房訊網訊 全聯(lián)房地產商會寫字樓分會聯(lián)合中國寫字樓研究中心（CORC）近日發(fā)布《2014年北京甲級寫字樓市場年度報告》。全聯(lián)房地產商會寫字樓分會秘書長兼中國寫字樓研究中心（CORC）主任劉凱表示：“截止2014年12月，北京寫字樓市場平均售價34550元/平方米（建筑面積報價），與2013年同比下降9.2%；平均租金311元人民幣/平方米/月（建筑面積報價），與2013年同比上升2.0%；平均空置率12.2%，與2013年同比上升5.1%�！�
概覽
宏觀經濟
根據《北京市2014年國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》：初步核算，全年實現(xiàn)地區(qū)生產總值21330.8億元，比上年增長7.3%。其中，第一產業(yè)增加值159億元，下降0.1%；第二產業(yè)增加值4545.5億元，增長6.9%；第三產業(yè)增加值16626.3億元，增長7.5%。
按常住人口計算，全市人均地區(qū)生產總值達到99995元（按年平均匯率折合16278美元）。三次產業(yè)結構由上年的0.8：21.7：77.5調整為0.7：21.4：77.9。
全年文化創(chuàng)意產業(yè)實現(xiàn)增加值2794.3億元，比上年增長8.4%；占地區(qū)生產總值的比重為13.1%，比上年提高0.1個百分點。信息產業(yè)實現(xiàn)增加值3134.4億元，增長9.8%；占地區(qū)生產總值的比重為14.7%，比上年提高0.3個百分點。生產性服務業(yè)實現(xiàn)增加值11072.5億元，增長9.3%；占地區(qū)生產總值的比重為51.9%，比上年提高0.8個百分點。
固定資產投資：全年完成全社會固定資產投資7562.3億元，比上年增長7.5%。其中，國有控股單位完成投資4457.1億元，比上年增長7.2%；民間投資完成2620.7億元，增長8.3%。
分城鄉(xiāng)看，城鎮(zhèn)投資6926.6億元，增長9.0%；農村投資635.7億元，下降6.5%。
分產業(yè)看，第一產業(yè)投資163.9億元，下降6.6%；第二產業(yè)投資716.8億元，下降5.1%；第三產業(yè)投資6681.6億元，增長9.5%。
全年完成基礎設施投資2018.1億元，增長13.0%。從投向上看，交通運輸投資756.5億元，所占比重為37.5%，公共服務業(yè)投資502.5億元，所占比重為24.9%。
房地產開發(fā)：全年完成房地產開發(fā)投資3911.3億元，比上年增長12.3%。其中，住宅投資1962億元，增長13.8%；寫字樓投資750.2億元，增長22.6%；商業(yè)、非公益用房及其他投資1199.1億元，增長4.5%。
寫字樓市場
中國經濟正在進入新常態(tài)，表現(xiàn)是經濟發(fā)展正在從高速增長轉向中高速增長；其次是我國經濟增長將真正實現(xiàn)結構轉型；另外，經濟增長將更加看重創(chuàng)新。
2014年的房地產市場已經出現(xiàn)了明顯的需求、供應、庫存和價格等方面的多元與分化。中國房地產市場已經進入一個多層次的多元與分化時期，多元與分化不僅發(fā)生在不同規(guī)模的開發(fā)商之間，而且還會出現(xiàn)了不同的城市和不同的產品類型之間。
