近日，取消商品房預售制度呼聲再起。商品房預售制在過往20年內(nèi)對中國房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步發(fā)展起到了重要的作用，不僅解決了房地產(chǎn)市場快速發(fā)展階段的資金需求同時也對國民居住水平的提升起到有力的促進作用。但不可否認的是，預售制度本身也存在一定的問題，比如延期交房、爛尾風險等。對于這一制度是否需要改革，澎湃新聞將進行多方面探討。
作為改革的先行者，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會曾于2018年9月21日下發(fā)《關于請?zhí)峁┥唐贩款A售許可有關意見的緊急通知》，《通知》指出，商品房預售制度存在導致工程爛尾、違法違規(guī)銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、不平衡發(fā)展和低效率競爭等風險，建議降低預售制帶來的高杠桿效應，逐步取消商品房預售制度，全面實施現(xiàn)售。
盡管彼時廣東省房協(xié)相關人士表示通知僅征求意見，是否會正式發(fā)布還待最終意見的匯總和研究，但市場對于商品房預售制度的討論再次熱烈。一個月后，廣東中山合計推出14宗住宅用地，所有宅地均明確了現(xiàn)房銷售的出讓條件。在同一時間，深圳首例現(xiàn)房項目上市。
自2018年以來，商品房市場出現(xiàn)一些新問題，比如開發(fā)商過分強調(diào)“高周轉(zhuǎn)”，導致一些質(zhì)量及安全事故；又有住建部等9部委對30個城市樓市秩序整頓中發(fā)現(xiàn)，無證施工、無證銷售、虛假宣傳、捂盤惜售等大量存在。而且，近年來樓市炒風越來越盛，加杠桿買房的范圍擴大。業(yè)內(nèi)人士認為，樓市存在的上述諸多積弊，與商品房預售制度有關。預售制度下，在建房屋預先賣給購房人，開發(fā)商提前收回資金和利潤，這是行業(yè)普遍奉行“高周轉(zhuǎn)”的前提。
根據(jù)海通證券對部分城市的抽樣研究，一線、二線和三線城市的預售條件（項目出地面層數(shù)占比）均值分別為81%、78%和56%，即層級越低的城市，預售條件越寬松，甚至有的三四線城市，項目出地面（正負零）就可以賣了，這就給了開發(fā)商加杠桿的天然便利，迅速收回資金并投入下一個項目，有的項目5個月實現(xiàn)再周轉(zhuǎn)。蘿卜快了不洗泥，高周轉(zhuǎn)埋下房屋質(zhì)量和安全的禍根。而且，預售下的“高周轉(zhuǎn)”策略，在某種程度讓房地產(chǎn)開發(fā)異化為資本運作。
同時，實踐中預售審批靈活，預售規(guī)定較為籠統(tǒng)。比如《城市商品房預售管理辦法》對于新房預售準入的“三項條件”中最硬的那一條，即“投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上”，很多項目僅土地出讓金就達到了25%。于是，為了追求周轉(zhuǎn)速度，拿地即蓋售樓處，無證施工、無證銷售現(xiàn)象很多。另外，僅僅基于樣板房參考的預售，客觀上縱容開發(fā)商虛假宣傳和營銷，創(chuàng)造出投資炒作的空間，導致市場炒風盛行、房價上漲，增加爛尾和延期交付概率。
而且，借助預售加杠桿，房地產(chǎn)行業(yè)準入門檻下降，社會資金紛紛涌入，實體經(jīng)濟“脫實入虛”。行業(yè)集中度低，也造成始終難以告別“跑馬圈地”的粗放發(fā)展。同時，預售審批彈性大，“審批-進度監(jiān)管-銷售”閉環(huán)基本由一個行政部門監(jiān)管，也滋生囤地炒地、捂盤惜售、權(quán)力腐敗等問題。因此，近期各界對商品房預售多有詬病，管理層探討取消預售在情理之中。不過，基于投入-產(chǎn)出期限錯配、資金密集，作為最大宗的商品，借助預售銷售房屋是國際慣例，比如英美、日本和我國的香港和臺灣。
