南昌市西湖區(qū)南站街道因轄區(qū)內(nèi)南昌火車站而得名。作為南昌的城市窗口之一，見證了城市日新月異的發(fā)展與繁榮。然而，位于站前路以南的南鐵生活區(qū)，曾是市民眼中破舊、落后、逼仄、雜亂的開放式小區(qū)。劃歸地方管理后，2019年，西湖區(qū)累計(jì)投入1.5億元，對(duì)以鐵路二村為中心的南鐵生活區(qū)進(jìn)行硬件環(huán)境改造，讓這個(gè)居住著近2萬人的家園換上了新裝。
“三分建、七分管”，為了做好老舊小區(qū)改造的后半篇文章，南站街道以鐵路二村為試點(diǎn)，創(chuàng)新推出準(zhǔn)物業(yè)管理模式，破解社區(qū)治理難題，打通了服務(wù)居民的“最后一百米”。
小區(qū)改造后呼喚物業(yè)管理
鐵路二村小區(qū)總戶數(shù)1269戶，小區(qū)居民大多是中國鐵路南昌局集團(tuán)有限公司退休職工。2019年12月底，小區(qū)改造結(jié)束后，鐵路二村僅有一名保潔員，車輛隨意停放，綠化帶接連受損……“看著整潔的小區(qū)因缺乏管理又慢慢變回臟亂差的樣子，心里不好受。”鐵路二村業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)人劉健說，許多居民認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理的重要性，主動(dòng)找到社區(qū)居委會(huì)和小區(qū)業(yè)委會(huì)，表達(dá)需要對(duì)小區(qū)加強(qiáng)管理的意見。
街道請(qǐng)來專業(yè)物管公司對(duì)小區(qū)服務(wù)收費(fèi)進(jìn)
行測算，結(jié)果顯示，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要達(dá)到每平方米1元，物業(yè)公司才能保本，而這個(gè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)絕大多數(shù)居民都表示不能接受。聘用市場化物業(yè)公司來管理，價(jià)格偏高居民接受不了，采取居民自治的辦法又缺乏可持續(xù)性，南站街道為此犯難了。
準(zhǔn)物業(yè)管理模式獲認(rèn)可
經(jīng)過充分調(diào)研和集體研究，最終確定由街道牽頭，成立社區(qū)公共服務(wù)中心，為非營利性社會(huì)組織，主要承接保安、保潔、保序等基本公共服務(wù)，實(shí)行準(zhǔn)物業(yè)管理模式。
服務(wù)中心成立后，與業(yè)主委員會(huì)一起，廣泛征求居民意見，并結(jié)合小區(qū)實(shí)際情況，最終制定出遠(yuǎn)低于市場價(jià)格的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(保潔費(fèi)每戶20元/月、小區(qū)業(yè)主車輛管理費(fèi)每輛80元/月)，保障其平價(jià)物業(yè)的公益屬性。
然而，2020年5月正式實(shí)施收費(fèi)管理時(shí)，仍然遇到不少阻力。“服務(wù)中心每天接待大量居民來訪投訴，有的說準(zhǔn)物業(yè)收費(fèi)過高，有的居民提出的訴求超出服務(wù)范圍，有的甚至言語攻擊工作人員，還有居民要求服務(wù)中心撤出小區(qū)�！鄙鐓^(qū)公共服務(wù)中心主任黃俊對(duì)記者說。針對(duì)居民的不理解，服務(wù)中心將工作重點(diǎn)放在提升服務(wù)品質(zhì)上，為小區(qū)居民營造良好的生活環(huán)境，進(jìn)而贏得居民的認(rèn)可和支持。
服務(wù)中心從細(xì)化保安、保潔、保序“三�！惫ぷ魅胧�，建立健全門崗保安工作細(xì)則，嚴(yán)格落實(shí)崗?fù)け０踩藛T24小時(shí)值守，強(qiáng)化技能培訓(xùn)和服務(wù)意識(shí)；小區(qū)保潔人員實(shí)行每天8小時(shí)動(dòng)態(tài)保潔，每月3次樓道清掃，每日早晚各一次垃圾清運(yùn)，每日進(jìn)行垃圾桶清洗；保序人員每天8小時(shí)路面動(dòng)態(tài)巡邏，規(guī)范車輛停放。同時(shí)，服務(wù)中心還推出停車親情探親卡服務(wù)項(xiàng)目，每戶每月可領(lǐng)取四張免費(fèi)停車卡，得到居民一致好評(píng)。
通過服務(wù)中心團(tuán)隊(duì)的不懈努力，鐵路二村小區(qū)物業(yè)管理工作得到大部分業(yè)主的認(rèn)可，目前物業(yè)收費(fèi)率達(dá)到92%(其中60%以上的居民都是按年繳費(fèi))�！艾F(xiàn)在我們可以靠收取的管理費(fèi)維持工作人員和其他服務(wù)項(xiàng)目的基本開支，小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生和車輛停放秩序也維持在比較好的水平�！秉S俊笑著說。
引進(jìn)市場化物管企業(yè)是最終出路
隨著準(zhǔn)物業(yè)模式的逐步推進(jìn)，鐵路二村已成為居民眼中“干凈、整潔、平安、和諧”的美好家園。為了惠及更多居民，如今，這種模式已在南鐵生活區(qū)的4個(gè)社區(qū)推廣。南站街道社區(qū)公共服務(wù)中心與鐵路三村小區(qū)、鐵路七村小區(qū)、解放西路4號(hào)小區(qū)業(yè)委會(huì)都簽訂了服務(wù)委托合同。
“目前來看，公共服務(wù)中心的準(zhǔn)物業(yè)管理模式既讓社區(qū)減負(fù)，使社區(qū)干部從煩瑣的城市管理工作中解脫出來，又能解決居民自治難、持續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)難的問題，從前期試點(diǎn)到逐步推開，連線成片，有效降低了物業(yè)管理成本�！蔽骱䥇^(qū)政府相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，為進(jìn)一步提升老舊小區(qū)綜合治理水平，目前西湖區(qū)已經(jīng)在西湖街道推廣社區(qū)公共服務(wù)中心這種管理模式，先讓小區(qū)業(yè)主接受低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)，逐漸培育物業(yè)消費(fèi)意識(shí)，然后再根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況和居民意愿引進(jìn)市場化物管企業(yè)�！皬奈飿I(yè)行業(yè)市場主體層面來說，物業(yè)公司要想啃下老舊小區(qū)這塊‘蛋糕’，必須堅(jiān)持連線成片，組團(tuán)管理，著力實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理規(guī)模化，降低運(yùn)營成本。同時(shí)拓寬營收渠道，在充電樁設(shè)置、小區(qū)便民服務(wù)、社區(qū)鄰里中心服務(wù)等方面開發(fā)增值服務(wù)，培育新的盈利增長點(diǎn)，并積極依靠優(yōu)質(zhì)服務(wù)爭取政府獎(jiǎng)補(bǔ)資金，最終退出政府對(duì)老舊小區(qū)改造后續(xù)管理的兜底和補(bǔ)貼，進(jìn)而全面實(shí)施市場化物業(yè)管理，這是更加長效常態(tài)的選擇�！�
來 源：江西日?qǐng)?bào)
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