今年的政府工作報(bào)告再次重申堅(jiān)持房住不炒定位，因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。同時(shí)，政府工作報(bào)告中也提出“新型城鎮(zhèn)化”、“城市更新”、“數(shù)字經(jīng)濟(jì)”等涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域的多項(xiàng)舉措，為行業(yè)發(fā)展帶來(lái)新機(jī)遇。

　　隨著房地產(chǎn)行業(yè)從增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)轉(zhuǎn)型，城市更新成為重要新賽道。相比傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，城市更新不僅是對(duì)建筑物等硬件設(shè)施改造，也是對(duì)各種生態(tài)環(huán)境、文化環(huán)境、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、功能業(yè)態(tài)、社會(huì)心理等軟環(huán)境進(jìn)行的延續(xù)與更新。

　　作為新晉千億房企，美的置業(yè)近年來(lái)積極轉(zhuǎn)型，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型為城市綜合運(yùn)營(yíng)商，積極拓展拿地方式，發(fā)力城市更新業(yè)務(wù)。憑借深厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、良好的品牌口碑和強(qiáng)大的資金實(shí)力， 截止目前的短短兩三年時(shí)間，共通過(guò)城市更新途徑獲取了402萬(wàn)平方米可開(kāi)發(fā)土地，累計(jì)貨值549億元，分布于佛山、昆明、貴陽(yáng)等地，類(lèi)型包括舊廠(chǎng)、舊村、棚戶(hù)區(qū)改造等。此外，目前在跟進(jìn)的城市更新項(xiàng)目還有幾十個(gè)，可繼續(xù)為未來(lái)持續(xù)提供可開(kāi)發(fā)土地。

　　在布局過(guò)程中，美的置業(yè)探索出獨(dú)特的發(fā)展路徑：基于自身產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，以產(chǎn)城融合為突破口，以舊廠(chǎng)升級(jí)改造為主要模式，聚焦深耕型城市，筑造擴(kuò)儲(chǔ)“護(hù)城河”，為公司持續(xù)有質(zhì)量增長(zhǎng)奠定良好基礎(chǔ)。

　　城市更新大時(shí)代來(lái)臨

　　近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)逐漸由增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，加之一二線(xiàn)城市土地供應(yīng)有限，特別是核心地段土地更是稀缺資源，單靠傳統(tǒng)的招拍掛方式競(jìng)爭(zhēng)激烈，往往無(wú)法獲取足夠的優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備，因此越來(lái)越多的房企開(kāi)始搶灘城市更新。作為能撬動(dòng)十萬(wàn)億級(jí)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的藍(lán)海，城市更新的大時(shí)代已然來(lái)臨。

　　尤其在“三舊”改造的發(fā)源地的粵港澳大灣區(qū)，城市更新的重要性和迫切性更是不言而喻。改革開(kāi)放四十年讓大灣區(qū)釋放了巨大的發(fā)展?jié)摿�，但昔日勞�?dòng)力密集型和資源密集型等低端產(chǎn)業(yè)鏈已無(wú)法適應(yīng)新時(shí)代的發(fā)展需要。

　　富力90年代起涉足廣州舊廠(chǎng)、城中村改造，業(yè)內(nèi)曾用“每一根煙囪的倒下都有富力的一份功勞”來(lái)形容其在廣州舊改市場(chǎng)的地位。時(shí)至今日，城市更新的轉(zhuǎn)化依然是昔日“舊改王”擴(kuò)儲(chǔ)的重要來(lái)源；潮汕商人麾下的佳兆業(yè)，通過(guò)接盤(pán)爛尾樓改造成商業(yè)綜合體，從而成功在舊改市場(chǎng)脫穎而出；同為潮汕老板的龍光，則堅(jiān)持20年深耕大灣區(qū)尤其深圳，通過(guò)多元化渠道獲取城市更新土地，成為灣區(qū)“隱形地主”。

　　可以說(shuō)，每一家在城市更新賽道突圍而出的企業(yè)，都一套模式、路徑和打法，其背后的戰(zhàn)略、能力與優(yōu)勢(shì)，就是企業(yè)在這條賽道的“護(hù)城河”。

