè)暫緩擴張或搬遷，市場活躍度有所降低。除了部分相關(guān)生物醫(yī)藥、醫(yī)療健康類的企業(yè)可能仍會有較大擴張需求以外，預(yù)計短期內(nèi)對于寫字樓的吸納需求會有減少，一些原有擴張或搬遷計劃的企業(yè)將會更多地采取觀望的態(tài)度。另外一些確實需要擴張或搬遷的企業(yè)，預(yù)計也會更為謹(jǐn)慎，并在對于業(yè)主的租賃條件及租金的談判中出現(xiàn)一定優(yōu)勢，并可能會對于業(yè)主在提供寫字樓公共區(qū)域的消毒殺菌、通風(fēng)等健康衛(wèi)生條件的保障條款提出要求。此外，線上教育、線上電競娛樂等遠程服務(wù)類型產(chǎn)業(yè)需求可能增加，從而提高該類型企業(yè)的辦公樓租賃需求。
從影響租戶的行業(yè)來看，萊坊預(yù)計受疫情影響較為嚴(yán)重的產(chǎn)業(yè)，例如旅游、會展、航空、文化、娛樂、交通等行業(yè)，這些行業(yè)的擴張和搬遷需求將會有較大的抑制。而相關(guān)的生物醫(yī)藥、醫(yī)療健康類企業(yè)仍會有一些新增的需求，萊坊預(yù)計對于科技類、制造類、金融類企業(yè)影響有限。
此外，從寫字樓的空置率和租金來看，萊坊預(yù)計短期內(nèi)由于供需雙方都會較為謹(jǐn)慎，采取觀望的態(tài)度，因此預(yù)計寫字樓的租賃成交量將會短期有所減少。而租金水平，預(yù)計由于需求受到暫時的抑制，短期內(nèi)寫字樓業(yè)主不得不通過更大的優(yōu)惠條件和租金減免來吸引客群，以價換量，預(yù)計短期內(nèi)寫字樓租金有進一步下探的壓力。
從長期來看，根據(jù)2003年的SARS疫情經(jīng)驗來看，隨著疫情逐步得到控制，特別是如果政府有一些扶持和刺激政策，市場對于寫字樓的需求會逐步回升。萊坊預(yù)計，2020年下半年整個寫字樓市場的供應(yīng)和需求將逐漸恢復(fù)。屆時一部分被疫情抑制的租賃需求將會得到釋放，加大了對于寫字樓的吸納，從而帶動空置率下降，租金走勢逐漸企穩(wěn)。
從寫字樓大宗交易市場前景來看，萊坊了解到，大部分外資機構(gòu)仍長期看好中國的商業(yè)地產(chǎn)市場，其在今年的大宗交易投資業(yè)務(wù)額度與去年類似，將會繼續(xù)推進投資業(yè)務(wù)。其中，由于市場的不確定性可能會導(dǎo)致一些項目資產(chǎn)價格短期波動，成為機構(gòu)投資收購的較好時機。
萊坊中國區(qū)戰(zhàn)略咨詢部高級董事陳鐵東表示，從廣州市的寫字樓市場來看，根據(jù)萊坊的研究數(shù)據(jù)，截至2019年第四季度，廣州市的甲級寫字樓的空置率僅為7%左右，在國內(nèi)四個一線城市中處于最低的水平。預(yù)計此次疫情對于廣州寫字樓市場的影響應(yīng)是暫時和短期的，中長期來看，對于廣州市寫字樓市場前景繼續(xù)看好。
同時，雖然深圳的甲級寫字樓市場空置率較高，為20.3%的水平，預(yù)計2020年一季度的市場會有一定的影響，但長期來看，由于深圳市的服務(wù)業(yè)在深圳產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中占據(jù)的比例還在不斷提升，以及考慮示范區(qū)的政策紅利將在未來幾年逐步釋放到科技、通信和金融等行業(yè)當(dāng)中，預(yù)計甲級寫字樓市場的需求會在2020年下半年逐漸恢復(fù)。
萊坊董事、上海與北京研究咨詢部主管楊悅晨表示，以在2019已經(jīng)進入下行通道的北京和上海為例，2019年第四季度這兩個城市的甲級寫字樓空置率都已攀升至兩位數(shù)，分別為13.4%和12.1%。在今年年初的疫情影響下，預(yù)計第一季度甲級寫字樓市場將受到較大影響，活躍度降低，市場成交銳減，大部分新供將延遲交付。下半年這兩個城市的甲級寫字樓租金將繼續(xù)下探，空置率繼續(xù)走高。
關(guān)于對零售商業(yè)市場的影響，接受采訪的萊坊專家表示，由于疫情需要減少聚集性的活動，對于零售商業(yè)市場中購物中心和百貨等大型商業(yè)影響較大，尤其是餐飲類、影院、娛樂等體驗式業(yè)態(tài)的影響比較大。部分購物中心的業(yè)主已經(jīng)在采取一定的租金減免措施。除了業(yè)主對于零售商的優(yōu)惠措施，萊坊預(yù)計政府及金融機構(gòu)或?qū)⒃跍p稅、增加貨幣流動性、貸款展期等方面推出扶持政策，幫助這些企業(yè)渡過難關(guān)。
