在寸土寸金的深圳，拿地越來越難。今年5月，深圳再次上演土拍大戰(zhàn)，十余家房企爭奪前海限價宅地，激烈競價上百輪，最終成交總價高達近116億，不斷刷高土地成本。
當(dāng)大多數(shù)房企為稀缺宅地?fù)屍祁^的時候，鮮少在招拍掛市場露面的綠景（中國），已經(jīng)低調(diào)啟動“深圳舊改航母”白石洲項目，年內(nèi)在深圳參與的城市更新項目還有黎光項目和沙嘴二期項目，總用地面積超過56萬平，總建筑面積超過400萬平。
被稱作深圳舊改專家的綠景（中國），多年來操盤的都是核心城市核心區(qū)域的城市更新項目，不僅充分享受“一手舊改”帶來的高回報，還通過在這些城市綜合體項目中持有一定比例的商業(yè)物業(yè)，依靠差異化運營模式，保證經(jīng)營性收入的穩(wěn)定增長。
通過特色發(fā)展模式構(gòu)筑的深厚護城河，讓綠景（中國）長期保持充沛現(xiàn)金流和高毛利率。2019年綠景（中國）實現(xiàn)總營業(yè)額69億元，同比增長52.9%；毛利44.3億元，同比增長64.9%；凈利17.5億元，同比增長41.4%。
綠景（中國）地產(chǎn)行政總裁兼執(zhí)行董事唐壽春曾用煲湯來形容舊改，“除了原材料要好，更考驗廚師的技術(shù)�！笔聦嵣�，這也是綠景（中國）能夠?qū)鼓嬷芷冢托撵液脺牡讱狻?/P>
拿地“專一”：聚焦核心地段的高價值城市更新
當(dāng)規(guī)模競爭成為趨勢，多數(shù)房企匆忙走向全國擴張的高周轉(zhuǎn)循環(huán)時，綠景（中國）始終還是“當(dāng)初那個少年”——以深圳、香港為主軸，重點布局粵港澳大灣區(qū)。
截止2019年底，綠景（中國）擁有總面積450萬平方米的高質(zhì)量土地儲備，控股股東現(xiàn)有的總面積約1210萬平方米也計劃逐步注入公司，總可售貨值超過4000億元人民幣，90%集中于粵港澳大灣區(qū)。
在拿地方面，綠景（中國）多年來始終保持專一，眼下備受市場矚目的白石洲項目，正是典型的“綠景風(fēng)格”：1、核心城市核心位置，地段優(yōu)勢明顯；2、單一項目體量巨大，總建面可達到近400萬平方米；3、高毛利率，綠景（中國）過往項目毛利率基本都可以達到50%以上，2019年綠景（中國）毛利率達到64.2%。
據(jù)了解，白石洲項目計劃分三期滾動開發(fā)，可售面積預(yù)計為180萬平方米，可售貨值達到2200億，預(yù)計在2023-2030年進入銷售、現(xiàn)金回籠階段，營收及利潤的雙貢獻將為綠景帶來凈資產(chǎn)的里程碑式增長。
案例：白石洲舊改（南山沙河五村更新項目）
位置：位于南山區(qū)沙河街道沙河五村片區(qū)，東臨華夏街，南臨深南大道，西臨沙河街，北臨香山西街
規(guī)模：總占地面積46萬平方米，總建筑面積358萬平方米
項目情況：該項目地處深圳核心城區(qū)，緊鄰深圳主軸線深南大道，南面是傳統(tǒng)豪宅區(qū)華僑城片區(qū)，西面靠近南山科技園，周邊環(huán)繞福田CBD、深圳灣超級總部基地和后�？偛炕兀胺Q深圳目前最優(yōu)質(zhì)的城市更新項目。因為地理位置優(yōu)越、體量巨大，被業(yè)內(nèi) 稱為“深圳舊改航母”。
綠景拿下白石洲項目，并非偶然。從福田的藍灣半島、紅樹灣壹號，到龍崗的綠景大公館，復(fù)盤綠景（中國）在深圳操盤過的項目，基本上都是白石洲這樣的靚地，單個項目入市即可大幅提高集團當(dāng)年的總收益。
以2019年深圳熱門項目綠景紅樹灣壹號為例。報告顯示，綠景紅樹灣壹號項目合同銷售金額達44.64億元，確認(rèn)銷售收入為44.87億元，占公司房地產(chǎn)開發(fā)與銷售收入比重的75.3%，毛利率超過70%，凈利潤率超過30%。
案例：綠景紅樹灣壹號（紅樹華府）
位置：項目位于福田區(qū)沙嘴路與金地一路
規(guī)模：總占地約2.4萬平方米，總建筑面積約30萬平方米
項目情況：深圳投入300億全面升級大金沙片區(qū)后首個現(xiàn)房發(fā)售項目，集住宅、商業(yè)、公寓、辦公等多功能于一體，自帶有3.5萬平商業(yè)，南看深圳灣一線海景，北可望深圳高爾夫（未來的中央公園），是福田稀缺的大戶型海景豪宅。
