8月26日晚間，“杭州一哥”濱江集團(tuán)（002244.SZ）發(fā)布2022年半年度報(bào)告。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，濱江集團(tuán)上半年業(yè)績(jī)符合預(yù)期，預(yù)收款高增、待結(jié)算資源豐富。
半年報(bào)顯示，2022年上半年，濱江集團(tuán)順利交付10個(gè)主要項(xiàng)目，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入106.9億元，實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)12.84億元， 較上年同期增長(zhǎng)1.34%，對(duì)應(yīng)歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)為12.82億元，同比增長(zhǎng)1.58%；基本每股收益0.41元/股，與上年持平。
截至上半年末，濱江集團(tuán)的總資產(chǎn)約2523.43億元，歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)約218.05億元，分別較上年同期增長(zhǎng)19.18%和5.95%。同期，公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~約4.8億元，同比增加151.04%。
另外，截至6月30日，公司尚未結(jié)算的預(yù)收房款為1198.5億元，較2022年初增長(zhǎng)28.13%。毫無(wú)疑問，預(yù)收款的持續(xù)增厚，為其未來(lái)業(yè)績(jī)提供充分保障。
濱江集團(tuán)參與鄉(xiāng)村振興的胡家坪村
逆勢(shì)加倉(cāng)拿地，土儲(chǔ)量多質(zhì)優(yōu)
2022年1-6月，公司銷售情況良好，實(shí)現(xiàn)銷售額683.93億元，榮獲杭州房企銷售冠軍；權(quán)益銷售回籠資金322億元，比去年同期提升6%。
根據(jù)公告，濱江集團(tuán)在上半年新增土地儲(chǔ)備項(xiàng)目30個(gè)，其中28個(gè)項(xiàng)目位于杭州，進(jìn)一步鞏固杭州的市場(chǎng)份額；新增項(xiàng)目土地面積合計(jì)149.4萬(wàn)平方米，新增項(xiàng)目計(jì)容建筑面積合計(jì)366.3萬(wàn)平方米，新增土儲(chǔ)貨值權(quán)益比例57.5%。
值得一提的是，公司今年在杭州兩輪集中供地中共斬獲土地23宗，規(guī)劃建面226.1萬(wàn)方，總價(jià)款408.9億元，權(quán)益價(jià)款363.8億元，共補(bǔ)充貨值約為773.6億元。
“土地儲(chǔ)備上，今年會(huì)在權(quán)益拿地金額占現(xiàn)金回款金額比例為0.6的基礎(chǔ)上保持平衡�！睘I江集團(tuán)稱。
對(duì)此，申萬(wàn)證券最新研報(bào)認(rèn)為，公司上半年逆勢(shì)積極加倉(cāng)拿地，將推動(dòng)公司后續(xù)銷售改善彈性，并且將進(jìn)一步推動(dòng)公司在全國(guó)市場(chǎng)和杭州市場(chǎng)的銷售集中度。
國(guó)盛證券8月25日研報(bào)指出，濱江集團(tuán)逆勢(shì)拿地，在大本營(yíng)杭州積極補(bǔ)貨，有望受益于利潤(rùn)率改善和競(jìng)爭(zhēng)格局優(yōu)化；預(yù)估凈利率在8%-10%，拿地利潤(rùn)率較過往提升，并為未來(lái)的供貨形成強(qiáng)力的支撐。
半年報(bào)還顯示，截至報(bào)告期末，公司持有用于出租的寫字樓、商業(yè)裙房、社區(qū)底商及公寓面積約31萬(wàn)平方米，報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)租金收入1.46億元。公司投資性房地產(chǎn)采用成本法計(jì)量，期末賬面價(jià)值58.54億元。
上半年交付的仁恒濱江園
三條紅線穩(wěn)居綠檔，融資保持通暢且成本保持低位
上半年，濱江集團(tuán)堅(jiān)持穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，保持合理有息負(fù)債水平。
截至2022年6月末，濱江集團(tuán)有息負(fù)債規(guī)模558.07億元，其中銀行貸款占比78.3%，直接融資占比21.7%，債務(wù)結(jié)構(gòu)清晰�？鄢A(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為65.47%，凈負(fù)債率為85.79%。債務(wù)期限構(gòu)成上，短期債務(wù)為178.96億元，占比僅為32.07%，低于期末貨幣資金（197.79億元），現(xiàn)金短債比為1.11倍，可有效覆蓋短期債務(wù)�！叭兰t線”監(jiān)測(cè)指標(biāo)持續(xù)保持“綠檔”。