根據《北京市2014年國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》：初步核算，全年實現(xiàn)地區(qū)生產總值21330.8億元，比上年增長7.3%。其中，第一產業(yè)增加值159億元，下降0.1%；第二產業(yè)增加值4545.5億元，增長6.9%；第三產業(yè)增加值16626.3億元，增長7.5%。
中國經濟正在進入經濟增速放緩進入新常態(tài)，而寫字樓是純投資型市場，其市場走勢與宏觀環(huán)境和實體經濟的發(fā)展高度相關，2014年經濟增速放緩影響了個人和機構投資者購置商業(yè)地產的積極性。
中國寫字樓研究中心（CORC）統(tǒng)計顯示，2014年北京寫字樓市場總體穩(wěn)定冷熱不均，一方面寫字樓銷售市場由于受到經濟增速放緩及住宅地產調整波及，銷售類型寫字樓量價齊跌。全年成交僅150億元，不及2013年成交額的一半；另外一方面，寫字樓租賃市場由于下半年經濟企穩(wěn)加之需求趨穩(wěn)，租賃類型寫字樓租金重新進入上升通道。
從市場供需來看，2014年寫字樓市場新增供應達172萬平方米，較2013年增加21.1%。市場需求方面，市場整體吸納量為103萬平方米，較2013年減少22.0%。其中以金融保險、互聯(lián)網、文化傳媒和專業(yè)服務企業(yè)的需求較為強勁，合計占據總成交量的60%，
從產品結構和分布來看，核心區(qū)高品質寫字樓產品租賃旺盛。同時，由于核心區(qū)項目可租賃面積有限成本高企，投資租賃需求外遷至非核心商圈和新的商務中心的趨勢得以延續(xù)，一些知名跨國公司和國內企業(yè)向非核心區(qū)域的搬遷或擴張，帶動企業(yè)獨棟、總部基地以及產業(yè)園區(qū)的獨棟產品持續(xù)活躍。
從商圈分布來看，除CBD、金融街、中關村三大商圈繼續(xù)保持傳統(tǒng)優(yōu)勢外，望京、石景山、總部基地均有不俗表現(xiàn)，同時新興商圈也迎來寫字樓投資建設熱潮，亦莊、通州都在積極拓展新的市場。
根據中國寫字樓研究中心（CORC）的最新統(tǒng)計數(shù)據，截止2014年12月，北京寫字樓市場平均售價34550元/平方米（建筑面積報價），與2013年同比下降9.2%；平均租金311元人民幣/平方米/月（建筑面積報價），與2013年同比上升2.0%；平均空置率12.2%，與2013年同比上升5.1%。
市場供應
市場供應大幅增加 新興商圈一馬當先
根據北京市統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局北京調查總隊發(fā)布前十一月北京消費、投資等經濟數(shù)據。前十一月，房地產開發(fā)投資達3478.9億元，同比增長9.9%。其中，住宅投資完成1755.4億元，同比增長12.9%；同期寫字樓投資完成686.2億元，同比增長25.2%；而商業(yè)、非公益用房及其他投資完成1037.4億元，同比下降2.3%。CORC統(tǒng)計前11個月，北京商服用地累計成交43宗，在全部土地成交中占比達31%，該比例在去年為24%，在2012年僅為18%。
中國寫字樓研究中心（CORC）調查顯示，2014年寫字樓市場新增供應達172萬平方米，較2013年增加21.1%。從供應結構上看，主要集中于新興商圈，如豐臺、大興、石景山、朝陽等，土地供應的外圍化也為寫字樓外圍化發(fā)展奠定了基礎。
2014年北京寫字樓市場新增供應套數(shù)超過5000套，新增供應面積172萬平方米，成交3500套，成交面積為103萬平方米。同比2013年，新增供應套數(shù)與面積、成交套數(shù)與面積、成交價格均不同程度回落。
東部地區(qū)
作為本地三個核心區(qū)域之一，CBD繼續(xù)受到眾多內外資企業(yè)的青睞。
