一線城市寫字樓需求旺盛  內(nèi)資企業(yè)主導整售

　　房訊網(wǎng)訊 去年以來北京、上海、廣州、深圳、天津等一線城市寫字樓市場總體需求旺盛，租金和售價雙雙穩(wěn)步上漲。

    首先，一線城市寫字樓市場的進一步成熟，高品質物業(yè)入市推高租金水平，加上業(yè)主普遍對租金收入期望較高，新盤的租金價格堅挺，促使整體租金水平上升。

　　其次，售價上漲主要源于短期內(nèi)新增銷售寫字樓減少。市場供不應求，加上二手業(yè)主的惜售，使得銷售市場整體價格上漲。

　　第三，住宅限購限貸，寫字樓在這些方面尚未受到限制，成為為數(shù)不多的投資渠道之一。而甲級寫字樓今年市場供應持續(xù)萎縮，在市場需求強勁的情況下，使得一線城市甲級寫字樓市場表現(xiàn)突出。

　　北京

　　2011年北京寫字樓市場租賃交易異常活躍，持續(xù)的寫字樓市場需求及有限的市場供應量推動租金不斷攀升。強勁的租戶需求促使第北京甲級寫字樓空置率穩(wěn)定在12.5%，創(chuàng)過去10年來歷史最低記錄。

　　房訊網(wǎng)總裁兼南豐智庫（CORC）首席顧問劉凱分析指出：需求旺盛推動租賃交易活躍，各商圈均有租賃成交，以CBD最為可觀，其次是東二環(huán)商圈。

　　東部地區(qū)寫字樓年吸納量為110萬平方米，占年度全市總吸納量的80%，其中CBD區(qū)域的年度吸納量達50萬平方米，為各商務區(qū)之首。其中主要交易源自服務業(yè)，高科技，及金融業(yè)，占比達到50%以上。例如拜爾公司承租了嘉銘中心29,000平方米，成為本年度租賃成交面積最大的交易，而豐田汽車，大眾汽車和華泰汽車分別租賃了位于東部城區(qū)的中海廣場、北京IFC和中匯廣場13,000平方米、12,000平方米、12,000平方米寫字樓面積，而人民網(wǎng)則在環(huán)球金融中心租賃了6,000平方米。

　　另外，杜比實驗室租下環(huán)球金融中心3500平米寫字樓，租金水平達到19.4元/天/平米；蘋果公司租下北京財源國際中心3500平米寫字樓，租金水平為7元-8元/天/平米。

　　同時，西部區(qū)域市場仍處于供不應求的狀態(tài)中。2011年第四季度金融街和中關村兩個商務區(qū)市場整體空置率5%以下，兩區(qū)域幾乎已沒有空余面積可供選擇。造成上述兩區(qū)域整體空置率低的原因一方面是兩區(qū)域市場需求旺盛，另一方面，金融街和中關村在年內(nèi)只不足10萬平方米寫字樓面積落成，新增供應無法滿足市場需求。隨著國內(nèi)金融業(yè)的快速增長，新的金融機構對寫字樓不斷產(chǎn)生需求，同時原有金融機構也有提升自身形象的需要，金融街就成為這類需求的首選。如某設計院整租泰和國際大廈28,000平方米，摩根大通租賃卓著國際中心2,400平方米，中融人壽保險租賃太平洋保險大廈3400平米，中聯(lián)重科租賃中關村理想國際大廈7000平米寫字樓面積等。

　　銷售市場方面，2011年北京寫字樓大單成交十分活躍，整購大宗交易不斷，涉及項目均為成熟商圈內(nèi)的優(yōu)質寫字樓及商業(yè)，內(nèi)資機構仍為北京寫字樓銷售市場的需求主體。

　　年內(nèi)重要大單成交包括中國五礦集團公司以45億元收購總建筑面積超過12萬平方米的第五廣場；某港資企業(yè)收購花旗銀行、凱龍瑞投資名下的西環(huán)廣場寫字樓；中國核電收購北環(huán)中心二期；凱德商用以12.1億元收購了冠城大廈之9萬平方米零售物業(yè)部分；金融街控股以總價40億收購中信城20萬平方米的城市綜合體。

　　上海

　　2011年上海寫字樓大單成交十分活躍，來自境外投資者（包括來自香港特區(qū)的投資者）投資總額占到全年總交易量的42％，而境內(nèi)買家則占剩余的58％。境內(nèi)投資者成為上海寫字樓投資主體。金融，醫(yī)療醫(yī)藥，高科技以及咨詢類企業(yè)依然是市場的主力軍。