　　以舊廠(chǎng)改造切入賽道

　　基于自身的的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)與優(yōu)勢(shì)，美的置業(yè)選擇了以舊廠(chǎng)改造為主要模式路徑，切入城市更新賽道�，F(xiàn)有的城市更新項(xiàng)目中，舊廠(chǎng)改造占了一半以上，例如使得佛山上華村級(jí)工業(yè)園“華麗轉(zhuǎn)身”，升級(jí)為上華智能制造產(chǎn)業(yè)園；將佛山錦綸廠(chǎng)改造為大型商業(yè)綜合體、區(qū)域地標(biāo)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)；讓貴陽(yáng)軸承廠(chǎng)風(fēng)華再現(xiàn)，成為當(dāng)?shù)匚膭?chuàng)示范名片。

　　在經(jīng)濟(jì)新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)轉(zhuǎn)型與協(xié)同發(fā)展的趨勢(shì)下，目前很多城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的需求迫切，為給產(chǎn)業(yè)發(fā)展留足空間，不少城市利用城市更新提升存量資源價(jià)值，實(shí)現(xiàn)騰籠換鳥(niǎo)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)。

　　2020年第一季度，從中央到地方16個(gè)省市密集出臺(tái)了大量的有關(guān)工業(yè)用地創(chuàng)新、集約和高效利用的新政，在佛山順德，早在2018年便將攻堅(jiān)村級(jí)工業(yè)園改造作為 “頭號(hào)工程”。 可以看出，以政府主導(dǎo)釋放改革紅利，企業(yè)積極參與激活市場(chǎng)活力，利用體制機(jī)制創(chuàng)新，促進(jìn)城市升級(jí)的大背景下，工改、產(chǎn)城融合已經(jīng)成為城市更新的發(fā)展趨勢(shì)。

　　建于上世界90年代，面積約282畝的佛山上華村級(jí)工業(yè)園，此前主要經(jīng)營(yíng)家具生產(chǎn)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、五金加工等低端產(chǎn)業(yè)，面臨著傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)后勁不足和轉(zhuǎn)型升級(jí)的巨大壓力。美的置業(yè)將改造項(xiàng)目定位為智能智造產(chǎn)業(yè)園，在結(jié)合生產(chǎn)制造、智能研發(fā)孵化、產(chǎn)學(xué)研等多樣形式并存的業(yè)態(tài)基礎(chǔ)上，著重突破智能制造行業(yè)的上下游服務(wù)鏈聚集，已引入高端智能裝備制造、機(jī)器人產(chǎn)業(yè)、生物醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)，成為順德村級(jí)工業(yè)園區(qū)改造的標(biāo)桿項(xiàng)目。

　　位于德勝河北岸的錦綸廠(chǎng)，曾是順德傳統(tǒng)制造業(yè)發(fā)展的高地。時(shí)光荏苒，低端制造業(yè)土地亟需改造盤(pán)活。美的置業(yè)將該項(xiàng)目打造成為集高端公寓、購(gòu)物中心、星級(jí)酒店、商業(yè)金街、180米商業(yè)地標(biāo)于一體的商業(yè)綜合體萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，大大提升了片區(qū)商業(yè)價(jià)值與城市面貌。

　　聚焦深耕城市 占據(jù)主場(chǎng)優(yōu)勢(shì)

　　作為后起之秀，美的置業(yè)的城市更新業(yè)務(wù)雖起步時(shí)間并不長(zhǎng)，但已取得突破性進(jìn)展，并逐漸摸索并形成了自己的路徑：立足大灣區(qū)，聚焦深耕城市，主場(chǎng)作戰(zhàn)。

　　房企的土地儲(chǔ)備，通常都是長(zhǎng)短線(xiàn)相結(jié)合，長(zhǎng)線(xiàn)是城市更新，短線(xiàn)是招拍掛。在兩者的布局策略上，美的置業(yè)保持了高度一致。一直以來(lái)，公司積極推進(jìn)城市深耕與升級(jí)戰(zhàn)略，優(yōu)化布局，降低運(yùn)營(yíng)成本，提升單個(gè)城市產(chǎn)出和效能。而城市更新項(xiàng)目也主要分布在深耕型城市：如佛山、貴陽(yáng)、昆明等。其中佛山是公司大本營(yíng)所在地，而貴陽(yáng)則是10年前公司走出廣東，開(kāi)始全國(guó)化布局時(shí)的第一站，可謂是公司深耕城市中的典型代表。

　　從項(xiàng)目數(shù)量來(lái)看，公司超過(guò)一半的城市更新項(xiàng)目都位于灣區(qū)核心城市佛山。隨著粵港澳大灣區(qū)建設(shè)的持續(xù)推進(jìn)，這兩地的城市更新價(jià)值將加速兌現(xiàn)。

