與地產開發(fā)高負債、高投入的重資產模式不同，作為“輕資產”的物業(yè)管理行業(yè)成為近幾年資本市場的寵兒。尤其是2020年，物業(yè)公司IPO步伐明顯提速。

　　然而，隨著物管企業(yè)的密集上市，物業(yè)管理板塊資金在短期內面臨失衡風險，物業(yè)板塊股價有所回調，部分物企出現上市首日便破發(fā)的情況。競爭壓力下，非住宅物業(yè)的商管物業(yè)成為物企競相爭奪的新方向，商業(yè)物業(yè)發(fā)展前景如何？商管物業(yè)為何頗受追捧？寄予厚望的商管物業(yè)未來發(fā)展空間幾何？

　　商管業(yè)務成爭奪賽點

　　隨著目前我國商品房供給端的增速放緩，商品住宅已從“增量時代”轉變?yōu)椤按媪繒r代”，這讓物業(yè)服務企業(yè)不得不把著眼點放到住宅以外的非住宅物業(yè)類型。觀點指數數據估算顯示，未來幾年商業(yè)物業(yè)管理收入的增速將達到8%，與住宅7%和公共設施及工業(yè)5.8%的水平相比相比增速較高，增長潛力充足。

　　與此同時，商管物業(yè)重點服務商業(yè)綜合體、購物中心、寫字樓、總部辦公樓等商業(yè)性質的物業(yè)，聚焦商業(yè)物業(yè)資產管理服務，具有市場空間大、物業(yè)費較高、盈利能力強、綜合實力突出、提價相對容易且收繳率普遍較高等優(yōu)勢。

　　在此背景下，商業(yè)物業(yè)管理已成為物企項目拓展重點布局的領域，在物管企業(yè)中商管業(yè)務也日益受到重視，打包商管業(yè)務上市以釋放商管價值漸成趨勢。

　　1月14日，商業(yè)運營服務供貨商星盛商管發(fā)布全球招股公告，若其順利上市，將成為港交所純商業(yè)物業(yè)運營第一股。不僅如此，保利物業(yè)、綠城服務、萬科物業(yè)等物企也紛紛構建自己的商業(yè)物業(yè)服務品牌。數據顯示，2019年，百強企業(yè)中已有95家布局商業(yè)物業(yè)，占比高達95%。

　　另一方面，多家上市物業(yè)企業(yè)明確涉及商管業(yè)務。其中，有定位為中國領先物業(yè)管理及商業(yè)運營服務供應商的華潤萬象生活，除住宅物業(yè)管理外，其還涵蓋購物中心和寫字樓業(yè)態(tài)；有為商場提供服務的寶龍商業(yè)；有綜合服務寫字樓、商場的合景悠活；還有提供商務物業(yè)服務的卓越商企和金融街物業(yè)。

　　還有一些企業(yè)正在向商管業(yè)務轉型。譬如， 2020年，物業(yè)第一股彩生活新增投資的17家企業(yè)中，有12家為商管企業(yè)，商管轉向明顯。

　　高毛利率引企業(yè)搶灘

　　物管企業(yè)搶食商管業(yè)務與其較高的費率和毛利率息息相關。

　　以華潤萬象生活為例，其住宅板塊的在管面積遠遠高于商管板塊，但兩板塊收入對總收入作出的貢獻卻相差無幾。

　　數據顯示，截至2020年上半年，華潤萬象生活提供物業(yè)管理服務總建筑面積約1.07億平方米，其中，住宅物業(yè)的建筑面積達94.46%，商管物業(yè)的建筑面積僅占到8.53%。但收入占比方面，住宅物業(yè)服務收入僅占53.6%，商管部分的收入則達到46.4%。

　　此外同一期間，華潤萬象生活的住宅物業(yè)服務總利潤率為14%，購物中心則為36%，辦公大樓也有35.3%。

　　這意味著，華潤萬象生活的商管板塊是公司增收、盈利的重要動力。反之，住宅板塊的低毛利率則拉低了公司整體的毛利率。2020年上半年，華潤萬象生活整體毛利率24.1%，低于同期26家上市房地產企業(yè)29.4%的平均值。

　　華潤萬象生活并不是個例。2020年上半年，寶龍商業(yè)實現毛利2.55億元，同比增長28.78%，毛利率為29.34%。其中，商業(yè)運營服務毛利毛利率為31.13%，住宅物業(yè)管理服務毛利率為21.88%。而即將上市的純商管企業(yè)星盛商管，2020年第三季度毛利率高達55.2%。

　　發(fā)展存隱憂

　　事實上，相比住宅物業(yè)，商業(yè)物業(yè)存在安全要求高、客流壓力大、客群復雜的特點，運營管理難度更高。

　　不僅如此，商管物業(yè)與住宅物業(yè)管理的發(fā)展路徑亦大不相同。住宅物業(yè)管理可以發(fā)展不同地區(qū)，靠并購和母公司的支持做大體量。而觀點指數則顯示，過去五年高端商管項目復合增長率高達16.9%，而中低檔商管項目增長只有10.1%，商管物業(yè)基本上需要通過發(fā)展高端項目搶占市場分額，行業(yè)門檻比普通住宅物業(yè)管理高。

　　同時，中國企業(yè)發(fā)展聯盟副理事長柏文喜指出，商管企業(yè)發(fā)展類似于品牌及管理輸出服務的輕資產模式，盡管ROE較高、企業(yè)發(fā)展速度快，但需要依靠足夠的品牌張力與管理經驗所支持的商業(yè)資源整合能力，否則很容易造成品牌透支與發(fā)展失控。

　　此外，商服寫字樓市場持續(xù)萎靡也為商管物業(yè)企業(yè)的未來增加了不確定性。以北京為例，仲量聯行稱，截至2020年底，北京甲級寫字樓的租金已經連續(xù)8個季度呈下跌趨勢，同比、環(huán)比分別下跌7.9%和2.6%，甲級寫字樓的整體空置率在2020年內提高了4.1個百分點。2020年深圳寫字樓的空置率更是由2019年的20.0%進一步上升至22.5%，位居四大一線城市之首。同時上海、廣州等一線城市也無一例外，機構預測，未來一線城市寫字樓空置率將會繼續(xù)上升，租金也將延續(xù)走低趨勢。

　　不過總體來看，柏文喜表示，港股市場中以非住宅項目運營為主的公司依然十分稀缺，如果商管企業(yè)能夠以一定的規(guī)模保持穩(wěn)健運行的同時，又能以較高的ROE與成長性呈現給資本市場，那么獲得較高的估值也是順理成章的事情。

　　來源：財經網

編輯：wangdc