2020年12月31日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》（下稱“通知”），明確了房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的機(jī)構(gòu)覆蓋范圍、管理要求及調(diào)整機(jī)制。

　　光大銀行金融市場部分析師周茂華對第一財經(jīng)記者表示，房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的設(shè)置主要是針對銀行投向房地產(chǎn)的借貸設(shè)置“安全邊界”，避免信貸資源流入房地產(chǎn)進(jìn)而增加金融體系脆弱性，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債，讓更多資源流入實體經(jīng)濟(jì)薄弱環(huán)節(jié)和戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

　　具體而言，根據(jù)銀行的資產(chǎn)規(guī)模、機(jī)構(gòu)類型等因素，房地產(chǎn)貸款集中度管理制度共分為5大檔，每檔設(shè)置了房地產(chǎn)貸款余額占比和個人住房貸款余額占比兩個上限。其中，六大國有大行和國家開發(fā)銀行為第一檔，兩個上限分別為40%和32.5%，在5檔中最高。

　　五檔兩上限，最高上限為40%

　　所謂房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，主要是指在我國境內(nèi)設(shè)立的中資法人銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，其房地產(chǎn)貸款余額占比及個人住房貸款余額占比應(yīng)滿足央行、銀保監(jiān)會確定的管理要求，即不得高于央行、銀保監(jiān)會確定的相應(yīng)上限。

　　央行、銀保監(jiān)會在答記者問時表示，研究制定房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，主要是為提高金融體系韌性和穩(wěn)健性，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。同時，推動金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，強(qiáng)化銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)內(nèi)在約束，優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，支持制造業(yè)、科技等經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展重點(diǎn)領(lǐng)域和小微、三農(nóng)等薄弱環(huán)節(jié)融資，推動金融、房地產(chǎn)同實體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展。

　　事實上，此前為做好房地產(chǎn)金融管理，央行等部門就積極探索創(chuàng)新宏觀審慎工具，從供給和需求兩側(cè)入手，建立了首付比動態(tài)調(diào)整機(jī)制，還試點(diǎn)了房企融資新規(guī)“三道紅線”，助力房地產(chǎn)市場趨向平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　然而，盡管我國房地產(chǎn)金融管理取得了明顯成效，資金過度流向房地產(chǎn)明顯改觀，但銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款敞口仍然較大。中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員倪鵬飛在署名文章中表示，銀行資產(chǎn)質(zhì)量易受房地產(chǎn)價格波動沖擊，是需要密切關(guān)注的潛在風(fēng)險點(diǎn)，同時銀行對房地產(chǎn)信貸的偏好仍較強(qiáng)，也需要通過制度設(shè)計予以約束。因此，建立房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，對銀行房地產(chǎn)貸款余額占比提出上限要求，具有很強(qiáng)的現(xiàn)實意義。

　　在倪鵬飛看來，房地產(chǎn)貸款集中度管理制度也是我國宏觀審慎政策的重要實踐。目前，針對房地產(chǎn)金融的宏觀審慎工具主要有兩類：一是供給側(cè)工具，即約束金融機(jī)構(gòu)的信貸投放，如房地產(chǎn)信貸集中度、房地產(chǎn)資產(chǎn)的風(fēng)險權(quán)重調(diào)整、行業(yè)資本金要求等；二是需求側(cè)工具，即抑制購房人的信貸需求，如債務(wù)收入比（DSTI）、貸款收入比（LTI）等。

　　此次房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的設(shè)置則是從供給側(cè)對涉房類融資進(jìn)行了限制，監(jiān)管根據(jù)金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)規(guī)模、機(jī)構(gòu)類型等因素，分檔設(shè)定了房地產(chǎn)貸款集中度管理要求。具體來看，共分為5大檔，每檔設(shè)置了房地產(chǎn)貸款余額占比和個人住房貸款余額占比兩個上限。

　　其中，工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、國家開發(fā)銀行、交通銀行、中國郵政儲蓄銀行為第一檔，房地產(chǎn)貸款占比上限和個人住房貸款占比上限分別為40%和32.5%，在5檔中最高；其次是招商銀行(600036,股吧)、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行、浦發(fā)銀行(600000,股吧)、中信銀行(601998,股吧)、興業(yè)銀行(601166,股吧)、上海銀行等17家中型銀行，為第二檔，兩個上限分別為27.5%和20%。

