清明假期，筆者一家人回到愛(ài)人老家祭祖。難得閑暇，就去看看樓盤。這個(gè)典型的大西南三四線城市，近兩年樓市變化很大。前兩年棚改驟停后，樓市迅速消停下來(lái)，而去年疫情對(duì)外出打工人群沖擊很大，他們主要在珠三角生產(chǎn)、生活服務(wù)行業(yè)就業(yè)。因此，相比正值火熱、房?jī)r(jià)創(chuàng)出新高的一二線熱點(diǎn)城市，這個(gè)城市主城區(qū)房?jī)r(jià)大概在每平米6500元左右，比最高峰下跌1000-2000元。
筆者調(diào)研的幾個(gè)在售樓盤，都冷冷清清的。即便是清明節(jié)這樣的人口回流最旺季，售樓處門可羅雀�？吹接蟹掂l(xiāng)上門客，銷售人員非常熱情地迎上來(lái)，然后便是套路般的一頓營(yíng)銷。筆者發(fā)現(xiàn)，這里的新樓盤，很多都是全國(guó)性大房企開(kāi)發(fā)的。不管是戶型設(shè)計(jì)、片區(qū)環(huán)境、配套商業(yè)、社區(qū)管理，都是按一二線城市的開(kāi)發(fā)套路來(lái)做的。
這里的二手房多數(shù)是上世紀(jì)90年代前后建設(shè)的。這個(gè)城市臨近珠三角、三江交匯，上世紀(jì)90年代，工業(yè)和貿(mào)易比較繁榮，大批房子就是那時(shí)建設(shè)的，建筑質(zhì)量還不錯(cuò)，但戶型陳舊、采光通風(fēng)不佳，也沒(méi)有社區(qū)管理意識(shí)，樓下多是雜亂無(wú)序的店鋪和小商販。前幾年，棚改熱熱鬧鬧，在貨幣補(bǔ)貼支撐下，很多危舊住房被拆了，剩下的房子總體也很老舊，卻也無(wú)法納入棚改。
這幾年，盡管老舊小區(qū)改造政策扶持大，但當(dāng)?shù)刎?cái)政實(shí)力真的不給力，無(wú)法在水電管氣路網(wǎng)上“補(bǔ)短板”。同時(shí)，百姓收入不高，多數(shù)居民月收入在3000元左右，即便是當(dāng)?shù)刈詈玫墓k高中，年輕教師月工資也不到3000元。所以，無(wú)法支撐加裝電梯、樓道等公共空間維修支出。這就導(dǎo)致市民有改善住房的迫切訴求，但手上的二手房在市場(chǎng)上沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力，賣不掉。
這可能是惡性循環(huán)的開(kāi)始。二手房賣不掉，改善需求干著急沒(méi)法子，而前幾波行情后剛需釋放殆盡，潛力有限。于是，新盤開(kāi)始積壓，開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷，在售新房?jī)r(jià)格并不比二手房高多少。所以，一旦有新增購(gòu)房需求，新盤自然是首選，二手房庫(kù)存越攀越高，越來(lái)越難成交。
當(dāng)?shù)氐闹薪闄C(jī)構(gòu)告訴我，縣城的人到市里買房，兩極分化很明顯，少數(shù)有錢人直接買市區(qū)的新房，縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)一般百姓買不起市區(qū)，他們會(huì)選擇到新區(qū)買新房。首先，新區(qū)的房?jī)r(jià)只有5000元左右，有的只有4000元，普遍比市區(qū)低1000-2000元，縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)百姓能買得起。據(jù)悉，縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)買房的人，多數(shù)也是在珠三角打工的人群。如果不外出打工，即便4000元的房?jī)r(jià)，也沒(méi)多少人能支付得起。其次，多數(shù)縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)的人認(rèn)為，市里房?jī)r(jià)太高、生活成本也高，不適合他們。新區(qū)距離縣里近，鄉(xiāng)下有啥事能很快趕回去，畢竟鄉(xiāng)下還有田地和老人家。
當(dāng)下，三四線樓市普遍存在的問(wèn)題是：攤子鋪得太大，人口外流明顯，而本地需求不足，難怪業(yè)內(nèi)都在唱空三四線樓市。但調(diào)研發(fā)現(xiàn)，其實(shí)三四線城市的潛在需求還是很龐大的，只不過(guò)結(jié)構(gòu)上失衡太嚴(yán)重了。比如，市區(qū)新房基本以為改善型主導(dǎo)，普遍都是大戶型的，這個(gè)城市沿江十幾公里都變成江景大宅了，舊改拆遷也走豪宅路線，這也是導(dǎo)致需求轉(zhuǎn)不動(dòng)的原因。
針對(duì)供需不匹配的疑問(wèn)，開(kāi)發(fā)商告訴我，前幾年這里的棚改多、樓市好，大家對(duì)需求升級(jí)太樂(lè)觀了，都以為購(gòu)買力還不錯(cuò)。另外，這幾年土地、拆遷、用工等成本太高了，倒逼著新盤走高端路線。筆者走一圈下來(lái)后感覺(jué)，當(dāng)?shù)氐囊?guī)劃華而不實(shí)、大而鋪張，開(kāi)發(fā)商配合著跑馬圈地，相互抬轎子，房?jī)r(jià)就這么被鼓吹起來(lái)了。需求一波一波消耗后，增量需求跟不上了，但房?jī)r(jià)還得懸在高位，因?yàn)楹罄m(xù)還有更多的規(guī)劃要實(shí)現(xiàn)，從而就造成了騎虎難下的局面。
�。ㄗ髡� 李宇嘉 廣東省住房政策研究中心首席研究員）
來(lái)源：證券時(shí)報(bào)
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