租務市場供應包括朝陽區(qū)財富金融中心、浦項中心、世通國際大廈、遠洋國際中心二期、錦什坊街35號大廈和亮馬河外交辦公大樓等甲級寫字樓入市。
銷售市場新增供應包括朝陽區(qū)駿豪·中央公園廣場、光華路SOHO2號、保利國際廣場、北京綠地中心、達美中心廣場、冠捷大廈、高和藍峰大廈、世通國際大廈、望京綠地中心、電子城IT產業(yè)園等，通州區(qū)萬達廣場、經略天則總部基地、華遠好天地、北京民企總部基地。東城區(qū)利生大廈、信德京匯中心等。
西部地區(qū)
金融街區(qū)域聚集著銀行、電信、證券、保險等國內外大型金融機構，目前金融街甲級寫字樓基本滿租，租金水平也一直居于京城首位。年內新增供應包括金融街月壇中心、首建金融中心、合生財富廣場等進入銷售市場。中關村區(qū)域年內新增供應中航廣場、致真大廈、互聯(lián)網金融中心和融科資訊中心B座。
石景山區(qū)域新增供應包括中國鐵建·耀中心、點石商務公園等項目在售，昌平區(qū)區(qū)域新增供應包括云谷園、萬德智匯中心。
南部地區(qū)
南部地區(qū)主要以銷售類型項目為主，包括豐臺區(qū)、大興區(qū)，豐臺區(qū)新增供應包括諾德中心、金豐能源中心、科技園三期，大興區(qū)新增供應包括國際企業(yè)大道Ⅲ、天驥智谷、鴻坤金融谷、聯(lián)東U谷、凱迪廣場、中建港灣中心、星光視界中心。隨著軌道交通的發(fā)展和核心區(qū)外溢效應，郊區(qū)化辦公呈現(xiàn)了快速發(fā)展趨勢。在政策支持下的產業(yè)轉型和升級中，以天驥智谷、鴻坤金融谷為代表的一批企業(yè)獨棟、總部基地以及產業(yè)園區(qū)的寫字樓均取得了不俗的銷售業(yè)績。
值得注意的是，根據北京市土地整理儲備中心網站公告，金融街控股、萬達、住總、中海、遠洋地產等知名開發(fā)商陸續(xù)進入，圍繞西長安街拿地造樓。根據統(tǒng)計，這些房企在京西片區(qū)的總投資額超過1000億元。
市場需求
租賃市場需求活躍 銷售市場成交低迷
中國寫字樓研究中心（CORC）調查顯示，2014年寫字樓市場新增供應達172萬平方米，較2013年增加21.1%。市場需求方面，市場整體吸納量為103萬平方米，較2013年減少22.0%。新增供應套數(shù)超過5000套，成交3500套，同比2013年新增供應套數(shù)與面積、成交套數(shù)與面積、成交價格均不同程度回落。
租賃市場
2014年，由于經濟增長放緩，而寫字樓新增供應持續(xù)增加，迫使業(yè)主選擇犧牲現(xiàn)有租金水平以提升出租率。部分企業(yè)租戶對擴大辦公面積愈加謹慎，盡管租賃需求未出現(xiàn)大幅下滑。
受房地產市場大勢影響， 2014年北京寫字樓市場出現(xiàn)走弱跡象，持續(xù)增加的供應量使得整體空置率小幅上漲。下半年，經濟企穩(wěn)加之需求趨穩(wěn)，也使得租賃市場吸納量快速恢復。
2014年一季度，北京寫字樓市場主要租賃成交主要集中在CBD及二、三環(huán)線區(qū)域，金融類企業(yè)選址需求活躍。其中，三星在北京財富金融中心承租了1.8萬平米，建設投資銀行在民生金融中心 承租了20,000平方米，高通在環(huán)球貿易中承租了18,000平方米，新華網在中海地產廣場承租了16,000。
二季度，寫字樓的承租需求出現(xiàn)了明顯的外延，除CBD、東二環(huán)、亮馬橋等傳統(tǒng)核心區(qū)外，豐臺總部基地、望京、亦莊等新興區(qū)域也錄得了數(shù)筆大面積租賃成交。其中，亞馬遜租賃豐臺總部基地，京東商城除在亦莊自建物業(yè)外，還承租了同樣位于亦莊的朝林廣場2萬平米辦公面積，宜信租賃復星國際中心8,600平方米。特斯拉進駐恒通商務園租賃面積達2,100平方米。
