12月23日，由會(huì)找房&全房通主辦，創(chuàng)寓會(huì)、維C公寓傳媒聯(lián)合主辦的第三屆長租公寓大會(huì)暨首屆公寓CEO年會(huì)在深圳成功舉辦。

　　雖然疫情當(dāng)下，但并不能阻擋住房租賃從業(yè)者赴會(huì)的熱情，人氣爆棚。

　　秦虹：機(jī)構(gòu)化運(yùn)營、創(chuàng)新性服務(wù)非常關(guān)鍵

　　住建部政策研究中心原主任、中國人民大學(xué)國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院高級研究員、城市更新研究中心主任秦虹從北京奔赴深圳，作為開場嘉賓做了深度的政策解讀。

　　秦虹圍繞三個(gè)方面對未來長租房市場的看法：

　　第一，人口流動(dòng)向（全國、各�。└叻績r(jià)城市集中，租賃需求上升；

　　2020年，我國常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)63.89%。第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，人口凈流入前20大城市積聚于珠三角、長三角以及各個(gè)中西部地區(qū)的省會(huì)城市，這些人進(jìn)入城市后，他們主要通過租賃來解決居住的需求。

　　第二，隨著00后、90后等高學(xué)歷、新青年進(jìn)入就業(yè)市場，對租好房的需求上升；

　　教育部數(shù)據(jù)顯示，今年2021年，高校畢業(yè)生總規(guī)模比2020年增加了35萬，達(dá)到909萬人，預(yù)計(jì)明年（2022年），高校畢業(yè)生超過1000萬。

　　原有的租房市場供給大多數(shù)是城中村、地下室，這些已經(jīng)不能滿足新生代租客的需求，租好房的需求上升對供給提出了新的要求。

　　第三，“一張床、一間房、一套房”，多結(jié)構(gòu)、多樣化租房需求上升。

　　秦虹認(rèn)為，未來租賃市場要高質(zhì)量發(fā)展，供需的匹配是非常重要的。未來租賃住房的供給，機(jī)構(gòu)化運(yùn)營、創(chuàng)新性服務(wù)是非常關(guān)鍵的，這就區(qū)別于過去中國租賃市場主要以散租為主的特點(diǎn)。所以成熟市場下的機(jī)構(gòu)租賃可以實(shí)現(xiàn)強(qiáng)大的平臺(tái)優(yōu)勢、標(biāo)準(zhǔn)的租賃品質(zhì)、穩(wěn)定的租賃關(guān)系、成熟的服務(wù)體系、創(chuàng)新的品牌實(shí)力和便利的政府監(jiān)管。

　　目前我國長租房的長足發(fā)展還處于起步階段，提升住房租賃企業(yè)的專業(yè)化水平和盈利能力，充分利用科技力量提高管理效率，以人為核心提供多元化的服務(wù)，精準(zhǔn)客戶定位、細(xì)分市場提高服務(wù)效率都十分關(guān)鍵，要做產(chǎn)品的分級定檔機(jī)制，促進(jìn)行業(yè)、供應(yīng)鏈企業(yè)系統(tǒng)性的發(fā)展，推進(jìn)專業(yè)化分工，為行業(yè)未來的證券化發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

　　楊現(xiàn)領(lǐng)：回歸價(jià)值遠(yuǎn)點(diǎn)

　　空白創(chuàng)始人楊現(xiàn)領(lǐng)發(fā)表題為《回歸價(jià)值原點(diǎn)》的主題演講，他研究長租公寓市場長達(dá)五年時(shí)間，他說，“過去一年，曾經(jīng)吹過的牛今天一個(gè)個(gè)全部破滅了，比如說以前的商業(yè)模式現(xiàn)在基本上都跑不通了，我相信整個(gè)行業(yè)也在回到價(jià)值的原點(diǎn)，這個(gè)行業(yè)到底在提供什么樣的價(jià)值，作為行業(yè)頭部的企業(yè)家，作為一個(gè)集體在做什么事情，這是我們要思考的�！�

　　楊現(xiàn)領(lǐng)強(qiáng)調(diào)，住房租賃行業(yè)本質(zhì)上是快不了的行業(yè)，核心就是慢，核心就是民生的生意，核心就是需要最基本的價(jià)值創(chuàng)造。

　　未來住房租賃市場的走向是，第一，保障性租賃住房和長租房采取雙軌制并行，對應(yīng)不同的人群，提供不同的產(chǎn)品和結(jié)構(gòu)；第二，租賃住房的供給將會(huì)出現(xiàn)一個(gè)階段性高潮；第三，供給側(cè)的核心是重模式，而重模式的核心是需要金融的支持；第四，國企和民營不是替代關(guān)系，而是協(xié)同關(guān)系。核心就是到底能不能創(chuàng)造價(jià)值，在房屋的出租、租客的服務(wù)上能不能提供差異化的價(jià)值，這是未來都需要探索的。