　　第三檔則為中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)，主要包括城商行、民營銀行、大中城市和城區(qū)農(nóng)合機(jī)構(gòu)等，兩個上限分別為22.5%和17.5%；第四檔為縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)，兩個上限分別為17.5%和12.5%；最后一檔為村鎮(zhèn)銀行，兩個上限分別為12.5%和7.5%。

　　天風(fēng)證券銀行業(yè)首席分析師廖志明對記者表示，從占比限制上看，房地產(chǎn)信貸集中度政策將利好大行，目前大行房地產(chǎn)貸款占比均未達(dá)到該上限。從各檔銀行整體來看，房地產(chǎn)貸款占比上限壓力不大，且政策設(shè)有較長的過渡期，對2021年房地產(chǎn)信貸融資影響中性，預(yù)計2021年全口徑房地產(chǎn)貸款增量將達(dá)6萬多億元。

　　差異化管理，設(shè)置2至4年過渡期

　　值得一提的是，在設(shè)置房地產(chǎn)貸款集中度管理要求時，監(jiān)管層并未采取“一刀切”方式，而是差異化管理。通知表示，為體現(xiàn)區(qū)域差異，確定地方法人銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)貸款集中度管理要求時，有適度的彈性，同時，管理制度還設(shè)置了過渡期，以保證政策的平穩(wěn)實施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場和金融市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　具體要求為，2020年12月末，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款占比、個人住房貸款占比超出管理要求，超出2個百分點(diǎn)以內(nèi)的，業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期為自本通知實施之日起2年；超出2個百分點(diǎn)及以上的，業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期為自本通知實施之日起4年。房地產(chǎn)貸款占比、個人住房貸款占比的業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期分別設(shè)置。

　　周茂華對記者說，這種差異化管理充分考慮了金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)體量、機(jī)構(gòu)類型、存量房地產(chǎn)貸款等因素，也綜合考量了我國國情、市場業(yè)務(wù)現(xiàn)狀、機(jī)構(gòu)承受力等，進(jìn)一步確保房地產(chǎn)和金融體系穩(wěn)定運(yùn)行。

　　至于建立房地產(chǎn)貸款集中度管理制度對房地產(chǎn)市場會產(chǎn)生的影響，央行、銀保監(jiān)會在答記者問時表示，總體而言，建立房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，有利于市場主體形成穩(wěn)定的政策預(yù)期，有利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康可持續(xù)發(fā)展。

　　據(jù)了解，2019年以來，央行、銀保監(jiān)會已就房地產(chǎn)貸款集中度管理制度開展了廣泛調(diào)研，與金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行了充分的溝通，相關(guān)指標(biāo)設(shè)定充分考慮了銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)實際情況，并采取了分類分檔、差別化過渡期、區(qū)域調(diào)節(jié)機(jī)制等多種機(jī)制安排。

　　“目前，大部分銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)符合管理要求，央行、銀保監(jiān)會將要求其穩(wěn)健開展房地產(chǎn)貸款相關(guān)業(yè)務(wù)，保持房地產(chǎn)貸款占比及個人住房貸款占比基本穩(wěn)定�！毖胄�、銀保監(jiān)會相關(guān)負(fù)責(zé)人稱。

　　對于超出管理要求的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，監(jiān)管將要求其合理選擇業(yè)務(wù)調(diào)整方式、按年度合理分布業(yè)務(wù)調(diào)整規(guī)模，確保調(diào)整節(jié)奏相對平穩(wěn)、調(diào)整工作穩(wěn)妥有序推進(jìn)，個別調(diào)降壓力較大的銀行，通過延長過渡期等方式差異化處理，確保政策平穩(wěn)實施。

　　此外，對于近期市場頗為關(guān)注的住房租賃有關(guān)貸款是否納入監(jiān)管，通知稱，為支持大力發(fā)展住房租賃市場，住房租賃有關(guān)貸款暫不納入房地產(chǎn)貸款占比計算。目前，央行正會同相關(guān)部門研究制定住房租賃金融業(yè)務(wù)有關(guān)意見，并建立相應(yīng)統(tǒng)計制度。

　　同時，為配合資管新規(guī)的實施，資管新規(guī)過渡期內(nèi)（至2021年底）回表的房地產(chǎn)貸款不納入統(tǒng)計范圍。

　　來源：第一財經(jīng)日報

編輯：wangdc