面對(duì)“三道紅線”的重壓和供地政策“兩集中”的試點(diǎn)，當(dāng)外界普遍以為“減速”會(huì)成為開(kāi)發(fā)商2021年目標(biāo)確定的關(guān)鍵詞時(shí)，卻依然有企業(yè)逆勢(shì)而行。隨著年報(bào)季臨近收官，記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，無(wú)論是頭部的碧桂園，還是3000億元檔的世茂、金茂、綠城，抑或是近兩年的新貴龍光等，均在談及2021年目標(biāo)時(shí)繼續(xù)表現(xiàn)出對(duì)規(guī)模化的訴求，部分如綠城等中期目標(biāo)甚至對(duì)標(biāo)當(dāng)前頭部企業(yè)的數(shù)據(jù)。這不禁讓人想問(wèn)：“三道紅線”之下的規(guī)模化還有機(jī)會(huì)嗎？?jī)杉携B加“三道紅線”的規(guī)模化安全邊界又在哪？
降速與規(guī)�；�
在剛剛過(guò)去的年報(bào)季，各大房企都亮出了過(guò)去一年的成績(jī)單，與往年相比，各房企銷(xiāo)售增速放緩尤為明顯，這一指標(biāo)2020年大多處于“降速”區(qū)間。
克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，2020年來(lái)看，絕大部分在年內(nèi)設(shè)定了業(yè)績(jī)目標(biāo)的規(guī)模房企，均完成了年度業(yè)績(jī)目標(biāo)。但整體來(lái)看，受疫情影響，2020年企業(yè)整體的業(yè)績(jī)完成情況不十分理想，目標(biāo)完成度超110%的房企數(shù)量不及2019年，目標(biāo)完成度在90%-100%之間的房企數(shù)量也有所提升。
延續(xù)去年的應(yīng)對(duì)態(tài)度，2021年眾房企繼續(xù)保持“謹(jǐn)慎”，不過(guò)也有房企脫離于大勢(shì)之外，表現(xiàn)出對(duì)規(guī)模化的訴求，而其中不乏具備一定規(guī)模體量的房企。
2020年，世茂實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售額3003億元，同比增長(zhǎng)15.5%，這一增幅也領(lǐng)先大多數(shù)房企。在順利完成2020年度3000億元的銷(xiāo)售目標(biāo)后，世茂集團(tuán)董事局副主席、總裁許世壇于業(yè)績(jī)會(huì)上對(duì)外宣布，2021年的合約銷(xiāo)售目標(biāo)為3300億元，比上一年度3003.07億元的簽約額增長(zhǎng)約10%。
同樣喊出規(guī)�；鲩L(zhǎng)的，還有將矛頭直指3000億元的旭輝。2021年，旭輝將銷(xiāo)售目標(biāo)值設(shè)定為2650億元，同比增長(zhǎng)15.22%。
在眾多房企中，如果說(shuō)近期哪一家房企對(duì)規(guī)模增長(zhǎng)表現(xiàn)尤為積極，那無(wú)疑是綠城中國(guó)。自中交入主后，綠城重啟規(guī)�；M(jìn)程。“綠城正在制定五年發(fā)展規(guī)劃，預(yù)計(jì)到2025年沖擊5000億元的銷(xiāo)售目標(biāo)。”在今年的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，綠城中國(guó)董事會(huì)主席張亞?wèn)|絲毫沒(méi)有掩飾對(duì)規(guī)模的追求，并提出，在重資產(chǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊，綠城到2025年底，目標(biāo)銷(xiāo)售額是超過(guò)3500億元，保持15%的增速。