　　李磊：做長期主義的堅(jiān)持者，回歸價(jià)值、實(shí)現(xiàn)價(jià)值

　　會(huì)找房/全房通創(chuàng)始人兼CEO、建信房管家董事長、建圳住房董事長李磊做了《行業(yè)信息化》的主題演講。

　　在李磊看來，住房租賃已經(jīng)不單單是一個(gè)租賃行業(yè)，而是一個(gè)科技行業(yè)，行業(yè)發(fā)展至今已經(jīng)離不開科技。整個(gè)租賃鏈條當(dāng)中，包括線上獲客、簽約在線化、支付在線化、智能設(shè)備在線化，監(jiān)管線上化等等，行業(yè)被科技滲透率很高。而一個(gè)行業(yè)被科技滲透和重塑之后，將會(huì)迎來新的爆發(fā)點(diǎn)和增長點(diǎn)，真正用科技實(shí)現(xiàn)了降本增效。

　　李磊分享了對市場的一些看法，他認(rèn)為，首先，市場不確定性逐漸變?yōu)榇_定性，從激進(jìn)逐漸到恢復(fù)冷靜。一方面，監(jiān)管確定，這是沒有任何的商量空間和余地的；另一方面，以前靠運(yùn)氣賺錢，現(xiàn)在全屏本事賺錢，這個(gè)確定性是非常確定的。以前憑運(yùn)氣碰到好資產(chǎn)，靠粗放式管理來賺錢已經(jīng)越來越難。

　　其次，監(jiān)管從無形的手轉(zhuǎn)變?yōu)橛行蔚氖�，政策影響對于行業(yè)也是一個(gè)巨大的變量。這就要求從業(yè)者擁抱政策的同時(shí)，還要完全執(zhí)行監(jiān)管的政策。因?yàn)�，住房租賃行業(yè)只有被政府監(jiān)管和政府關(guān)注，才有可能成為一個(gè)朝陽產(chǎn)業(yè)，迎來新的發(fā)展和春天。

　　對于今年的熱詞“內(nèi)卷”，李磊認(rèn)為，長租房內(nèi)卷非常嚴(yán)重，拿房內(nèi)卷、招人內(nèi)卷、系統(tǒng)行業(yè)的內(nèi)卷等等。內(nèi)卷是每個(gè)行業(yè)發(fā)展必然的過程，但不是終局。一切內(nèi)卷都是對內(nèi)功的考試而不是考驗(yàn)，面對內(nèi)卷的時(shí)候企業(yè)需要不斷提高自身的內(nèi)功。

　　李磊表示，回歸價(jià)值、價(jià)值升級才是內(nèi)卷的良藥。各位能堅(jiān)持做到現(xiàn)在，都摸到了門道，看到了行業(yè)的機(jī)會(huì)。

　　李磊在演講的最后給予了在座各位信心，“做長期主義的堅(jiān)持者，回歸價(jià)值、實(shí)現(xiàn)價(jià)值，做得越久其實(shí)賺錢也會(huì)越容易�！�

　　應(yīng)海平：租賃住房市場會(huì)呈現(xiàn)井噴的態(tài)勢

　　涂鴉智能智慧酒店&租住事業(yè)部總經(jīng)理應(yīng)海平發(fā)表題為《互聯(lián)融合 住宅租賃智能化新趨勢》的主題演講。他表示，從整個(gè)住宅租賃市場來看，明顯感覺到華東目前會(huì)偏向于是做租賃社區(qū)，政府也在不斷投入更多的租賃社區(qū)項(xiàng)目。

　　其中，34%受訪人群希望房間里面有智能家居的植入。而租賃市場整體數(shù)字化運(yùn)營能力低。原來的公寓、租賃住宅等，都會(huì)面臨著系統(tǒng)不能互聯(lián)，門鎖或者其他智能家居背后帶著APP，有單獨(dú)的軟件。

　　實(shí)際上，涂鴉智能做的事情是從房間里面的智能化再到工區(qū)的智能化，提供一整套的SaaS應(yīng)用，這個(gè)SaaS和全房通的SaaS不太一樣，圍繞智能硬件做管理和各個(gè)應(yīng)用的管理，輸出應(yīng)用層的能力。