　　房訊網(wǎng)總裁兼南豐智庫（CORC）首席顧問劉凱分析指出：根據(jù)統(tǒng)計，2011年上海寫字樓市場供應量達202萬平方米，而市場整體吸納量為179萬平方米，較于2010年吸納量153萬平米，增加17.0%。主要原因是由于雖然上海甲級寫字樓供應量維持在高位，但跨國公司和國內(nèi)企業(yè)設立辦公室和擴充辦公面積的需求極為旺盛，搬遷空出的的寫字樓面積也很快被新租戶以及老租戶擴充所填滿，上海甲級寫字樓空置率處于低位。

　　大量外資企業(yè)的涌入不擴張以及國內(nèi)經(jīng)濟的強勁復蘇都為寫字樓租賃市場注入了強心劑。例如第四季度整個市場的表現(xiàn)依舊十分活躍，尤其在浦東，交易十分活躍。例如，谷歌和瑞士信貸集團分別在環(huán)球金融中心以及國金中心二期租賃了6,500平方米以及5,200平方米，另外百思買重回中國市場，租下由由國際廣場3,000平方米。

　　銷售市場方面，浦東是去年高端寫字樓成交最為活躍的區(qū)域，高端寫字樓成交，大多集中在陸家嘴地區(qū)。環(huán)球金融中心的散售曾一度成為樓市的焦點，9月被整購的二十一世紀中心大廈更是滬上首次出現(xiàn)的單價超過10萬元的寫字樓。

　　此外，虹口和徐匯的高端寫字樓成交量也相比去年出現(xiàn)了大幅增長，分列全市2、3位。虹口區(qū)的高端寫字樓成交集中于北外灘地區(qū)，在8月被整購的上海港國際客運中心，單價高達6萬元，尤其引人矚目。徐匯區(qū)綠地濱江國際中心，今年成交面積達到5.1萬平方米，是今年成交面積最大的高端寫字樓項目。

　　2011年上海銷售型寫字樓階段型交替活躍，上半年外郊環(huán)中小面積的SOHO、酒店式公寓成交活躍，如寶山萬達廣場、綠地風尚天地、龍湖酈城MOCO等；在一季度除了環(huán)球金融中心整層出售引人注目之外，太平洋保險以44億元的價格，從亞太置業(yè)手中收購原李嘉誠旗下上海超甲級項目世紀商貿(mào)廣場則掀起了另一波市場浪潮。

　　下半年，市中心大宗收購較活躍，如長寧商業(yè)中心、嘉瑞國際廣場和北外灘國客中心、浦東陸家嘴二十一世紀中心大廈等大宗成交。

　　二季度以來，上海寫字樓整購市場活躍，出現(xiàn)多宗整體交易。昆山統(tǒng)一食品公司通過股權收購的方式以6.3億元收購了長寧臨空園區(qū)的"卡帝樂鱷魚大廈"，寶鋼旗下寶鋼資源斥資15.42億元從方興地產(chǎn)購入上海港國際客運中心一號辦公樓，折合單價72000/平方米。

　　在全年上海房地產(chǎn)大宗投資市場中，最為顯眼的莫過于環(huán)球金融中心的整層出售。今年年初2月份，湯臣集團發(fā)布公告稱以2.67億元的價格收購了環(huán)球金融中心72層，樓面單價約為8.3萬元。自此之后，包括天平保險、新源控股、上海睿穎、Bread n butter、寶鋼集團等在內(nèi)的境內(nèi)外各路資金紛紛出手，收購了環(huán)球金融中心一層或兩層樓面，成交均價均在8.3萬元/平方米左右。

　　廣州

　　2011年金融機構和內(nèi)資企業(yè)是廣州寫字樓需求的主力，據(jù)統(tǒng)計65%成交來源于內(nèi)資企業(yè)的擴張，約35%來源于外資企業(yè)，內(nèi)資企業(yè)仍然占據(jù)寫字樓租賃需求的主導地位。

　　房訊網(wǎng)總裁兼南豐智庫（CORC）首席顧問劉凱分析指出：2011年以來受國內(nèi)經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展刺激，內(nèi)資企業(yè)加速在本地市場的擴張深拓，對優(yōu)質辦公物業(yè)需求旺盛，廣州寫字樓市場租金得以持續(xù)上揚。國內(nèi)金融、制造、專業(yè)服務和貿(mào)易等企業(yè)仍是廣州甲級寫字樓的主要租戶來源，持續(xù)強勁的市場需求推動租金的上行。

　　太古匯寫字樓目前已成功吸引如國內(nèi)外大型金融、房地產(chǎn)、通信電子等行業(yè)企業(yè)進駐，入住率已在7成以上。在新入市或在建優(yōu)質項目積極吸納新進廣州或搬遷需求的同時，位于越秀區(qū)或天河北的傳統(tǒng)甲級寫字樓業(yè)主亦通過各類優(yōu)惠挽留租戶并吸引舊租戶擴租。如富力盈信大廈、太古匯和高德置地三期的出租率均超過七成以上

