--專訪房訊網(wǎng)董事長、中國寫字樓發(fā)展論壇組委會秘書長劉凱

　　本報(bào)記者 李響

　　據(jù)南豐智庫（CORC）最新發(fā)布的2013年第二季度北京寫字樓市場報(bào)告中稱，第二季度北京寫字樓市場需求疲弱，問詢和租賃成交量明顯小于2012年同期。由于企業(yè)租賃預(yù)算縮緊，一些公司從甲級寫字樓物業(yè)中遷出，致使甲級寫字樓物業(yè)市場整體空置率小幅上升。相應(yīng)地，市場平均凈有效租金環(huán)比小幅下降。相反，寫字樓投資市場非�；钴S。

　　房地產(chǎn)調(diào)控以來，商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)特別是寫字樓成為了新的投資熱點(diǎn)。但是，寫字樓業(yè)態(tài)的創(chuàng)新與轉(zhuǎn)型則是外界尚無法看清的問題。在目前"錢荒"態(tài)勢蔓延的大背景下，房地產(chǎn)市場將迎來怎樣的市場調(diào)整？在創(chuàng)新驅(qū)動下，2013下半年寫字樓行業(yè)創(chuàng)新會進(jìn)入到怎樣的一個(gè)階段，呈現(xiàn)怎樣的態(tài)勢，不同規(guī)模的房企應(yīng)該采取怎樣的戰(zhàn)略布局？

　　7月9日，房訊網(wǎng)董事長、中國寫字樓發(fā)展論壇組委會秘書長劉凱接受《企業(yè)觀察報(bào)》記者專訪，就目前寫字樓市場態(tài)勢、投資前景等熱點(diǎn)問題進(jìn)行了展望和解析。

　　企業(yè)觀察報(bào)：今年年初您接受采訪中提到房地產(chǎn)創(chuàng)新與轉(zhuǎn)型將在2013年從探索期進(jìn)入快速發(fā)展階段，經(jīng)過半年的發(fā)展您認(rèn)為當(dāng)前寫字樓產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出了什么樣的態(tài)勢？有哪些明顯的特點(diǎn)？

　　劉凱：寫字樓就是專業(yè)商業(yè)辦公用樓的別稱，嚴(yán)格地講，寫字樓是不能用于住人的。這是房屋的房產(chǎn)證上有明確注明的。寫字樓原意是指用于辦公的建筑物，或者說是由辦公室組成的大樓。由于寫字樓產(chǎn)品不同于住宅，我的理解中寫字樓應(yīng)該是稀缺的，而且是美的，甚至可能是帶有爭議性的。

　　在2011年以及2012年，寫字樓市場都經(jīng)歷了一個(gè)相當(dāng)大幅度的上漲，尤其是北上廣深一線城市，在租金方面增長幅度尤為明顯。這種走勢持續(xù)到2013年，我們開始研究今年寫字樓市場是否還能夠持續(xù)這種增長的勢頭。當(dāng)時(shí)做出的判斷是繼續(xù)增長，但是增長的幅度不會比之前大，這是今年寫字樓市場的第一個(gè)特點(diǎn)。從第二季度報(bào)告里面也已經(jīng)能夠看到，如今寫字樓的租金不僅是不再增長，并且已經(jīng)出現(xiàn)了下跌的趨勢，雖然幅度很小，但是調(diào)整的趨勢已經(jīng)確立。

　　究其原因我認(rèn)為有兩點(diǎn)：第一，寫字樓的客戶已經(jīng)進(jìn)入到一種理性判斷的階段。在經(jīng)歷了連續(xù)兩年的高速發(fā)展之后，一線城市的寫字樓市場開始出現(xiàn)回歸理性的信號，寫字樓租金在增長達(dá)到一定程度后漲幅趨緩。第二，寫字樓市場是最快并且最能反映經(jīng)濟(jì)的陰晴圓缺，由于現(xiàn)階段國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的態(tài)勢式是向下走，導(dǎo)致寫字樓租金的漲幅也在逐步降低。