　　“這是我們比較大的一個(gè)優(yōu)勢，目前已經(jīng)完成了涉及到家居和商業(yè)所有品類的覆蓋，頭部品牌基本上也已經(jīng)完成接入，硬件持續(xù)擴(kuò)張的優(yōu)勢使我們可以幫助客戶完成項(xiàng)目的落地。”應(yīng)海平說道。

　　其指出，其實(shí)公寓的概念已經(jīng)慢慢地淡化了，但凡是租的場所，都會(huì)納入長租房。長租公寓現(xiàn)在逐步開始演變成長租房，華南和華東有很多的酒店也開始演變成長租房，還有原來的共享辦公場所等。在整個(gè)房住不炒、共同富裕的大背景下，明年整體租賃住房的市場會(huì)呈現(xiàn)井噴的態(tài)勢。

上午場圓桌論壇

　　劉洋：YOU+公寓運(yùn)營的底層邏輯

　　長租公寓老炮兒、YOU+國際青年社區(qū)創(chuàng)始人兼董事長劉洋一開場就感慨，“沒有想過長租公寓會(huì)這樣，沒想到這十年間有這么大的變化”，

　　他從2010年開始做長租公寓，猶如長江第一漂，一直泡在水里十年，外行人不懂這水的溫度和暗流，酸甜苦辣自知。

　　YOU+國際青年社區(qū)存活十年的競爭力是堅(jiān)持走社群運(yùn)營方式，最大的收獲是來自于大環(huán)境中給予的市場機(jī)會(huì)。

　　劉洋說，租房子的人做的第一訴求是什么？是安全，是干凈的房間，是合理的房屋設(shè)計(jì)和風(fēng)格。其次，更重要的是靈魂的安放，更多是身心愉悅地住在YOU+的房子里面。與此同時(shí)，要重構(gòu)年輕人的信任關(guān)系，通過社群和居住這種特殊場景的黏性讓大家找到同類人，找到連接的機(jī)會(huì)，找到連接的空間。

　　YOU+一直堅(jiān)持做這樣的社群，從YOU+走出去的家友，會(huì)成為這輩子最好的朋友，最值得信任的朋友，讓城市孤獨(dú)的、沒有存在感的靈魂重新連接起來，通過居住場景中找到值得信任的舒適圈，讓家友能開心、快樂度過城市發(fā)展中的這段經(jīng)歷。

　　劉洋指出，YOU+要面對面的重構(gòu)信任，用愛讓人與人之間連接起來，這是YOU+最核心的理念。YOU+不是在做租房子，YOU+是在做漂泊者社群。未來YOU+這個(gè)品牌也不是出租房的品牌，它是漂泊者共鳴的品牌，這是非常重要的定位。

　　劉洋堅(jiān)信，社群獲客、朋友轉(zhuǎn)介紹口碑獲客是未來最重要的獲客來源，目前YOU+獲客成本平均在200元以下。他認(rèn)為，市場是自由的，需要更多的競爭。內(nèi)部的流量，私域的流量對于每一個(gè)住戶都非常重要，YOU+開始啟動(dòng)了另外一件事情，就是凡是在YOU+居住的家友，想要搬去其他品牌公寓，YOU+會(huì)幫忙免費(fèi)推薦，因?yàn)樽饪凸ぷ髡{(diào)動(dòng)確實(shí)需要更換租住的地方。

　　劉洋說，YOU+第一個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)十周年，沒有再裝修過，目前已經(jīng)續(xù)約，到現(xiàn)在也沒有再重新裝修，依然還租得挺好。YOU+有一個(gè)規(guī)矩，任何家友都可以DIY自己的房間，也就代表著他會(huì)把自己的房間重新粉刷和裝修，YOU+用這種方法抵抗了長租公寓另外一個(gè)四年的“魔咒”，就是重新裝修。YOU+不像酒店把所有人清出去直接做裝修，那樣成本非常高，不如讓住戶自己改，設(shè)計(jì)師團(tuán)隊(duì)會(huì)提供一些參考，這樣一來再次投入的裝修成本明顯下降。

　　YOU+團(tuán)隊(duì)還成功做出了廣東省第一例工轉(zhuǎn)租的項(xiàng)目，而且是拿到了建行、建信八年期的貸款，資金成本很低，另外還拿到了500元/平米的獎(jiǎng)補(bǔ)。

　　最后，劉洋總結(jié)表示，我們守住一塊田，需要拿出來和大家分享和耕種，讓這塊田畝產(chǎn)量增加，我們靠自己原有的方式和打法肯定是不行的，一定要增加它的附加值。希望全行業(yè)的兄弟們可以一起按這個(gè)方向去做，因?yàn)檫@個(gè)方向有曙光、有未來。