比如在英美，購買期房時，購房者通常在交房前只需支付10-20%房價作為定金，而定金在房屋落成前放在第三方托管，交房時定金和大部分房款才交付給開發(fā)商；在日本，期房銷售僅需支付10%的首付，其余資金在交房時，由購房者通過按揭交給開發(fā)商；香港、臺灣地區(qū)和新加坡與我國大陸地區(qū)類似，除了首付款以外，開發(fā)商通過工程進度獲得房款，只是工程款支付進度松緊不同。
英美日等國家金融市場發(fā)達，不管是開發(fā)商，還是購房者，都可以通過多渠道融資，比如多層次的資本市場、地產(chǎn)基金、REITs等證券化。即便如此，預售制度還是很重要，而且老百姓購房僅需要10-20%的首付。本質(zhì)上，“預售+按揭”就是順應商品房大宗消費、高門檻和高成本的特性，通過縮短住房供應周期、增加供應規(guī)模、降低財務成本、降低房價，開發(fā)商和購房者實現(xiàn)雙贏。
相比發(fā)達國家，從歸口管理的住建部到各級地方行業(yè)主管機構(gòu)，我國對于商品房預售有嚴格的制度規(guī)定。一是預售獲批有“三個條件”，即繳清土地出讓金、取得規(guī)劃許可證、 投入資金達到總投資的25%；二是預售有“受理-審核-許可-公示”的全套透明化流程；三是各地普遍有預售資金監(jiān)管制度，即首付款、按揭貸款嚴格按照工程形象進度支付。此外，我國還有嚴格的竣工交付驗收程序。從監(jiān)管上看，我國預售門檻比英美日要高，因此根源不在預售本身，而在于監(jiān)管執(zhí)行上。
首先，基于低層、高層、中高層不同形象進度要求的預售審批是否嚴格；其次，項目資本金是否實繳到位、是否屬于自有資金；再次，“先證后售”（即先審批規(guī)劃許可，后審批預售）的程序是否嚴格遵守；最后，預售資金（首付款及按揭貸款）是否嚴格按照工程進度撥付。對出現(xiàn)的延期交付、質(zhì)量問題，完全可以像臺灣地區(qū)、新加坡一樣，留部分預售資金到交付后再撥給開發(fā)商來解決；對于政府承擔預售審批的行政風險，可通過購買評估機構(gòu)等獨立第三方提供的預售達標報告服務來解決。
從目前我國開發(fā)商融資模式單一、“招拍掛”下土地價格高企，以及房價高企、供求矛盾大等現(xiàn)狀來看，短期內(nèi)取消預售的可能性比較小。但是，基于完善政府“放管服”服務和行政審批改革，完善預售制度的可能性比較大。比如，提高預售門檻，一律封頂預售；比如上面提到的加強預售資金監(jiān)管，截留部分資金確保房屋質(zhì)量和公建；再如，熱點城市區(qū)域啟動現(xiàn)售試點，一二線重點城市或廣東、浙江等熱點省份，存量房屋規(guī)模大，新增供地實施現(xiàn)售不影響短期供求關系。
首先，如果啟動現(xiàn)售，由于項目的回款周期拉長，期間費用（財務費用、管理費用、人工費用等）會明顯增加，開發(fā)商的利潤率會下降。為了保障利潤率，開發(fā)商或許會選擇提高房價或加快工程進度來解決。事實上，所謂的“高周轉(zhuǎn)”，應該是借助于提高運營效率、壓縮報批報建、實施戰(zhàn)略采購、設計和部件標準化、住宅產(chǎn)業(yè)化，應用先進的管控模式、技術(shù)手段、模塊標準化等，加快工程進度，而不是盲目壓縮工期；其次，現(xiàn)售導致開發(fā)商周轉(zhuǎn)速度下降，在目前全國期房占新房總供應80%以上的情況下，新房供應在短期內(nèi)減少，但中期內(nèi)會趨于平衡；再次，預售取消后，短期內(nèi)房企快速拿地、開工的意愿會下降，這會導致土地市場一定降溫，房地產(chǎn)開發(fā)投資會下降，但中期內(nèi)會趨于平衡；最后，取消預售會導致行業(yè)上下游降溫，地方土地財政、固定資產(chǎn)投資都會受到一定沖擊。不過，中期內(nèi)會趨于平衡和穩(wěn)定。
（作者系廣東省住房政策研究中心首席研究員）
來源：澎湃新聞
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