　　第二個(gè)特點(diǎn)，目前一線城市，寫字樓呈現(xiàn)多中心的格局逐漸清晰，客戶向外擴(kuò)散的趨勢也逐漸明朗。這種態(tài)勢又可稱作為寫字樓市場的"去中心化"趨勢。主要表現(xiàn)在一些公司從核心區(qū)域的甲級寫字樓搬遷至次中心的寫字樓或園區(qū)中。拿北京來舉例，寫字樓格局從中央商務(wù)區(qū)CBD向外圍擴(kuò)散，像亞奧商圈、望京商圈，甚至包括像亦莊這種新興區(qū)域，也都在向外轉(zhuǎn)移。這也許是今年寫字樓市場的大趨勢。

　　寫字樓"去中心化"現(xiàn)象的產(chǎn)生有以下幾方面的原因：首先，由于市政配套設(shè)施的加速建設(shè)，大量的城市人口遷往郊區(qū)或城郊結(jié)合部，居住區(qū)域不斷向外延伸，以住宅先行帶動寫字樓發(fā)展的趨勢逐漸顯現(xiàn)；其次，城市核心區(qū)域甲級寫字樓的租金水平不斷上漲，加上土地的稀缺性使得三大核心區(qū)域的新建寫字樓數(shù)量將逐年減少，因此有預(yù)見性的開發(fā)商紛紛選擇在次中心區(qū)域興建寫字樓，以此降低了建造成本，還可以獲得政府提供的稅收等優(yōu)惠政策。第三，從需求方來看，由于中心城區(qū)大面積的甲級寫字樓供應(yīng)有限，無法滿足一些企業(yè)因業(yè)務(wù)增長產(chǎn)生的擴(kuò)租需求。第四，交通便利度提高，尤其是軌道交通網(wǎng)絡(luò)覆蓋面的擴(kuò)大縮短了次中心區(qū)域和三大核心區(qū)域的往來時(shí)間，滿足了商務(wù)集聚對交通的要求。

　　隨著北京、上海、廣州等一線城市郊區(qū)化的發(fā)展和對周邊經(jīng)濟(jì)輻射能力的增強(qiáng)以及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)日益細(xì)致的分工，寫字樓的"多中心"格局得到發(fā)展。在這一過程中，核心區(qū)域的客戶將會發(fā)生選擇性地外遷，產(chǎn)生更富有層次性的寫字樓區(qū)域集群。

　　寫字樓整體市場近兩年的漲幅為何如此大，在租金上面甚至達(dá)到50%以上的上漲，在北京寫字樓的銷售情況也很明顯，上漲幅度、增長幅度非常之快，一掃以前住商倒掛的現(xiàn)象。

　　出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象的原因就是供應(yīng)量的問題，寫字樓供應(yīng)量這幾年都是在一直向下走。不同于住宅市場，寫字樓這種產(chǎn)品的供需每年都相對比較平穩(wěn)。從2010年開始到2012年，北京寫字樓供應(yīng)量是在向下走的趨勢，與前幾年相比，供應(yīng)量在減少，而且大幅度下降。據(jù)南豐智庫（CORC）統(tǒng)計(jì)大約有20%以上的下降比例。這是第三個(gè)特點(diǎn)，也作為主要的原因造成了目前寫字樓市場的現(xiàn)狀。

　　基于以上這三點(diǎn)，我們認(rèn)為目前寫字樓市場是轉(zhuǎn)型的階段。一個(gè)是產(chǎn)品的類型多樣性，比如說純寫字樓、商務(wù)綜合體、獨(dú)棟寫字樓等等。另外就是部分寫字樓若想持久發(fā)展，在綠色節(jié)能、人文因素上要多做些功課，以打造出天人合一、樓法自然的寫字樓產(chǎn)品。寫字樓不僅是個(gè)人用來辦公的空間，同時(shí)也是能夠提升文化品質(zhì)的平臺。

　　企業(yè)觀察報(bào)：您也提到，如今更多的房地產(chǎn)企業(yè)正在經(jīng)歷由傳統(tǒng)模式向創(chuàng)新經(jīng)營的轉(zhuǎn)變。在市場演變中逐步形成各自特色和市場格局，企業(yè)在投資寫字樓應(yīng)注意哪些問題？

　　劉凱：受國家宏觀調(diào)控的影響，不少投資者對住宅的投資預(yù)期出現(xiàn)大幅度下滑，眾多撤出住宅市場的投資者紛紛轉(zhuǎn)向了轉(zhuǎn)向?qū)懽謽峭顿Y。寫字樓因其穩(wěn)定且回報(bào)較高的特點(diǎn)成為大多投資者主要投資對象。