狀態(tài)：2018年10月開盤入市，83-167平戶型，開盤均價8.8萬元/平；178-242平戶型，整體均價10萬元/平。
當(dāng)然，這些只是近年來市場較為熟悉的熱門項目，綠景（中國）擁有三十多年的城市更新經(jīng)驗，目前已經(jīng)成功操盤二十多個知名項目，每一個項目背后都是長周期的城市更新帶來的豐厚土地紅利。
值得一提的是，綠景（中國）一貫采用與控股股東聯(lián)動的方式獲取城市更新項目，由控股股東負(fù)責(zé)一級開發(fā)工作，等到項目比較成熟、不確定性消除后，才會注入上市公司。這一方式為高收益的城市更新項目，又增添了低風(fēng)險的魅力。
“雙輪驅(qū)動”升級：持有型物業(yè)的厚積薄發(fā)
除了可售項目入市帶來的一次性收益，支持綠景（中國）深耕護城河的還有其成熟的城市更新開發(fā)、運營模式。
綠景中國近年來開發(fā)的項目基本都以“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動模式進行布局，不同物業(yè)類型之間的良好互動，帶來了1+1>2的增量效果。不僅提升了精品住宅的綜合價值，綠景還通過持有一定比例的商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)，創(chuàng)造穩(wěn)定現(xiàn)金流并實現(xiàn)資本的穩(wěn)步增長。
目前，綠景（中國）已經(jīng)成功打造“NEO”和“佐阾”兩大商業(yè)品牌代表，包括深圳NEO都市商務(wù)綜合體、香港綠景（中國）NEO、綠景佐阾虹灣購物中心、綠景1866佐阾薈、綠景佐阾香頌購物中心以及其他城市綜合體項目的投資性物業(yè)，共計26項優(yōu)質(zhì)物業(yè)，總建筑面積約61.27萬平方米。
截至2019年年末，綠景集團來自商業(yè)物業(yè)投資與經(jīng)營的收益約為人民幣6.18億元，同比增長約13.9%。
案例：綠景虹灣
位置：位于福田區(qū)北環(huán)大道西行輔道與梅華路交匯處
規(guī)模：總占地面積3.2萬平方米，總建筑面積37萬平方米
項目情況：下梅林村改造的第一期，片區(qū)標(biāo)桿項目，地鐵口物業(yè)，定位為梅林片區(qū)標(biāo)志性高尚居住區(qū)。自帶6萬平方米的商業(yè)（佐阾虹灣），定位為社區(qū)型購物中心，極大豐富了下梅林的商圈商業(yè)結(jié)構(gòu)，目前是片區(qū)內(nèi)的熱門商業(yè)。
狀態(tài)：二手住宅均價9.3萬元/平
在錯綜復(fù)雜的經(jīng)濟形勢下，綠景（中國）的商業(yè)依靠差異化的運營模式，仍舊保持著較高的出租率。資料顯示，“佐阾”系列商業(yè)2019年綜合出租率約為97%，深圳NEO都市綜合體的綜合出租率約83%。
今明兩年，據(jù)了解綠景（中國）還計劃新開業(yè)總建面6萬平的東莞綠景佐阾購物中心和總建面3.5萬平的綠景佐阾紅樹灣壹號購物中心兩大商業(yè)，為商業(yè)版圖再添“新丁”。
在綠景（中國）的發(fā)展戰(zhàn)略中，2031年以后，綠景將升級雙輪驅(qū)動模式，商業(yè)或占至半壁江山。唐壽春曾透露，隨著控股股東資產(chǎn)注入，綠景商業(yè)面積將穩(wěn)步擴張，租金收入未來將達到數(shù)十億人民幣。目前來看，綠景（中國）正在一步步履行規(guī)劃。
雖然隨著樓市調(diào)控的常態(tài)化,市場已經(jīng)開始進入下行周期，但在專注核心城市高價值城市更新項目的綠景（中國），很少感受到市場周期帶來的巨大波動。
回顧深圳地產(chǎn)四十余年，不被規(guī)模競爭追逐、不受增速下滑波及，以充沛的現(xiàn)金流和大量優(yōu)質(zhì)土儲對抗逆周期，這樣自帶較強的抗風(fēng)險能力的企業(yè)，能夠拿下一個又一個另人羨慕的優(yōu)質(zhì)項目，既是自身穩(wěn)定發(fā)展形成的良好循環(huán)，也是城市更新市場的正確選擇。
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