房訊網(wǎng)訊 2012年由于受外需疲軟和內(nèi)需收縮等不利因素影響，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩，跨國企業(yè)擴(kuò)張相較去年趨于謹(jǐn)慎，目前國內(nèi)企業(yè)成為寫字樓市場新增租賃需求的主力。在經(jīng)歷了連續(xù)兩年的高速發(fā)展之后，上海、北京、廣州、深圳一線城市甲級寫字樓市場開始出現(xiàn)回歸理性的信號，而寫字樓租金在增長達(dá)到一定程度后漲幅趨緩，則是其回歸理性的重要一環(huán)。

房訊新媒體董事長、中國寫字樓發(fā)展論壇組委會秘書長 劉凱

　　南豐智庫（CORC）首席顧問兼中國寫字樓TOP100研究課題組副組長劉凱表示：“除租金漲幅趨緩之外，回歸理性還表現(xiàn)在2012年以來一線城市甲級寫字樓市場的去中心化趨勢愈加明顯。一方面，中心商務(wù)區(qū)業(yè)務(wù)增速減緩及租金高企制約了租戶的承租能力；另一方面，中心商務(wù)區(qū)整層辦公空間目前非常有限。上述因素促使租戶考慮搬遷至非核心商務(wù)區(qū)域辦公的可行性。”

　　同時，一線城市甲級寫字樓投資市場出現(xiàn)下滑趨勢，盡管本地和國外買家均在市場上搜尋優(yōu)質(zhì)并購機(jī)會，但相對于境外資金的小心謹(jǐn)慎，國內(nèi)買家的表現(xiàn)顯然更加積極，且多以自用兼投資為目的。

　　上海方面，根據(jù)南豐智庫（CORC）的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截止2012年12月，上海寫字樓市場平均售價31022元/平方米（建筑面積報價），與2010年相比上升16.2%；平均租金292元人民幣/平方米/月（建筑面積報價），與2011年相比上升18.7%；平均空置率8.5%，與2011年相比上升11.8%。

　　北京方面，北京寫字樓市場經(jīng)歷了2011年超過55%的暴漲，2012年租金的增速大大下降，第四季度部分區(qū)域甚至出現(xiàn)下降的局面。主要原因是歐洲的次貸危機(jī)、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的增速放緩促使部分租戶選址和需求的萎縮；迫于成本壓力，部分租戶選址范圍開始向次級商圈轉(zhuǎn)移。

　　從市場供需來看，今年寫字樓市場新增供應(yīng)達(dá)125萬平方米，較2011年減少16%。市場需求方面，市場整體吸納量為148萬平方米，較2011年減少13.9%。其中以金融、汽車、IT、傳媒、制造業(yè)醫(yī)藥和投資公司最為強勁。2012年北京寫字樓租金、售價持續(xù)上漲，均達(dá)到十年歷史高位。

　　從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和分布來看，城區(qū)高品質(zhì)寫字樓產(chǎn)品租售兩旺。同時，由于核心區(qū)寫字樓項目可租賃面積有限，租金成本高，租賃需求外遷至非核心商圈和新的商務(wù)中心的趨勢加強，一些知名跨國公司和國內(nèi)企業(yè)從核心地區(qū)向偏遠(yuǎn)區(qū)域的搬遷或擴(kuò)張明顯，帶動企業(yè)獨棟、總部基地、以及產(chǎn)業(yè)園區(qū)的獨棟產(chǎn)品進(jìn)一步發(fā)展。

　　從商圈分布來看，除CBD、金融街、中關(guān)村三大商圈繼續(xù)保持傳統(tǒng)優(yōu)勢外，目前東長安街、燕莎、東二環(huán)區(qū)域也有不俗表現(xiàn)，同時新興商圈也迎來寫字樓投資建設(shè)熱潮，西客站、亦莊、空港都在積極拓展新的市場。

　　根據(jù)南豐智庫（CORC）的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截止2012年12月，北京寫字樓市場平均售價33683元/平方米（建筑面積報價），與2011年相比上漲10.2%；平均租金325元人民幣/平方米/月（建筑面積報價），與2011年相比上漲24.0%；平均空置率9.8%，與2011年相比下降21.6%。

　　廣州方面，2012年一方面由于受外需疲軟和內(nèi)需收縮等不利因素影響，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩，企業(yè)擴(kuò)張相較去年趨于謹(jǐn)慎，同時面對強大的供給量，市場消化能力不足�？v觀2012年，全球及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長放緩持續(xù)影響廣州甲級寫字樓租賃市場。令擴(kuò)張型成交需求減少，整體市場明顯偏弱。整體市場活躍度較去年低，外資企業(yè)需求呈下降趨勢，無論是從租賃面積還是成交量上看，國內(nèi)企業(yè)仍然是市場需求主要驅(qū)動力。

　　另一方面2012年，廣州寫字樓市場最突出的表現(xiàn)是在資本市場上，隨著廣州城市價值的提升， 投資者對經(jīng)濟(jì)回暖信心加大，加上住宅持續(xù)限購，企業(yè)自用需求增長推動，令廣州寫字樓售價持續(xù)上行。尤其是自用型需求和中高端投資需求，特別是大中型國內(nèi)企業(yè)購置甲級寫字樓自用，成為2012年的一大需求主力。

　　目前廣州甲級寫字樓主要集中在越秀區(qū)、天河區(qū)、珠江新城、海珠區(qū)四大商圈，截止到2012年底，甲級寫字樓市場總量達(dá)到427萬平方米。

　　從供需關(guān)系來看，南豐智庫（CORC）調(diào)查報告顯示，2012年廣州全年新增供應(yīng)81萬平方米，與2011年相比增長12.5%；全年吸納量為69萬平方米，較2011年上升11.3%。

　　從租售價格來看，廣州寫字樓租金微降，而售價走高。租賃市場受國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)下調(diào)影響同時供過于求而出現(xiàn)下行趨勢，銷售市場延續(xù)去年的活躍狀態(tài)，成交量與成交均價均有大幅度上升。

　　從商圈分布來看，目前，廣州寫字樓存量較大的板塊為珠江新城、體育中心、東山越秀等等商務(wù)區(qū)高品質(zhì)綜合寫字樓建設(shè)加速，使廣州寫字樓市場呈現(xiàn)多核心發(fā)展態(tài)勢。從各區(qū)的表現(xiàn)看來，有珠江新城、體育中心兩大板塊支撐的天河區(qū)價格漲幅領(lǐng)先于廣州各區(qū)。從新增供應(yīng)看，珠江新城近幾年達(dá)到發(fā)展的巔峰期，新增供應(yīng)量占大比例的份額。

　　根據(jù)南豐智庫（CORC）的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截止2012年12月，廣州寫字樓市場平均售價26655元/平方米（建筑面積報價），與2011年相比上漲11.6%；平均租金132元人民幣/平方米/月（建筑面積報價），與2011年相比下降3.6%；平均空置率17.4%，與2011年相比上升22.5%。（來源：房訊網(wǎng)）