　　安永華明會計師事務所入駐廣州高德置地廣場達6600平方米的辦公面積，此外還有夏普、惠普、普華永道、迅達電梯、三井物產(chǎn)及廣東發(fā)展銀行等知名客戶。

　　廣州高德置地廣場項目擁有34萬平方米超甲級寫字樓群，寫字樓的出租情況理想，C塔、D塔早已出租完畢，B塔、E塔出租率逾85%，而新一期A塔寫字樓也正在對外招租，目前招租情況熱烈。

　　高德置地廣場一期知名客戶有：通用電氣從環(huán)市東路的宜安廣場搬遷至此，承租6000平方米的辦公面積。珠江新城其他主要租賃成交還包括：奔馳和比利時領事館分別在富力中心租下2400平方米和700平方米，光大金控租賃高德置地廣場三期1105平方米的面積新設廣州公司，雅居樂則將其華南區(qū)總部遷至廣州國金中心，面積達12000平方米。

　　廣州國際金融中心月平均租金在250~300元/m2，最高達310元/m2，在珠江新城傲視群雄，甚至摘取華南第一租金桂冠。在其引領下，后起之秀如珠江城、廣晟國際大廈、利通廣場等高端辦公物業(yè)，也陸續(xù)成為CBD寫字樓的耀眼明星。

　　與此同時，由于不受限購影響且受到租金大幅上升的強力支撐，寫字樓銷售保持活躍，前期優(yōu)質可售供應已逐步消化，旺盛的投資或購買自用需求使市場供不應求再次凸顯，進一步刺激售價的上揚。

　　例如而商住兩用項目財富世紀廣場 9月開盤熱銷7億元，2011年銷售超過12億元。另外，主打高性價比的馬賽國際商務中心、主打復式辦公概念的保利中匯廣場等項目亦表現(xiàn)搶眼，顯示出目前國內(nèi)高端階層依然熱衷于地產(chǎn)投資。

　　深圳

　　隨著深圳打造金融中心，發(fā)展總部經(jīng)濟等相關政策的出臺，金融類，總部類物業(yè)比例正逐漸上升。一方面位于福田中心區(qū)的多個金融總部物業(yè)正密鑼緊鼓地建設當中，如深交所大廈、太平金融大廈、招商證券、華安保險的總部等。另一方面，像大成基金、華潤、中石油等多個企業(yè)總部也強勢進駐后海中心，"總部基地"正逐步崛起。上述金融企業(yè)總部的設立，將進一步加快了深圳建設金融中心的步伐，為寫字樓市場帶來大量高品質的金融類、總部類物業(yè)，將推動深圳寫字樓物業(yè)品質的進一步提升。金融類，總部類物業(yè)比例的上升無疑把深圳寫字樓發(fā)展帶進一個新的時代。

　　房訊網(wǎng)總裁兼南豐智庫（CORC）首席顧問劉凱分析指出：盡管外資企業(yè)需求出現(xiàn)強勁增長，來自內(nèi)資企業(yè)的成交仍然占深圳甲級寫字樓全年成交的的大多數(shù)，來自國內(nèi)大型金融、IT行業(yè)的企業(yè)仍然是推動甲級寫字樓租賃需求增長的主要動力，值得注意的是中小型投資公司的租賃需求有增多趨勢。

　　2011年，大宗交易成為深圳全年甲級寫字樓租賃市場消化能力提高的主力軍。如華潤深國投在嘉里建設廣場三座租賃6000平方米面積，深業(yè)融資擔保公司租賃卓越世紀中心的高區(qū)2000平方米面積，中國移動租賃車公廟綠景紀元大廈5100平方米面積。

　　在國內(nèi)經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展的整體趨勢下，過去幾年積累的外資企業(yè)辦公需求得到逐步的釋放，為深圳高端寫字樓市場帶來旺盛的需求。另一方面，福田中心區(qū)商務氛圍日趨成熟，租金于今年快速攀升，也迫使部分需求外溢。由于經(jīng)濟形勢好轉刺激更多企業(yè)搬遷升級或擴張，對高品質寫字樓的需求增加，對于這些新近入市的高端寫字樓的需求有增無減。深圳產(chǎn)業(yè)轉型和總部經(jīng)濟的發(fā)展也給甲級寫字樓的租賃市場提供了良好的發(fā)展前景。在單一產(chǎn)權大行其道的深圳甲級寫字樓市場，國內(nèi)外大企業(yè)整層租賃的現(xiàn)象也越來越普遍，未來需求仍然旺盛。

