房訊網(wǎng)訊 全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會聯(lián)合中國寫字樓研究中心（CORC），近日發(fā)布《2014年廣州甲級寫字樓市場年度報告》。全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會秘書長兼中國寫字樓研究中心（CORC）主任劉凱表示：“截止2014年12月，廣州寫字樓市場平均售價33500元/平方米（建筑面積報價），與2013年同比上漲11.2%；平均租金134元人民幣/平方米/月（建筑面積報價），與2013年同比上升6.3%；平均空置率21.5%，與2013年同比下降11.9%�！�

　　概覽

　　宏觀經(jīng)濟

　　廣州市統(tǒng)計局發(fā)布了《廣州市2014年廣州市經(jīng)濟運行情況分析》顯示：2014年，廣州市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）16706.87億元，比上年增長8.6%，增速高于全國（7.4%）和全�。�7.8%），其中第一、二、三次產(chǎn)業(yè)分別完成增加值237.52億元，5606.41億元和10862.94億元，分別增長1.8%、7.4%和9.4%，第三產(chǎn)業(yè)增加值突破萬億元，經(jīng)濟在新常態(tài)下平穩(wěn)運行。從全年運行走勢看，各季累計GDP增速逐季穩(wěn)步提升，經(jīng)濟增長總體平穩(wěn)，新常態(tài)下呈現(xiàn)新趨勢、新動力、新特征，經(jīng)濟增長的質(zhì)量、效益和水平不斷提升。

　　產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更趨優(yōu)化。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為1.42︰33.56︰65.02，服務業(yè)比重同比提升0.4個百分點。服務業(yè)發(fā)展快于工業(yè)，全年服務業(yè)增加值增長9.4%，快于工業(yè)1.6個百分點，延續(xù)了自2007年以來服務業(yè)較快發(fā)展的態(tài)勢。

　　產(chǎn)業(yè)動力加快轉(zhuǎn)換。新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展步伐加快。2014年，現(xiàn)代服務業(yè)中的物流、金融增勢較好，交通運輸、倉儲和郵政業(yè)，金融業(yè)增加值分別增長11.8%和10.0%，增速分別高于廣州市GDP增速3.2個和1.4個百分點。先進制造業(yè)實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值10774.27億元，增長8.9%；重大裝備制造業(yè)實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值3798.86億元，增長8.4%；增速分別高于廣州市工業(yè)平均水平1.0個和0.5個百分點。電子商務發(fā)展快于傳統(tǒng)百貨業(yè)，限額以上網(wǎng)上商店零售額增長63.1%，增速高于百貨店零售額（0.8%）62.3個百分點。

　　創(chuàng)新驅(qū)動力提升。2014年，廣州市規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值8001.36億元，同比增長9.1%，增速比廣州市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值高1.2個百分點。廣州市受理發(fā)明專利申請14589件，發(fā)明專利授權(quán)4590件，分別增長20.0%和13.2%。

　　金融新業(yè)態(tài)發(fā)展勢頭突顯。創(chuàng)新金融平臺，南沙新區(qū)金融改革創(chuàng)新政策獲批，金融功能區(qū)新增一批金融機構(gòu)，金融資產(chǎn)交易中心掛牌運營，碳排放權(quán)交易額占全國62%，廣東塑料交易所年交易額超過4000億元。全年新增上市企業(yè)5家。保費收入601.8億元，增長26.7%。

　　市場活力進一步激發(fā)。2014年末實有內(nèi)資企業(yè)43821戶，同比增長8.2%，注冊資本7008.43億元，同比增長18.4%；實有私營企業(yè)36.48萬戶，同比增長23.2%，注冊資本7641.71億元，同比增長58.8%。全年新設立市場主體和新增注冊資本分別增長29%和1.1倍。

　　寫字樓市場

　　根據(jù)統(tǒng)計，截至2014年廣州總部企業(yè)數(shù)量達到323家。發(fā)達的現(xiàn)代服務業(yè)、大規(guī)模貿(mào)易總量、國際樞紐型基礎設施條件等為廣州吸引落戶提升了競爭力。因此，2014年的廣州甲級寫字樓無論銷售還是租賃市場，均出現(xiàn)量價齊升的局面。其中，在銷售市場的新增供應量上，黃埔區(qū)的甲級寫字樓供應上漲最快；天河珠江新城則無論在銷售市場的成交還是租賃市場的租金上，都堪稱廣州第一。

　　一方面，上半年國內(nèi)經(jīng)濟進入新常態(tài)影響廣州甲級寫字樓租賃市場，令各企業(yè)業(yè)務擴張放緩甚至收縮，隨著降低存款準備金率、降息等政策預示貨幣市場將更加寬松，市場環(huán)境亦開始明朗，下半年整體市場活躍度與上半年相比穩(wěn)中有升。同時無論是從租賃面積還是成交量上看，國內(nèi)企業(yè)仍然是租賃市場需求主要驅(qū)動力。