　　作為企業(yè)首先要考慮的是是否適合自身的發(fā)展。例如，企業(yè)現(xiàn)在需要100平米，可能到明年、后年的時(shí)候，這100平米就遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠企業(yè)的發(fā)展了。所以在企業(yè)購買寫字樓的時(shí)候，要有整體的發(fā)展設(shè)想和對企業(yè)自身能力的判斷，這是首要考慮的因素，就是要結(jié)合自身的特點(diǎn)，尋找合適的寫字樓。

　　正是由于經(jīng)營方式各具特色，寫字樓開發(fā)商業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)同質(zhì)化的狀況必然會發(fā)生改變。但對任何一家寫字樓經(jīng)營者來說，都需要思考三個(gè)問題：客戶從哪里來？產(chǎn)品如何創(chuàng)新？運(yùn)營管理如何組織？而對于這三個(gè)問題又需要結(jié)合市場認(rèn)知、治理結(jié)構(gòu)、資本規(guī)模、人才結(jié)構(gòu)、客戶基礎(chǔ)、執(zhí)行能力等仔細(xì)考量。

　　第二是選址，不同類型的企業(yè)找到相應(yīng)匹配自身的地段，因地制宜。金融貿(mào)易類型的企業(yè)更適合于在外向型的地段，在CBD可能比較合適。高科技電子類型的企業(yè)，中關(guān)村區(qū)域會好一些。金融相關(guān)衍生的企業(yè)，可以選擇金融街。

　　最后，企業(yè)也要考慮寫字樓的品質(zhì)，包括它的開發(fā)商開發(fā)的能力，開發(fā)項(xiàng)目的品質(zhì)以及后期運(yùn)營管理的經(jīng)驗(yàn)。因?yàn)閷懽謽桥c商場在某些方面是比較類似的。對于出售型的寫字樓來講，還是會受到后期的管理與運(yùn)營方面的影響，從而影響寫字樓的價(jià)值。

　　企業(yè)觀察報(bào)：有消息稱預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月寫字樓租賃需求依然疲軟，租金繼續(xù)下滑的可能性較大。對于未來寫字樓的租金狀況您是怎樣認(rèn)為的？在創(chuàng)新驅(qū)動下，您認(rèn)為未來寫字樓的前景如何？

　　劉凱：持有型寫字樓租金上漲的走勢可能已經(jīng)達(dá)到了一個(gè)高點(diǎn)，調(diào)整的趨勢已經(jīng)確立，當(dāng)然一年內(nèi)調(diào)整的幅度不會很大。無論從整個(gè)經(jīng)濟(jì)層面來看，還是從寫字樓行業(yè)自身發(fā)展的階段來看，都已經(jīng)呈現(xiàn)出了這種趨勢。

　　銷售型的寫字樓可能在下半年的趨勢是相反的，也就是說它可能會體現(xiàn)出向上走的趨勢。原因很簡單，一個(gè)是供應(yīng)量的問題，一個(gè)是比價(jià)效應(yīng)，寫字樓與住宅比價(jià)的效應(yīng)。雖然住商倒掛已經(jīng)有一定的改善，但還沒有完全地反轉(zhuǎn)。所以這種比價(jià)效應(yīng)可能還會持續(xù)，這是下半年寫字樓市場的最大的一個(gè)特點(diǎn)。

　　至于未來寫字樓的態(tài)勢，我認(rèn)為在北京四環(huán)內(nèi)的寫字樓會更多地趨向持有型趨勢，銷售類型的寫字樓會越來越少。其次，投資結(jié)構(gòu)也在不斷變化，包括保險(xiǎn)以及民間基金的進(jìn)入。保險(xiǎn)基金購買一棟樓作為資產(chǎn)管理，進(jìn)行長期持有的發(fā)展，以求穩(wěn)定的投資回報(bào)。

　　最后，"綠色寫字樓"的趨勢會越來越明顯，客戶對于寫字樓的需求不僅是辦公，從用戶自身的角度來說，他們也在逐漸追求綠色低碳環(huán)保的辦公條件和環(huán)境。開發(fā)商也在滿足用戶的需求的基礎(chǔ)上，更加追求產(chǎn)品創(chuàng)新與轉(zhuǎn)型，所以寫字樓的綠色節(jié)能建設(shè)也將會成為長期的趨勢，推動中國寫字樓的可持續(xù)發(fā)展。（來源：企業(yè)觀察報(bào)）