近日，中央及地方政策熱鬧紛呈，央行劃定“三道紅線”嚴(yán)控房企融資，住建部連續(xù)兩月召開房地產(chǎn)工作座談會(huì)，杭州、寧波和深圳等七城相繼加碼調(diào)控。不過，8月房地產(chǎn)市場(chǎng)淡季不淡，30個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市累計(jì)成交面積同比仍增22%，深圳、杭州、南京等熱點(diǎn)城市成交持續(xù)高位運(yùn)行。上述一系列調(diào)控政策“組合拳”落地后，為何熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊火熱？“金九銀十”樓市又將如何走向？

　　“三道紅線”倒逼房企降負(fù)債 杭州、寧波、深圳等7城政策加碼

　　8月20日，住建部、央行收緊房企融資，依據(jù)“三道紅線”觸線情況，12家試點(diǎn)房企分為“紅-橙-黃-綠”四檔，分檔設(shè)定有息負(fù)債規(guī)模的增速閾值。

　　住建部分別在7月24日、8月26日連續(xù)兩次召開房地產(chǎn)工作座談會(huì)，共計(jì)有北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、沈陽(yáng)、成都、寧波、長(zhǎng)沙、長(zhǎng)春、銀川、唐山、常州等14城參會(huì)，成都、沈陽(yáng)更是二次赴會(huì)。

　　7月以來，杭州、寧波、深圳、南京、東莞、咸陽(yáng)、無錫等7城相繼加碼調(diào)控，主要涉及升級(jí)限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售以及增加房地產(chǎn)交易稅費(fèi)等。其中，深圳政策力度最為嚴(yán)苛，深戶居民家庭、成年單身人士連續(xù)繳滿3年及以上個(gè)稅或社保，方可購(gòu)買商品住房，這在全國(guó)尚屬首次。

　　值得留意的是，十堰、株洲等這類壓力城市政策有所放松甚至刺激購(gòu)房需求，其中株洲政策最為“給力”，購(gòu)買二手房減免50%的契稅，各類高校人才還可以享受2萬元至5萬元不等的購(gòu)房補(bǔ)貼。

　　深圳、杭州等市場(chǎng)熱度慣性延續(xù) 8月成交同比增長(zhǎng)超5成

　　8月，房地產(chǎn)市場(chǎng)淡季不淡，30個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市累計(jì)成交面積同、環(huán)比皆升，同比漲幅升至22%。而在政策加碼后，深圳、杭州、寧波等熱點(diǎn)城市市場(chǎng)熱度慣性延續(xù)，成交同比漲幅皆超50%。其中，深圳商品住宅成交51萬平方米，創(chuàng)年內(nèi)新高，同比大增56%。受限于供應(yīng)大幅縮量，無錫成交轉(zhuǎn)升為降，但并未明顯失速，同、環(huán)比降幅都在10%左右。究其原因，我們認(rèn)為主要有以下兩點(diǎn)：

　　一方面，核心城市房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)整體偏緊，但由于人口長(zhǎng)期凈流入，尤其是高素質(zhì)人才大量聚集，市場(chǎng)需求異常堅(jiān)挺，且普遍有著較強(qiáng)購(gòu)買力，市場(chǎng)前景長(zhǎng)期看好。盡管熱點(diǎn)城市調(diào)控政策進(jìn)一步升級(jí)，但由于政策力度相較溫和，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體影響程度有限。

　　另一方面，信貸資金整體充裕，房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯受益，核心城市更具彈性，疫后無論是改善還是剛需皆持續(xù)釋放，致使成交長(zhǎng)期保持在較高水平。

　　熱點(diǎn)城市調(diào)控趨緊，房企搶回款降負(fù)債 樓市成交保持高位

　　我們認(rèn)為“房住不炒、因城施策”的政策主基調(diào)不變，中央政策大概率將繼續(xù)保持平穩(wěn)，房企仍要去杠桿、降負(fù)債，極大程度避免誘發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。調(diào)控政策自主權(quán)主要落實(shí)到地方政府層面，根據(jù)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況，針對(duì)性地調(diào)整未來政策走向，更好地落實(shí)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的長(zhǎng)期調(diào)控目標(biāo)。

　　一旦熱點(diǎn)城市再次出現(xiàn)投資炒作、房?jī)r(jià)過快上漲等市場(chǎng)亂象，調(diào)控政策“大棒”必將尾隨而至。值得一提的是，成都、沈陽(yáng)已兩次參加住建部召開的房地產(chǎn)工作座談會(huì)，尤其是成都，近期多項(xiàng)目頻現(xiàn)“萬人搖”，房地產(chǎn)市場(chǎng)已然出現(xiàn)過熱的征兆，未來不排除跟進(jìn)加碼調(diào)控的可能性。

　　當(dāng)然，針對(duì)那些房地產(chǎn)庫(kù)存高企、市場(chǎng)需求相較羸弱的壓力三四線城市，仍要在政策層面給予一定程度的支持，甚至在需求層面予以刺激，以便為市場(chǎng)減壓、房企紓困。

　　聯(lián)系到7、8兩月房地產(chǎn)市場(chǎng)淡季不淡，預(yù)計(jì)9、10月市場(chǎng)行情仍值得期許，隨著供應(yīng)明顯放量，屆時(shí)成交有望繼續(xù)走高，部分熱點(diǎn)城市或再創(chuàng)年內(nèi)新高。各城市市場(chǎng)或?qū)⒊掷m(xù)分化，核心一二線城市市場(chǎng)需求堅(jiān)挺，且有強(qiáng)勁購(gòu)買力支撐，房地產(chǎn)市場(chǎng)前景值得長(zhǎng)期看好，成交量?jī)r(jià)有望保持在高位。人口長(zhǎng)期凈流出的弱三四線城市市場(chǎng)需求相較羸弱，疫情影響下市場(chǎng)購(gòu)買力更是透支，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊面臨較大的下行壓力。

　　受困于融資收緊，建議房企以不變應(yīng)萬變，積極把握當(dāng)下的銷售窗口期，加大供貨、積極營(yíng)銷、搶收業(yè)績(jī)。尤其是那些暫被劃定紅檔、橙檔的房企，更要通過增加銷售回款、降低現(xiàn)金支出等方式改善資產(chǎn)負(fù)債表，以便提升檔位降低融資約束。

　　來源：克而瑞研究中心