　　另一方面，2014年廣州寫字樓銷售市場同樣表現(xiàn)突出，受旺盛的投資需求和有限的可售項目和面積刺激，銷售市場成交活躍，令廣州寫字樓售價持續(xù)上行。自用型需求和中高端投資需求，特別是大中型國內(nèi)企業(yè)購置甲級寫字樓自用，成為2014年的購買需求主力。

　　從供需關系來看，中國寫字樓研究中心（CORC）調(diào)查報告顯示，2014年廣州全年新增供應125萬平方米，與2013年同比增長21.4%，創(chuàng)下近四年來的新高。全年吸納量為81萬平方米，較2013年同比上升12.5%，同樣創(chuàng)下近三年來的新高。

　　從租售價格來看，廣州甲級寫字樓租金微漲，而售價繼續(xù)走高�！　�2014年上半年，寫字樓租賃市場表現(xiàn)平淡，租金出現(xiàn)輕微下滑態(tài)勢。進入下半年，隨著租賃需求的逐步入市，寫字樓市場漸趨活躍，全市平均租金較上半年所有回暖。中國寫字樓研究中心（CORC）統(tǒng)計，2014年廣州市甲級寫字樓市場平均租金為134元/平方米/月，空置率同比下降11.9%至21.5%。同時受旺盛的投資需求和有限的可售項目和面積刺激，銷售市場成交活躍，令廣州寫字樓售價保持上行趨勢。

　　從商圈分布來看，目前廣州寫字樓存量較大的板塊為珠江新城、越秀區(qū)、天河北、琶洲四大商務區(qū)高品質(zhì)寫字樓大量入市，使廣州寫字樓市場呈現(xiàn)多核心發(fā)展格局。

　　全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會秘書長兼中國寫字樓研究中心（CORC）主任劉凱表示：“根據(jù)中國寫字樓研究中心（CORC）的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截止2014年12月，廣州寫字樓市場平均售價33500元/平方米（建筑面積報價），與2013年同比上漲11.2%；平均租金134元人民幣/平方米/月（建筑面積報價），與2013年同比上升6.3%；平均空置率21.5%，與2013年同比下降11.9%�！�

　　市場供應

　　新增供應四年新高  未來五年持續(xù)集中

　　中國寫字樓研究中心（CORC）調(diào)查報告顯示，2014年廣州全年新增供應125萬平方米，與2013年同比增長21.4%，創(chuàng)下近四年來的新高。

　　廣州甲級寫字樓主要集中在天河北、珠江新城、越秀區(qū)、琶洲四大商圈，截止到2014年底，甲級寫字樓市場總量達到660萬平方米。

　　2014年，廣州甲級寫字樓市場共迎來約125萬平方米的新增供應，主要來自于珠江新城、黃埔區(qū)和番禺區(qū)，其中江新城包括高德置地廣場四期約8.5萬平方米；雅居樂中心約8.8萬平方米。

　　2014年全年廣州甲級寫字樓新入市項目包括天河區(qū)富力盈耀、高德置地廣場四期、富力盈凱大廈、珠控國際中心、雅居樂中心、財富世紀廣場、環(huán)球都會廣場、珠江城大廈、保利克洛維等，海珠區(qū)富力天域中心等，黃埔區(qū)綠地中央廣場、保利中譽廣場等，以及蘿崗萬達廣場等。

　　新興商務區(qū)黃埔和番禺雖然供應和成交增大，但成交速度還有待提升。在全市成交的前五榜單中，榜首為富力盈耀，該寫字樓整棟售出，網(wǎng)簽套數(shù)達446套，網(wǎng)簽面積達84523平方米。多個項目整層以上成交比例增多。除海珠富力天域中心外，其余前四位均位于天河區(qū)珠江新城。

　　根據(jù)不完全統(tǒng)計，從2015年到2019年五年內(nèi)，廣州預計平均每年將有約100萬平方米的寫字樓新增供應落成入市。其中2015年至2017年新增供應主要集中在珠江新城，包括越秀金融大廈、僑鑫國際大廈、環(huán)球都會廣場等多個高質(zhì)素項目將落成。而到2018年至2019年，隨著珠江新城商務區(qū)開發(fā)進入尾聲，其東部延伸區(qū)廣州國際金融城及南部琶洲區(qū)域?qū)⒅鸩竭M入新項目完工期，屆時新增項目將主要集中在此。