值得關(guān)注的是，近年來(lái)濱江集團(tuán)綜合融資成本不斷下降：2017年6%、2018年5.8%、2019年5.6%、2020年5.2%、2021年4.9%，截至2022年上半年末，公司平均融資成本已降至4.7%，較上年末下降0.2個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)歷史新低。按照公司2022年上半年末權(quán)益有息負(fù)債486億元計(jì)算，可以節(jié)省利息1億元。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，融資成本持續(xù)下降，充分反映了市場(chǎng)對(duì)濱江集團(tuán)優(yōu)秀的資產(chǎn)價(jià)值、強(qiáng)大的經(jīng)營(yíng)能力和優(yōu)質(zhì)的公司信譽(yù)的高度認(rèn)可。
此外，公司授信儲(chǔ)備充裕。截至今年6月末，濱江集團(tuán)共獲銀行授信總額度1114.4億元,較上年末增加34%，授信額度已使用498.4億元，剩余可用616億元，占總額度的55%。直接融資可用額度上，截至報(bào)告期末已獲批尚未發(fā)行的公司債額度6億，注冊(cè)完成尚未發(fā)行的短期融資券額度35億元，可根據(jù)資金需求和市場(chǎng)情況擇機(jī)發(fā)行。
尤為值得一提的是，2022年8月22日，濱江集團(tuán)成功發(fā)行2022年度第一期中期票據(jù)，規(guī)模為人民幣9.4億元，利率4.8%。
這是繼7月5日濱江集團(tuán)成功發(fā)行短期融資9.7億元后，短短一個(gè)多月的時(shí)間，濱江集團(tuán)再次發(fā)債成功，且融資成本始終保持低位，向行業(yè)顯示了強(qiáng)大的穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的能力。
據(jù)了解，濱江集團(tuán)7月8日有一筆9.6億元短融到期，按照“以新?lián)Q舊”的原則，公司在7月5日成功發(fā)行了9.7億短融用于歸還前期融資，該筆融資成本僅為3.9%。
眾所周知，2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊低位振蕩，行業(yè)一片悲觀情緒，企業(yè)的融資難度很大，特別是7月以后，不僅是民營(yíng)房企，就連一些國(guó)企、央企也面臨著發(fā)不出債的窘境。
在這樣嚴(yán)峻的背景下，作為一家民營(yíng)企業(yè)，濱江集團(tuán)逆勢(shì)發(fā)債成功，引起了市場(chǎng)的高度關(guān)注。正如業(yè)內(nèi)人士所評(píng)價(jià)，“濱江集團(tuán)完成了一件幾乎不可能完成的任務(wù)�！�
盡管融資保持通暢且成本保持低位，但濱江集團(tuán)仍保持清醒認(rèn)識(shí)�！捌髽I(yè)發(fā)展不可能依靠有息負(fù)債的無(wú)限制增加，主要依靠的是加速銷售回款，未來(lái)要繼續(xù)發(fā)揮回款優(yōu)勢(shì)�！睘I江集團(tuán)在半年報(bào)中表示。
“全年大概率將完成銷售目標(biāo)”
按濱江集團(tuán)的說法，2022年公司繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健騰飛戰(zhàn)略，繼續(xù)做“行業(yè)品牌領(lǐng)跑者，高端品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)制訂者”，浙江打品牌、省外打品質(zhì)。
根據(jù)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，濱江集團(tuán)今年全年的銷售目標(biāo)為1500億元至1600億元。
在區(qū)域布局方面，公司繼續(xù)保持“三省一市”，即浙江省、江蘇省、廣東省和上海市的區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略。拿地策略上，公司以銷售為導(dǎo)向，在銷售好、資金回籠快的區(qū)域新增土地儲(chǔ)備。
杭語(yǔ)藍(lán)庭
竣工交付計(jì)劃方面，濱江集團(tuán)下半年主要計(jì)劃竣工交付項(xiàng)目25個(gè)，包括蘇州印江瀾、德清莫干山語(yǔ)、古翠藍(lán)庭、御虹府、明石東潮、千島湖半島印象南區(qū)、御潮府、溫州TOD天空之城、春語(yǔ)藍(lán)庭等。
過往數(shù)據(jù)顯示，近幾年濱江集團(tuán)銷售規(guī)模逐年提升，2019、2020、2021年分別為1120億元、1363億元和1691億元；公司竣工結(jié)算的項(xiàng)目也逐年增加，2020、2021、2022年計(jì)劃竣工結(jié)算項(xiàng)目分別為14個(gè)、22個(gè)及35個(gè)。
申萬(wàn)證券研報(bào)表示，考慮到公司過去一年拿地積極，核心城市銷售將持續(xù)改善，并且杭州近期頻頻放松限購(gòu)、落戶，拿地積極之下公司下半年銷售彈性較大，全年大概率將完成銷售目標(biāo)。
“在今后發(fā)展中，公司將繼續(xù)秉承‘讓老百姓都能住上一套好房子’的理念，不斷提高社會(huì)的認(rèn)可度、 行業(yè)的影響力、業(yè)主的美譽(yù)度和員工的滿意度，為千家萬(wàn)戶創(chuàng)造安居樂業(yè)的理想棲息地并成為消費(fèi)者心 中值得信賴的著名房地產(chǎn)品牌。”濱江集團(tuán)如是說。
Wind數(shù)據(jù)顯示，截至6月30日，濱江集團(tuán)股東戶數(shù)為3.95萬(wàn)戶，較上季度（3月31日）增加1.01萬(wàn)戶，增幅為34.46%；最近90天內(nèi)，共有16家機(jī)構(gòu)對(duì)濱江集團(tuán)給出評(píng)級(jí)，其中買入評(píng)級(jí)14家，增持評(píng)級(jí)2家。