第三季度，北京市寫字樓租賃市場迎來了中關村商圈的互聯(lián)網金融中心和東二環(huán)商圈的朝陽廣場PICC人壽保險大廈兩個項目入市，為北京甲級寫字樓市場帶來9萬平方米的新增供應，得益于需求增長，北京市甲級寫字樓整體空置率仍保持低位，金融、IT及高科技、專業(yè)服務企業(yè)為本季度需求的主導力量，內資企業(yè)特別是私有企業(yè)，繼續(xù)主導市場，其需求占成交總量的70%，而外資企業(yè)租賃需求較疲軟。內資高科技公司成為本季度需求主力，除公司業(yè)務快速擴張產生的需求外，辦公用房升級也成為該類公司需求。例如觸控科技在新落成的望京SOHO租賃了24,000平方米面積，錘子科技在同一項目租賃了8,000平方米，人人有信則租賃了鳳凰置地廣場5,700 平方米。
第四季度，內資企業(yè)在北京寫字樓租賃市場中的成交占比仍呈上升態(tài)勢。CBD、中關村和望京的四個項目--光華路SOHO二號、中關村互聯(lián)網金融中心、融科資訊中心B座和浦項中心入市，為北京甲級寫字樓市場帶來27.2萬平方米可租賃面積。金融、IT及高科技以及專業(yè)服務企業(yè)為本季度需求的主導力量，其需求占據總成交量的72%，制造業(yè)需求繼續(xù)呈現(xiàn)萎縮態(tài)勢。本季度外資企業(yè)需求回升，占據總成交量的43%。例如畢馬威華振會計師事務所租賃盈科中心26,000平方米，現(xiàn)代汽車金融租賃保利國際廣場14,000平方米，一汽豐田租賃環(huán)球金融中心9,000平方米。
銷售市場
2014年房地產市場進入調整期，寫字樓市場同樣受到波及，但這也是投資需求入市的窗口期，降息等利好帶動了部分有投資需求人群在總價較低，租金回報率穩(wěn)定的時候出手投資性物業(yè)。
寫字樓是純投資型市場，其市場走勢與宏觀環(huán)境和實體經濟的發(fā)展高度相關，今年經濟增速放緩影響了個人和機構投資者購置商業(yè)地產的積極性。
據北京房產交易管理網統(tǒng)計數(shù)據顯示，2014年年內，北京寫字樓銷售金額前十項目，共計成交197億元。其中，金融街月壇中心年度成交89.53億元，位居北京寫字樓銷售金額排名榜首。綠地中心及電子城IT產業(yè)園分別以21.3億元及21.11億元位居第二、第三。
值得關注的是，金融街月壇中心為前十排名的總金額貢獻了將近半數(shù)銷售金額。其他項目的銷售金額，相較去年同排名項目，均有不同程度的下滑。
受惠金融街西擴的利好規(guī)劃，金融街月壇南街4號項目，在2013年就與招商銀行簽訂了39億元的訂購協(xié)議，但直至2014年12月才獲批入市。除招行外，中國銀行也整購了其中兩棟物業(yè)，金融街月壇中心共計完成2號、4號、5號三棟樓的網簽，推升年末成交走高。
新興商務區(qū)望京、通州、豐臺相對集中，其中望京市場需求強勁，年度成交占比總成交的30%。通州區(qū)域，年內成交主要集中在通州萬達廣場、聯(lián)東U谷兩個項目，占比總成交金額的20%。豐臺區(qū)域，年內成交金額隨著科技園三期新增項目推盤量增加，較去年成交有明顯增加，占比年內總成交的20%。
除聯(lián)東U谷及電子城IT產業(yè)園兩個產業(yè)園項目，年度成交前十項目均價為44055元/平米。其中，駿豪中央公園廣場銷售均價突破10萬元/平米，為年度成交均價最高的寫字樓項目。