　　劉凱表示：商圈成熟度、發(fā)展前景仍然是各寫字樓客戶的主要選擇指標，另一方面區(qū)位條件、硬件配置、產(chǎn)品細節(jié)、專業(yè)的物業(yè)管理服務、綠色辦公、開發(fā)商品牌及經(jīng)營理念等成為市場競爭的關鍵因素，高品質的只租不售物業(yè)將成為未來寫字樓供應的主要趨勢。隨著專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商實力及經(jīng)驗不斷增強，開發(fā)商已經(jīng)從初期依靠銷售物業(yè)迅速獲利轉向長期持有物業(yè)以獲得持續(xù)現(xiàn)金流，開始關注企業(yè)的長期發(fā)展；同時部分企業(yè)基于將來上市的需求，將持有一定量的優(yōu)質物業(yè)資產(chǎn)，而只租不售物業(yè)是這類優(yōu)質物業(yè)資產(chǎn)的重要組成部分。因此，面向高端客戶，硬件品質優(yōu)越的單一業(yè)權物業(yè)是未來市場供應的主流。

　　天津

　　2011年金融類和專業(yè)服務類公司繼續(xù)成為天津寫字樓市場需求的主要來源。同時，天津傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)船運物流業(yè)和貿(mào)易類公司繼續(xù)產(chǎn)生穩(wěn)定的租賃需求。盡管全球經(jīng)濟形勢不明朗，內(nèi)資公司卻表現(xiàn)出強勁的租賃需求。例如第四季度，市場上租賃面積超過1,000平方米的成交共六宗，均來自內(nèi)資租戶，其成交面積約占市場總成交的85%。

　　天津環(huán)球金融中心津塔寫字樓目前其已與中信銀行天津分行、中國投資擔保、CEVA國際物流、摩根大通銀行、TIMKEN鐵姆肯公司等近三十家世界知名企業(yè)簽約，有望成為與上海環(huán)球金融中心、國貿(mào)三期齊名的全球地標性頂級商務中心。

　　此外，濱海新區(qū)寫字樓也表現(xiàn)出了強勁的勢頭。據(jù)南豐智庫統(tǒng)計顯示，作為天津濱海新區(qū)首個國際甲級寫字樓，泰達MSD-C區(qū)截至2011年年底，C區(qū)出租率已達65%，商業(yè)接近滿租。濱海國際知識產(chǎn)權交易所、濱海投資集團、德事商務中心、威立雅水務、中國建筑等一大批知名企業(yè)紛紛進駐，7-11、SOS國際救援中心等大部分商戶已開門納客。

　　面對激烈的市場競爭，寫字樓開發(fā)商出現(xiàn)了諸多定制項目。如金谷大廈B座為銀行分行量身定做，C座為銀行支行辦公使用；天津大都會A座、C座定位于金融企業(yè)總部基地；渤海銀行則在海河東岸CBD區(qū)域定做自身的總部項目。

　　市區(qū)未來寫字樓項目在新興商業(yè)區(qū)較為集中，可選范圍不斷擴大，寫字樓大體量的購買或定制，或可以緩解未來甲級寫字樓的集中供應所造成的激烈競爭。在濱海新區(qū)，未來寫字樓市場供應以響鑼灣和于家堡區(qū)域較為集中，目前項目進展迅速，一些在售寫字樓項目依托區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿�，吸引了來自山西、河北等外地私人買家。同時，大型機構及企業(yè)總部入駐天津也是看好天津城市的發(fā)展，這也可以有效促進天津總部經(jīng)濟和樓宇經(jīng)濟的發(fā)展，發(fā)掘天津的城市發(fā)展?jié)摿Α?/P>

　　房訊網(wǎng)總裁兼南豐智庫（CORC）首席顧問劉凱分析指出：寫字樓市場的迅猛發(fā)展，得益于知名企業(yè)進駐天津后對高級寫字樓的需求，越來越多的企業(yè)通過遷至新寫字樓實現(xiàn)其擴租和辦公環(huán)境的升級，而金融、房地產(chǎn)、船運物流及貿(mào)易等企業(yè)已成津寫字樓主要租戶

　　寫字樓投資市場方面，第四季度北京銀行購買了天津大都會21000平方米的寫字樓面積，帶動了整購投資市場。這種以寫字樓為主體的大宗商業(yè)物業(yè)成交案例，表明了寫字樓憑借其穩(wěn)定的租金收益回報正持續(xù)受到機構投資者的關注和青睞。

　　散售投資市場方面，市區(qū)一些開發(fā)商推出了帶租約銷售寫字樓，獲得了個人投資者關注。

　　另外，隨著軌道交通的發(fā)展和物業(yè)的性價比優(yōu)勢，郊區(qū)化辦公將呈現(xiàn)進一步發(fā)展趨勢，2011年"總部型"產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、企業(yè)獨棟類型項目迎來發(fā)展機遇。如遠洋ABC中心、聯(lián)東U古總部大觀等均取得了不俗的銷售業(yè)績。（來源：房訊網(wǎng)）