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上海二手房房貸調(diào)查:“三價(jià)就低”后 有人貸款減少75萬
http://m.naohuainiu.cn房訊網(wǎng)2021-9-3 14:31:22
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[提要]記者從多位銀行、中介人士處了解到,目前交易中心給出的涉稅評(píng)估價(jià)多為網(wǎng)簽合同價(jià)的5~7折。對(duì)于購房者而言,這無疑會(huì)降低貸款金額。而除了貸款減少外,二手房購房者還面臨的一個(gè)問題在于,房貸放款周期也拉長了。多重因素影響下,當(dāng)前二手房市場(chǎng)似乎已陷入觀望期。

  “我不久前解約了,把定金的20%(1萬元)賠給了房東,若不是中介找好了下家,可能損失會(huì)更多!比涨靶∫(化名)對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者說道。解約的原因是,根據(jù)“三價(jià)就低”政策,她能貸到的貸款直接減少了75萬元左右,這就使她要付更多的首付,而原本就掏空家底買房的她拿不出這筆錢了。

  此前第一財(cái)經(jīng)報(bào)道,8月初上海各銀行二手房房貸改為以“三價(jià)就低”原則審核貸款金額,即銀行將根據(jù)合同網(wǎng)簽價(jià)、交易中心涉稅評(píng)估價(jià)、銀行評(píng)估價(jià),選擇相對(duì)最低的價(jià)格來審批貸款額度。

  當(dāng)時(shí)就有分析稱,新政的出臺(tái)在一定程度上將提高購房者的首付成本。如今,新政實(shí)施不足一月,這一影響已經(jīng)顯現(xiàn)。在二手房交易市場(chǎng)中,像小依這樣的人還有許多。記者注意到,在社交平臺(tái)上,有多個(gè)網(wǎng)友反映能貸到的房貸大大減少,并因此影響了購房。

  第一財(cái)經(jīng)從多位銀行、中介人士處了解到,目前交易中心給出的涉稅評(píng)估價(jià)多為網(wǎng)簽合同價(jià)的5~7折。對(duì)于購房者而言,這無疑會(huì)降低貸款金額。

  而除了貸款減少外,二手房購房者還面臨的一個(gè)問題在于,房貸放款周期也拉長了。多重因素影響下,當(dāng)前二手房市場(chǎng)似乎已陷入觀望期。

  涉稅評(píng)估價(jià)多為5~7折

  小依是從今年5月開始看房的,主要是為了結(jié)婚做準(zhǔn)備。挑選了許多地方后,小依最終相中了一套位于青浦區(qū)匯金路附近的房子,這時(shí),時(shí)間已經(jīng)過去了3個(gè)月。

  8月6日,小依和她男朋友領(lǐng)了結(jié)婚證。巧合的是,也正是這一天,上海多家銀行陸續(xù)開始以“三價(jià)就低”原則審核二手房房貸金額。“三價(jià)”指的是合同網(wǎng)簽價(jià)、交易中心涉稅評(píng)估價(jià)以及銀行評(píng)估價(jià)。

  所謂合同網(wǎng)簽價(jià),即由買賣雙方共同商定,在房管局系統(tǒng)里體現(xiàn)的成交價(jià)格;銀行評(píng)估價(jià)則是銀行自身對(duì)于房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格;房產(chǎn)交易中心涉稅評(píng)估價(jià),主要由房產(chǎn)交易中心自動(dòng)評(píng)估。

  于是在8月7日,小依和房東一起簽了涉稅核驗(yàn)價(jià)的審核單子,然后送去交易中心審核。大約5個(gè)工作日后,房地產(chǎn)交易中心的涉稅評(píng)估價(jià)反饋回來了。

  “只有162萬元,而我們合同價(jià)是278萬元,相當(dāng)于打了五八折!毙∫勒f。

  由于是首套房,按照162萬元計(jì)算,小依可貸的額度是105萬元左右;而若按照之前的政策,小依大概可貸180萬元,這就意味著,她要再拿出75萬元來付首付。

  “我和家人實(shí)在湊不出了這筆錢了,只能選擇解約。靠中介幫忙協(xié)調(diào),最終房東答應(yīng)了和平解約!毙∫栏锌馈f(xié)商結(jié)果是,賠償房東20%的定金。

  相比其他人,順利解約的小依還算比較幸運(yùn)。記者注意到,在社交平臺(tái)上,有網(wǎng)友如此寫道,“我在上海9年了,近期選擇了買房,結(jié)果房管局新政策‘三價(jià)就低’出臺(tái)后,核驗(yàn)價(jià)非常低,貸款縮減90萬元,也就是要求手上現(xiàn)金翻一倍。已交定金,房東不愿意協(xié)商歸還,進(jìn)退兩難!