相比2013年，寫字樓需求由核心區(qū)向城郊區(qū)域外溢的趨勢更加明顯，受此利好，產業(yè)園內的寫字樓項目迎來市場機遇，聯(lián)東U谷及電子城IT產業(yè)園，在年內市場表現(xiàn)顯著，成為首次進入年度成交榜單的產業(yè)園項目。其中，電子城IT產業(yè)園以27.2萬平米，成為2014年成交面積最大的辦公項目。
從2001年開始國有企業(yè)一直都是國內寫字樓市場的需求主力，許多國企購買整棟寫字樓，既用于自身辦公也兼做投資出租。但是從2013年7月以來隨著中央下發(fā)規(guī)定，對國企購買寫字樓進行限制，由此導致寫字樓開發(fā)商和整個市場受到重挫，并且引發(fā)連鎖反應。
值得注意的是銷售市場望京商務區(qū)年內最為搶眼。據不完全統(tǒng)計，望京CBD進駐世界500強總部已達16家，現(xiàn)已形成電子信息、互聯(lián)網應用、生物技術、新能源開發(fā)為主的產業(yè)鏈，輻射和帶動相關企業(yè)達上萬家，大大拉動區(qū)域內寫字樓自用市場。年內重要整售交易包括：望京綠地中心除T3已被阿里巴巴整棟購買外，T2目前已基本售罄，T1被某金融企業(yè)整棟購買，用作企業(yè)總部。
此外，望京核心區(qū)的保利國際廣場T3寫字樓24000平方米整售廣電總局，成交金額16億元；并與某知名衛(wèi)視達成協(xié)議，整售該項目最后一棟寫字樓，交易額超過5個億。
市場綜述
白銀時代多元分化 產品類型回歸標準
2014年,中國房地產行業(yè)在調整期進行著新一輪變革，隨著房地產行業(yè)的多元與分化，房地產市場在互聯(lián)網的沖擊下也出現(xiàn)許多新變化，可以說，房地產從來沒有一年像今年這樣，如此躁動如此多變。
首先，多元。房地產市場市場進入深度調整期，成交疲軟，資金偏緊，回款困難，開發(fā)商紛紛拓展多元化產品線以分散樓市下行帶來的風險。
其次，分化。我們認為中國房地產行業(yè)，波動、分化、創(chuàng)新將是"新常態(tài)"。在未來的房地產市場發(fā)展中，必然會出現(xiàn)三個層面的分化，一是在城市之間的分化加劇，二是在企業(yè)層面的分化加劇，三是在產品層面的分化加劇。
第三，跨界。2014年被稱為房地產業(yè)的互聯(lián)網元年，眾多一線開發(fā)商開始嘗試將互聯(lián)網思維融進房地產行業(yè)。目前,互聯(lián)網與房地產結合已不在是趨勢而是事實。
總之，房地產市場黃金時代已經過去，跨界、多元與分化這三大因素正推動房地產行業(yè)進入白銀時代。
中國經濟正在進入經濟增速放緩進入新常態(tài)，而寫字樓是純投資型市場，其市場走勢與宏觀環(huán)境和實體經濟的發(fā)展高度相關，2014年經濟增速放緩影響了個人和機構投資者購置商業(yè)地產的積極性。
中國寫字樓研究中心（CORC）統(tǒng)計顯示，2014年北京寫字樓市場總體穩(wěn)定冷熱不均，一方面寫字樓銷售市場由于受到經濟增速放緩及住宅地產調整波及，銷售類型寫字樓量價齊跌。全年成交僅150億元，不及2013年成交額的一半；另外一方面，寫字樓租賃市場由于下半年經濟企穩(wěn)加之需求趨穩(wěn)，租賃類型寫字樓租金重新進入上升通道。
另一方面，2014年北京寫字樓市場的"多中心"格局形成。隨著北京郊區(qū)化的發(fā)展和對周邊經濟輻射能力的增強以及現(xiàn)代服務業(yè)日益細致的分工，寫字樓的"多中心"格局得到進一步發(fā)展。在這一過程中，三大核心區(qū)域的客戶將會發(fā)生選擇性地外遷，產生更富有層次性的寫字樓區(qū)域集群。同時，北京市郊區(qū)的基礎設施建設正在逐步改善，促進望京、亦莊、豐臺、通州等地區(qū)來承接大量的寫字樓市場需求，從而催生郊區(qū)"園區(qū)辦公"的熱度有增無減。