行業(yè)下行壓力加大，房企主動(dòng)降速成為“活下去”的應(yīng)對(duì)手段，但對(duì)于未來(lái)規(guī)�；V求也存在不同聲音。在地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，上述提出規(guī)模的房企都有一個(gè)共同點(diǎn)，那就是在新的“戰(zhàn)場(chǎng)”具有優(yōu)勢(shì)。就眼下的市場(chǎng)形勢(shì)而言，“大吃小”的局面正在逐步形成，談規(guī)模也是著眼于下半場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。
同策研究院資深分析師肖云祥則表示，強(qiáng)調(diào)做規(guī)模是因?yàn)榇笥锌蔀�，其�?shí)房企做規(guī)模帶來(lái)的紅利很多，比如市場(chǎng)占有率、資源獲取能力、降低融資成本、品牌效應(yīng)等，但規(guī)模和負(fù)債之間還需要進(jìn)行平衡。目前，市場(chǎng)調(diào)控趨嚴(yán)，并不是說(shuō)無(wú)法做規(guī)模，只是在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，想像過(guò)去幾年一樣高速增長(zhǎng)的可能性很小。
“兩集中”成分化加速器
2020年，有三個(gè)重要政策影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)，即融資“三道紅線”、銀行“兩道紅線”以及供地“兩集中”，而這也被視為從融資、市場(chǎng)、土地方面進(jìn)行管控。
融資“三道紅線”在去年中期報(bào)成為話題，而今年年報(bào)季則圍繞供地“兩集中”展開(kāi)討論。所謂供地“兩集中”，就是指城市全年土地出讓集中3次進(jìn)行，實(shí)際間隔時(shí)間和出讓地塊數(shù)量要相對(duì)均衡；并要求同批次土地出讓?xiě)?yīng)確定共同的掛牌起止日期，應(yīng)當(dāng)連續(xù)集中完成拍賣(mài)活動(dòng)。
“面粉”是房企賴(lài)以生存的基礎(chǔ)。在今年的業(yè)績(jī)會(huì)上，眾房企對(duì)“兩集中”的態(tài)度也較為積極。
例如對(duì)規(guī)模化抱有訴求的世茂，其管理層直言，供地“兩集中”對(duì)于大型房企而言，是比較好的機(jī)會(huì)，世茂也預(yù)留了一些資金，希望能在4-5月參與進(jìn)來(lái)。政府出臺(tái)該政策的目的，主要還是為了穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)。在世茂深耕的長(zhǎng)三角及粵港澳大灣區(qū)兩個(gè)區(qū)域，土地價(jià)格上漲較為明顯，世茂比較期待“兩集中”政策的出臺(tái)，帶來(lái)更多的機(jī)會(huì)。
而財(cái)務(wù)指標(biāo)一向穩(wěn)健的萬(wàn)科也提出“機(jī)會(huì)”論。萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮稱(chēng)，有時(shí)候出現(xiàn)下降，是萬(wàn)科在等待機(jī)會(huì)，今年土地集中供應(yīng)，要求企業(yè)資金有很大的彈性，如果沒(méi)有很大的彈性，面對(duì)土地集中供應(yīng)會(huì)遇到很大的壓力。所以18%的凈負(fù)債率剛好是在等待市場(chǎng)變化的機(jī)會(huì)。按照郁亮的說(shuō)法，今年大概率會(huì)是萬(wàn)科大力補(bǔ)土儲(chǔ)的一年。
“‘兩集中’政策會(huì)加速房地產(chǎn)行業(yè)的分化，有實(shí)力的會(huì)吃得更飽�！眹�(yán)躍進(jìn)稱(chēng)，對(duì)于有規(guī)模訴求的房企來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在正是“彎道超車(chē)”的好機(jī)會(huì)，此消彼長(zhǎng)可以拉開(kāi)同級(jí)別之間的差距。而這之中，兩類(lèi)房企相對(duì)具備優(yōu)勢(shì)。一類(lèi)是財(cái)務(wù)指標(biāo)健康的房企，尤其是全國(guó)化布局下，對(duì)資金充裕的房企反而機(jī)會(huì)更多；另一類(lèi)則是專(zhuān)注于單一區(qū)域的房企，相對(duì)而言資金壓力要小很多，且這類(lèi)企業(yè)大多區(qū)域深耕多年，拿地方式也更為靈活，對(duì)于招拍掛的依賴(lài)程度并不高。