  在近期二手房交易市場(chǎng)中,和小依一樣受“三價(jià)就低”新政影響而選擇棄購的人還有很多。多位銀行、中介人士在接受記者采訪時(shí)也均提到,市場(chǎng)上棄購率比較高。

  “畢竟按照評(píng)估價(jià),很多人貸不到那么多錢,就只能違約了!币晃21世紀(jì)房地產(chǎn)中介對(duì)記者稱,現(xiàn)在如果買二手房,按首套計(jì)算,以前首付是3.5成,目前最起碼要準(zhǔn)備5.5成或者6成;若是二套,那就要準(zhǔn)備到8成左右,否則很容易違約。

  第一財(cái)經(jīng)也從數(shù)位國有大行、股份行信貸經(jīng)理處了解到,自新政實(shí)施以來,房地產(chǎn)交易中心的涉稅評(píng)估價(jià)多為網(wǎng)簽合同價(jià)的5~7折。

  “之前大家都希望房地產(chǎn)交易中心給出的涉稅評(píng)估價(jià)能和掛牌前的交易核驗(yàn)價(jià)一致,這樣就會(huì)有一個(gè)預(yù)判。但從近期的反饋來看,兩者并不一樣!币晃粐写笮蟹中袀(gè)金部相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者,交易核驗(yàn)價(jià)多為市價(jià)的9折,而涉稅評(píng)估價(jià)大約是在5~7折,但不排除個(gè)別高于網(wǎng)簽合同價(jià)的,具體要看地段等。

  此處提及的交易核驗(yàn)價(jià),是指上海自2021年7月19日起,對(duì)新申請(qǐng)核驗(yàn)房源增加掛牌價(jià)格信息的核驗(yàn)。規(guī)定沒有通過掛牌價(jià)格核驗(yàn)的,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)信息服務(wù)平臺(tái)企業(yè)不得對(duì)外發(fā)布該房源信息。

  在業(yè)內(nèi)人士看來,“三價(jià)就低”政策和交易核驗(yàn)價(jià)的出臺(tái)對(duì)上海二手房市場(chǎng)產(chǎn)生了較大沖擊。尤其是“三價(jià)就低”,一定程度上減少了市場(chǎng)交易量。

  上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦對(duì)記者表示,之前很多炒房客會(huì)通過做高銀行評(píng)估價(jià)來盡可能獲得更多貸款額度,從而實(shí)現(xiàn)降低首付比例,減少自身資金占用,在一定程度上助推了樓市熱度;但現(xiàn)在,有了涉稅評(píng)估價(jià)做參考,購房者將較難撬動(dòng)杠桿,有利于二手房市場(chǎng)降溫。

  放款周期長達(dá)半年以上

  除了貸款減少外,二手房購房者還面臨的一個(gè)現(xiàn)實(shí)問題在于,房貸放款周期也拉長了。

  第一財(cái)經(jīng)記者近期走訪、致電多家國有大行及股份行分支行了解道,有的銀行已經(jīng)暫停受理二手房房貸業(yè)務(wù),有的銀行表示從受理到放款要半年之久,還有銀行則明確稱無法確定放款時(shí)間。

  “我們暫時(shí)不接受二手房房貸業(yè)務(wù)了,額度比較緊張,之前的一些存量的還沒處理完;新房房貸業(yè)務(wù)還在做!敝袊y行某支行信貸經(jīng)理對(duì)記者說。

  “現(xiàn)在我們支行的二手房房貸基本停了,因?yàn)橐呀?jīng)超負(fù)荷了,就算接,也不知道要多長時(shí)間!惫ど蹄y行某支行信貸經(jīng)理稱。

  農(nóng)業(yè)銀行某支行信貸經(jīng)理也表示,目前只做幾家合作房中介的業(yè)務(wù),其他的二手房房貸業(yè)務(wù)暫時(shí)不接;基本上新房房貸做得比較多。

  另在股份行方面,記者了解到,多家招商銀行支行暫停了二手房房貸,光大銀行、廣發(fā)銀行等雖然在做,但普遍反映時(shí)間較長,比如從受理到審批可能只需兩周,但放款的話大概要半年之久,甚至更長時(shí)間。

  銀行房貸額度的緊張,主要源于房地產(chǎn)貸款集中度管理政策的實(shí)施。今年是該政策實(shí)施的第一年,在國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控趨嚴(yán)的情況下,據(jù)第一財(cái)經(jīng)記者統(tǒng)計(jì),上半年,A股41家上市銀行中,有超六成的銀行涉房類貸款占比較去年末下降。

  其中,有21家銀行的個(gè)人住房貸款占比降低,占比過半。包括中國銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、交通銀行、郵儲(chǔ)銀行等。這在房貸市場(chǎng)上的直觀體現(xiàn)就是,購房者的房貸越來越難辦了。

  實(shí)際上,在房地產(chǎn)貸款集中管理制度出臺(tái)之時(shí),就有分析稱,其將對(duì)個(gè)人住房貸款規(guī)模產(chǎn)生較大影響,個(gè)人按揭杠桿端將出現(xiàn)適度收縮。

  如今,在“三價(jià)就低”、銀行信貸額度收緊等政策疊加影響下,多位業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)上海二手房市場(chǎng)成交量將下跌。

  這一情況已有跡可循。據(jù)上海鏈家研究院的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示,7月份上海全市共成交二手房2.4萬套,環(huán)比下降15%,同比下降16%,成交金額819億元,環(huán)比下降13%,同比下降15%,均總價(jià)343萬元,環(huán)比和同比分別增長2%。

  來源:第一財(cái)經(jīng)

編輯:wangdc

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