區(qū)域市場方面，除三大核心區(qū)域之外，望京商務區(qū)、石景山商務區(qū)、通州商務區(qū)、亦莊開發(fā)區(qū)等在2014年均有不俗表現(xiàn)。其中，望京商務區(qū)進駐世界500強總部已達16家，現(xiàn)已形成電子信息、互聯(lián)網應用、生物技術、新能源開發(fā)為主的產業(yè)鏈，輻射和帶動相關企業(yè)達上萬家，大大拉動區(qū)域內寫字樓自用市場。
產品類型方面，2014年寫字樓成交排名前10的項目中以標準寫字樓為絕對主導，商住、產業(yè)園需求相對較少，平均成交戶型以100、200平米居多，占比40%。此外，整層、整售為主的大面積需求增多。
中國寫字樓研究中心（CORC）調查顯示，2015年北京將有二十個甲級寫字樓項目入市，總建筑面積超過150萬平方米，基本與2014年持平。
展望
綜上所述，市場供應量的增加、租戶的結構變化以及經濟新常態(tài)的來臨，將使2015年北京甲級寫字樓整體售價與租金水平出現(xiàn)小幅下滑。
2015年北京寫字樓市場預測：第一，2015年北京甲級寫字樓售價與租金水平出現(xiàn)小幅下滑。第二，由于市場供應量的增加、租戶的結構變化以及經濟增速的放緩，預計全年寫字樓空置率處于上升周期；第三，互聯(lián)網的飛速發(fā)展和壯大將給寫字樓市場帶來巨大沖擊，大量寫字樓創(chuàng)新產品或將出現(xiàn)。
關于全聯(lián)房地產商會寫字樓分會
全聯(lián)房地產商會寫字樓分會是隸屬于全國工商聯(lián)房地產商會的專業(yè)二級機構，在全國工商聯(lián)房地產商會指導下開展工作。面向中國寫字樓物業(yè)開發(fā)企業(yè)、資產管理公司、物業(yè)管理公司、規(guī)劃設計公司，針對開發(fā)、運營、管理等問題，依托發(fā)起單位和成員單位強大的資源優(yōu)勢，建立行業(yè)組織，加強對我國寫字樓開發(fā)建設的引導，規(guī)范寫字樓的經營管理，提高寫字樓的服務質量，實現(xiàn)開發(fā)運營經驗和資源共享，并通過會員持續(xù)合作，促進行業(yè)信譽體系和開發(fā)運營標準體系建立，進而加強行業(yè)聯(lián)合，提升會員單位開發(fā)運營效率，降低開發(fā)運營成本，促進我國寫字樓行業(yè)的健康、可持續(xù)發(fā)展。
關于中國寫字樓研究中心（CORC）
中國寫字樓研究中心（CORC）是專注于商務地產各產業(yè)鏈條發(fā)展的學術研究機構，成立于2009年，全國工商聯(lián)房地產商會、中國寫字樓行業(yè)協(xié)會提供行業(yè)指導。囊括了國內國際知名的經濟學家，產業(yè)鏈條上包括土地、金融、市場、企業(yè)以及互聯(lián)網數(shù)據和技術咨詢專業(yè)提供商等方面的機構作為理事研究單位，共同打造中國商務地產行業(yè)發(fā)展的智庫平臺。
定義
供應量
指報告期內新竣工量和上期存量的物業(yè)總量。在數(shù)值上，報告期供應量=上期存量+報告期新竣工量。
空置率
指報告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。
吸納量
指報告期內銷售和出租房屋的數(shù)量之和。
報告首席顧問：
劉 凱 全國工商聯(lián)房地產商會寫字樓分會 秘書長
中國寫字樓研究中心（CORC）主任
來源：房訊網