　　市場需求

　　內(nèi)資企業(yè)主導市場  銷售市場持續(xù)暢旺

　　中國寫字樓研究中心（CORC）調(diào)查報告顯示，2014年廣州全年新增供應125萬平方米，與2013年同比增長21.4%；全年吸納量為81萬平方米，較2013年同比上升12.5%，創(chuàng)下近三年來的新高。

　　租賃市場方面，2014年國內(nèi)金融和保險行業(yè)是廣州甲級寫字樓租賃需求的主要來源，包括招商信諾人壽、中宏人壽保險及中意人壽等保險公司在本地的擴張需求明顯。2014年廣州甲級寫字樓租賃市場需求最為活躍的行業(yè)來自信息科技及專業(yè)服務類。在區(qū)域選擇上，珠江新城和天河北商務區(qū)是金融、貿(mào)易、信息科技、專業(yè)服務等行業(yè)企業(yè)首次進駐廣州或置換搬遷的首選。其中，珠江新城越秀金融中心(西塔)就被中國電信租賃了12000平方米面積，而剛剛封頂?shù)闹艽蟾Ｖ行?東塔)也被某數(shù)碼科技有限公司預租了10552平方米面積。金融行業(yè)和零售貿(mào)易行業(yè)歷來是廣州寫字樓需求的主力，國內(nèi)金融、制造、專業(yè)服務和貿(mào)易等企業(yè)仍是廣州甲級寫字樓的主要租戶來源。

　　2014年主要的租賃成交包括中國人壽保險租賃保利V座5,500平方米；學而思教育租賃建滔廣場4,600平方米；麥當勞租賃和業(yè)廣場3,400平方米；Paypal 租賃高德置地廣場四期2,000平方米；恒生銀行廣州分行租賃建滔廣場2,000平方米；花旗銀行租賃建滔廣場2,300平方米；廣州京冠貿(mào)易租賃富力盈通大廈1400平方米；耐克租賃雅居樂中心6,000平方米；廣信君達律師事務所租賃廣州周大福金融中心3,600平方米；DHL租賃雅居樂中心2,300平方米；中美大都會人壽租賃廣東電子大廈2,000平方米；浪潮集團租賃廣電平云大廈1,600平方米；中意人壽保險租賃廣東電子大廈1,100平方米；華泰財險租賃中泰國際廣場1,000平方米；南國德賽律師所租賃中信廣場1,000平方米；UC瀏覽器租賃廣電平云大廈3,500平方米；黃金鋪租賃高德置地四期2,000平方米；紫金財產(chǎn)保險租賃保利中盈大廈1,200平方米等。

　　銷售市場方面，2014年廣州市甲級寫字樓銷售市場表現(xiàn)同樣強勁。整棟寫字樓物業(yè)購買者主要以資金充足的內(nèi)資私有企業(yè)，大型國企以及內(nèi)資金融機構(gòu)為主。從大宗成交數(shù)據(jù)來看，以銀行為代表的自用型企業(yè)客戶對價格的承受能力高于以保險、資產(chǎn)管理公司為代表的投資型企業(yè)客戶。自用型需求和中高端投資需求，特別是大中型國內(nèi)企業(yè)購置甲級寫字樓自用，成為2014年的購買需求主力。

　　整體上看，今年1- 11月廣州一手可售甲級寫字樓網(wǎng)簽面積31 .3萬平方米，同比上漲28.1%。其中，天河區(qū)網(wǎng)簽面積占全市66%，成為全市寫字樓成交主力。在全市成交的前五榜單中，榜首為富力盈耀，該寫字樓整棟售出，網(wǎng)簽套數(shù)達446套，網(wǎng)簽面積達84523平方米。多個項目整層以上成交比例增多。

　　市場綜述

　　銷售租賃量價齊升  四大商圈格局形成

　　縱觀2014年全年，廣州市甲級寫字樓租賃市場和銷售市場呈現(xiàn)出量價齊升的局面。上半年國內(nèi)經(jīng)濟進入新常態(tài)影響廣州甲級寫字樓租賃市場，令各企業(yè)業(yè)務擴張放緩甚至收縮，隨著降低存款準備金率、降息等政策預示貨幣市場將更加寬松，市場環(huán)境亦開始明朗，下半年整體市場活躍度與上半年相比穩(wěn)中有升。同時無論是從租賃面積還是成交量上看，國內(nèi)企業(yè)仍然是租賃市場需求主要驅(qū)動力。

　　廣州寫字樓銷售市場同樣表現(xiàn)突出，受旺盛的投資需求和有限的可售項目和面積刺激，銷售市場下半年成交活躍，令廣州寫字樓售價持續(xù)上行。自用型需求和中高端投資需求，特別是大中型國內(nèi)企業(yè)購置甲級寫字樓自用，成為2014年的購買需求主力。