　　與普通招拍掛市場(chǎng)相比，城市更新更考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的區(qū)域關(guān)系、城市更新經(jīng)驗(yàn)、創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)能力和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入能力。美的置業(yè)在深耕城市中尋求城市更新機(jī)會(huì)，更熟悉當(dāng)?shù)氐耐恋匾?guī)劃、城市更新政策及區(qū)域價(jià)值判斷，在參與城市更新方面擁有信息、品牌、渠道、資源等多種先發(fā)優(yōu)勢(shì)和主場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。”

　　“房地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)”戰(zhàn)略賦能

　　隨著政策更細(xì)致化的引導(dǎo)，越來(lái)越多市場(chǎng)參與者進(jìn)入，城市更新市場(chǎng)的重塑正悄然進(jìn)行。擁有制造業(yè)背景和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的美的置業(yè)，具備很多“玩家”所不具備的優(yōu)勢(shì)。公司堅(jiān)持 “一主兩翼”戰(zhàn)略，在房地產(chǎn)主業(yè)的基礎(chǔ)上，布局智能產(chǎn)業(yè)化與建筑工業(yè)化。在產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入階段，公司本身就自帶產(chǎn)業(yè)“流量”，而品牌知名度、資金實(shí)力、運(yùn)營(yíng)能力等，又產(chǎn)生了很強(qiáng)的虹吸效應(yīng)、為“引鳳”奠定了基礎(chǔ)。可以說(shuō)，美的置業(yè)“房地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)”的戰(zhàn)略定位，為其發(fā)展城市更新提供了強(qiáng)大助力。

　　2014年，智能家居的熱潮席卷至國(guó)內(nèi)。從國(guó)家到地方都出臺(tái)了一系列利好政策。美的置業(yè)自2015年推出“5M智慧健康社區(qū)”戰(zhàn)略，一方面為自身房開(kāi)主業(yè)賦能，截至今年上半年已交付近4萬(wàn)套智慧家居，另一方面不斷向包括20余家百?gòu)?qiáng)房企在內(nèi)的第三方，輸出智慧家居整套產(chǎn)品與服務(wù)。前瞻性布局和持續(xù)研發(fā)投入，讓美的置業(yè)在智能產(chǎn)業(yè)方面具有領(lǐng)跑行業(yè)的比較優(yōu)勢(shì)。而這種優(yōu)勢(shì)，放到城市更新賽道上，則轉(zhuǎn)化為對(duì)人居環(huán)境升級(jí)的產(chǎn)品力、運(yùn)營(yíng)力和對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)的吸附力。

　　日前，住建部、教育部、科技部等9部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加快新型建筑工業(yè)化發(fā)展的若干意見(jiàn)》，從政策層面大力鼓勵(lì)和推廣建筑工業(yè)化發(fā)展。在建筑工業(yè)化方面，美的置業(yè)已經(jīng)在邯鄲、徐州落地2家裝配式工廠(chǎng)，年產(chǎn)能6萬(wàn)立方米，今年下半年第3家工廠(chǎng)也將在佛山容桂投產(chǎn)。美的置業(yè)已成為為數(shù)不多在建筑工業(yè)化領(lǐng)域領(lǐng)跑的房企之一。在城市更新過(guò)程中，新型建筑工業(yè)化可以助力升級(jí)改造過(guò)程更加綠色、高效外，還能與高端制造業(yè)深度融合，對(duì)上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生集聚效應(yīng)。

　　通過(guò)對(duì)多個(gè)村級(jí)工業(yè)園區(qū)項(xiàng)目和舊廠(chǎng)的升級(jí)改造，美的置業(yè)已打破純粹的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，逐步擁有產(chǎn)城融合、工改工等標(biāo)桿項(xiàng)目品牌建設(shè)和復(fù)制輸出的能力，在產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)招商、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)投資等核心資源整合力方面優(yōu)勢(shì)明顯，不斷夯實(shí)未來(lái)拿地?cái)U(kuò)儲(chǔ)的能力“護(hù)城河”。

　　在今年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，美的置業(yè)曾表示，未來(lái)公司進(jìn)一步強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與城市更新獲取土地的能力，提升產(chǎn)業(yè)和城市更新拿地比例，積極參與城市建設(shè)與城市更新項(xiàng)目。

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