萊坊預(yù)計短期內(nèi)部分零售商將會采取更為保守和謹(jǐn)慎的態(tài)度，在一定程度上影響購物中心的吸納量。預(yù)計一些零售商將會加大線上平臺的拓展力度，更大程度發(fā)揮線上線下結(jié)合的方式來減少不利影響，以克服疫情所造成的對于實體店的沖擊。其中生鮮食品類的零售業(yè)態(tài)，萊坊預(yù)計受疫情的影響相對較小，其線上業(yè)務(wù)預(yù)計會有一定增長。同時，一些在線教育品牌、線上的電競娛樂業(yè)態(tài)的業(yè)務(wù)預(yù)計將會有所增長。
從運營的角度來看，萊坊預(yù)計購物中心將致力于改善通風(fēng)、減少密閉空間，對于購物消費空間增加消毒滅菌力度，對于消費者進行測量體溫等工作，來提供使消費者更放心的消費場所。同時由于減少聚集性的影響，餐飲行業(yè)的堂吃將會減少，外賣或外帶會明顯增多。
萊坊預(yù)計，短期內(nèi)由于零售商的擴張開店需求有所放緩和延遲，將會導(dǎo)致零售商對于市場新建的購物中心開店的需求不足，致使新建購物中心的招商難度加大，業(yè)主不得不提供更多優(yōu)惠條件。一些新建的購物中心的空置率預(yù)計會有所上升，這會導(dǎo)致一些在建購物中心項目減緩交付，市場供應(yīng)減少。此外，萊坊預(yù)計部分仍在開店的零售商也會提出對其自身更為有利的租賃條件，而租金水平的談判也面臨較大的下行壓力。然而，長期來看，零售商對于粵港澳大灣區(qū)未來消費能力的持續(xù)增長具有信心，預(yù)計在疫情得到控制后，零售商的擴張計劃將會持續(xù)發(fā)展。
對于廣州市的大型優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)地產(chǎn)市場來說，萊坊中國區(qū)戰(zhàn)略咨詢部高級董事陳鐵東表示，由于目前廣州市的空置率僅為8%左右的低水平，疫情對于零售商業(yè)地產(chǎn)的影響應(yīng)該是短期和暫時的，未來預(yù)計隨著疫情的控制，下半年廣州的大型零售商業(yè)地產(chǎn)市場將會有所復(fù)蘇�！巴瑫r，深圳的零售商業(yè)地產(chǎn)預(yù)計在短期內(nèi)也會有一定影響，特別是餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)，但長期來看，深圳的零售商業(yè)的消費潛力仍很大，預(yù)計在疫情過后，會迎來一場較大的需求反彈，未來的零售商業(yè)市場前景依然看好。”
萊坊董事、上海與北京研究咨詢部主管楊悅晨表示，受疫情影響，大部分在上海和北京的商場和品牌店都調(diào)整了營業(yè)時間，或選擇暫時關(guān)閉實體門店，一季度業(yè)績無可避免將受到損害并出現(xiàn)下跌，但是我們對于疫情結(jié)束后的市場消費力還是充滿信心的，相信疫情結(jié)束后消費市場將迅速回彈，只要疫情可控，中長期來看此次疫情對于市場的影響較為有限。
關(guān)于對物流地產(chǎn)的影響，萊坊方面分析，疫情的影響對于物流地產(chǎn)來說，近期由于線上業(yè)務(wù)量激增，對于物流倉儲的需求有所增長，預(yù)計未來疫情對于物流地產(chǎn)的影響也會較小。疫情期間，大量的消費者對于生鮮食品的需求轉(zhuǎn)為線上，這對于電商企業(yè)是其發(fā)揮優(yōu)勢的時機。特別是一些大型的電商企業(yè)，其整合線上線下渠道的能力較強，其完善和優(yōu)化的產(chǎn)業(yè)鏈能具有較大優(yōu)勢。另外，物流行業(yè)，目前制造業(yè)仍在局部復(fù)工中，國際物流由于航班限制而有所影響，和生活相關(guān)的冷鏈物流，包括食品、醫(yī)藥的物流基本不受影響。
短期來看，電商企業(yè)需求的增大將傳導(dǎo)至物流地產(chǎn)企業(yè)，預(yù)計將致使空置率進一步下降。從中長期來看，電商企業(yè)、第三方物流和制造業(yè)仍會是物流地產(chǎn)的主要需求來源，預(yù)計物流地產(chǎn)的租金水平未來將會處于較為穩(wěn)定的狀態(tài)。
來源：證券時報
編輯：wangdc