　　從供需關系來看，中國寫字樓研究中心（CORC）調(diào)查報告顯示，2014年廣州全年新增供應125萬平方米，與2013年同比增長21.4%，創(chuàng)下近四年來的新高。全年吸納量為81萬平方米，較2013年同比上升12.5%，同樣創(chuàng)下近三年來的新高。

　　從租售價格來看，廣州寫字樓租金微漲，而售價繼續(xù)走高。

　　從商圈分布來看，目前廣州寫字樓存量較大的板塊為珠江新城、越秀區(qū)、天河北、琶洲四大商務區(qū)高品質(zhì)寫字樓大量入市，使廣州寫字樓市場呈現(xiàn)多核心發(fā)展格局。

　　最后，隨著2014年12月12日，廣東自貿(mào)區(qū)獲國務院批準，以制度創(chuàng)新為核心，以深化粵港澳合作為重點，對接港澳服務業(yè)，因此規(guī)則一體化的推進更加期待。同時，前海已經(jīng)進行了一段時間的金融試點，因此自貿(mào)區(qū)在建設上更有優(yōu)勢。預計區(qū)域內(nèi)企業(yè)注冊量的激增將刺激對寫字樓的大量需求，尤其是對廣州寫字樓的需求量將是極大利好。

　　展望

　　從2015年到2019年五年內(nèi)，廣州預計平均每年將有約100萬平方米的寫字樓新增供應落成入市。其中2015年至2017年新增供應主要集中在珠江新城，包括越秀金融大廈、僑鑫國際大廈、環(huán)球都會廣場等多個高質(zhì)素項目將落成。而到2018年至2019年，隨著珠江新城商務區(qū)開發(fā)進入尾聲，其東部延伸區(qū)廣州國際金融城及南部琶洲區(qū)域?qū)⒅鸩竭M入新項目完工期，成為新增項目的聚集地。

　　中國寫字樓研究中心（CORC）預測，在國內(nèi)經(jīng)濟進入新常態(tài)的背景下，外資企業(yè)和中小型內(nèi)資公司的寫字樓市場需求將有所分化，創(chuàng)業(yè)公司對寫字樓租金性價比將愈加敏感或轉(zhuǎn)向新興商圈；大型民營企業(yè)或?qū)⒊蔀槲磥硭拇笊倘�甲級寫字樓的主要需求來源�?/p>

　　2015年廣州寫字樓市場預測：第一，預計2015年廣州寫字樓市場將維持大規(guī)模的供應的態(tài)勢，空置率會受到供給壓力上升；第二，預計2015年廣州寫字樓市場租金或受大規(guī)模的供應壓力小幅下調(diào)，而售價水平在高品質(zhì)寫字樓入市的影響下則有望進一步上漲。

　　關于全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會

　　全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會是隸屬于全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會的專業(yè)二級機構(gòu)，在全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會指導下開展工作。面向中國寫字樓物業(yè)開發(fā)企業(yè)、資產(chǎn)管理公司、物業(yè)管理公司、規(guī)劃設計公司，針對開發(fā)、運營、管理等問題，依托發(fā)起單位和成員單位強大的資源優(yōu)勢，建立行業(yè)組織，加強對我國寫字樓開發(fā)建設的引導，規(guī)范寫字樓的經(jīng)營管理，提高寫字樓的服務質(zhì)量，實現(xiàn)開發(fā)運營經(jīng)驗和資源共享，并通過會員持續(xù)合作，促進行業(yè)信譽體系和開發(fā)運營標準體系建立，進而加強行業(yè)聯(lián)合，提升會員單位開發(fā)運營效率，降低開發(fā)運營成本，促進我國寫字樓行業(yè)的健康、可持續(xù)發(fā)展。

　　關于中國寫字樓研究中心（CORC）

　　中國寫字樓研究中心（CORC）是專注于商務地產(chǎn)各產(chǎn)業(yè)鏈條發(fā)展的學術(shù)研究機構(gòu)，成立于2009年，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會、中國寫字樓行業(yè)協(xié)會提供行業(yè)指導。囊括了國內(nèi)國際知名的經(jīng)濟學家，產(chǎn)業(yè)鏈條上包括土地、金融、市場、企業(yè)以及互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)和技術(shù)咨詢專業(yè)提供商等方面的機構(gòu)作為理事研究單位，共同打造中國商務地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的智庫平臺。

　　定義

　　供應量

　　指報告期內(nèi)新竣工量和上期存量的物業(yè)總量。在數(shù)值上，報告期供應量=上期存量+報告期新竣工量。

　　空置率

　　指報告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。

　　吸納量

　　指報告期內(nèi)銷售和出租房屋的數(shù)量之和。

　　報告首席顧問：

　　劉  凱  全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會 秘書長

　　        中國寫字樓研究中心（CORC）主任

    來源：房訊網(wǎng)