嚴(yán)躍進(jìn)分析指出，做規(guī)模的另一層含義也是為了提高房企自身創(chuàng)收能力，集中供應(yīng)能極大程度上抑制土地溢價(jià)率，從源頭進(jìn)行管控。也就是說(shuō)，部分房企的低毛利率情況會(huì)因此有所改善。
安全邊界在哪
克爾瑞發(fā)布的專(zhuān)題報(bào)告顯示，近年來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)整體規(guī)模增速放緩，行業(yè)發(fā)展“穩(wěn)”字當(dāng)頭。在目前“房住不炒”的政策主基調(diào)下，未來(lái)行業(yè)發(fā)展方向變得清晰。預(yù)計(jì)2021年全國(guó)商品房銷(xiāo)售金額將繼續(xù)保持增長(zhǎng)，但銷(xiāo)售面積大概率會(huì)維持在目前的水平，行業(yè)整體規(guī)模將步入無(wú)增長(zhǎng)時(shí)代。
無(wú)增長(zhǎng)時(shí)代下，規(guī)�；V求的安全邊界又在哪？
根據(jù)今年各大房企業(yè)績(jī)會(huì)所透露的信息，以及行業(yè)專(zhuān)家的反饋，這一安全邊界大概鎖定在市場(chǎng)布局、融資水平、強(qiáng)管理和抓產(chǎn)品力等幾個(gè)方面。
可以看到的是，隨著三四線城市紅利的消退，房企普遍回歸一二線城市發(fā)展，而這之中也有碧桂園等繼續(xù)看好三四線的房企，歸結(jié)于一點(diǎn)就是在于對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的把握。
“無(wú)論市場(chǎng)怎么變，房企創(chuàng)收的邏輯一直沒(méi)變。”貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩稱(chēng)，用更便宜的錢(qián)、拿盈利空間更好的地、快速完成銷(xiāo)售回款、再投入新的項(xiàng)目運(yùn)作是基本邏輯，政策促使房企更謹(jǐn)慎也更精準(zhǔn)地去把握市場(chǎng)。許多房企都在進(jìn)行更細(xì)致的市場(chǎng)劃分，用自己的優(yōu)勢(shì)兵力在細(xì)分市場(chǎng)取得更好的收益，從而形成長(zhǎng)期穩(wěn)定的增長(zhǎng)。
另一方面，房企融資水平也直接影響到規(guī)�；M(jìn)展是否順利。今年一季度，房地產(chǎn)行業(yè)整體債市下行，發(fā)債規(guī)模同比下降23%，境內(nèi)外債市表現(xiàn)分化，境內(nèi)債市平穩(wěn)適度寬松，境外債市低迷致規(guī)模大幅下滑。融資新規(guī)后，已連續(xù)兩月新增發(fā)債不及到期債務(wù)規(guī)模，該趨勢(shì)或成近年常態(tài)化表現(xiàn)。
“‘三道紅線’之下，房企繼續(xù)舉債沖規(guī)模已絕無(wú)可能，但適度的擴(kuò)容仍具備提升空間�！毙ぴ葡榉Q(chēng)，融資方面，目前各大房企需要提升融資能力不僅是獲得融資，而且還要降低融資成本，這一方面可以保障企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)安全，另一方面也會(huì)使公司獲得更大的利潤(rùn)空間。
除此之外，開(kāi)拓新賽道、強(qiáng)管理和抓產(chǎn)品都是房企發(fā)展的重心。最近幾年，各大房企動(dòng)作頻頻，有分拆旗下公司上市的、有積極拓展多元化賽道的、有優(yōu)化產(chǎn)品線的，也有依靠管理紅利進(jìn)行降本增效的。歸根結(jié)底，大家要的無(wú)非是有質(zhì)量發(fā)展。
來(lái)源：北京商報(bào)
編輯：wangdc
