2020年，拼命奔跑的房企剛從疫情驚魂中回神，調(diào)控消息再次轟然而至。

　　市場(chǎng)消息顯示，為控制房企有息債務(wù)規(guī)模，有關(guān)部門設(shè)置出“三道紅線”：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍。再根據(jù)房企觸線情況不同，分檔設(shè)定有息負(fù)債增速閾值。

　　雖然上述消息至今尚未得到權(quán)威部門證實(shí)，但房地產(chǎn)行業(yè)已是風(fēng)聲鶴唳。一家TOP20房企融資部門知情人士向第一財(cái)經(jīng)透露：已聽到房企融資收緊的風(fēng)聲，上述監(jiān)管動(dòng)向?qū)賹?shí)。而另一家TOP30房企融資部門人士則表示：公司沒收到正式文件，但傳言一直在發(fā)酵。

　　具體條款未明確，但房企融資再度收緊的信號(hào)卻已頗為顯著。7月14日，銀保監(jiān)會(huì)表態(tài)稱，嚴(yán)禁資金違規(guī)投向房地產(chǎn)；隨后的24日，中央召開房地產(chǎn)工作座談會(huì)，提出防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)。

　　中指院數(shù)據(jù)顯示，7月房企信用債平均票面利率為5%，比6月發(fā)債成本提高0.6個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)下2月份疫情暴發(fā)以來的利率新高。

　　可以說，房地產(chǎn)融資在經(jīng)歷了今年前幾月的短暫寬松窗口期后，又恢復(fù)至近年來緊繃的常規(guī)狀態(tài)。一位從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的人士透露，去年就執(zhí)行的開發(fā)貸與按揭貸合并政策，現(xiàn)在又有所升級(jí)，一般城商行都開始被要求嚴(yán)格執(zhí)行。

　　大多房企融資將受限

　　據(jù)天風(fēng)證券統(tǒng)計(jì)，國(guó)內(nèi)銷售額較高的50家房企中，同時(shí)踩中“剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、貨幣短債比小于1”這3條紅線的房企共14家，踩中2條的10家，踩中1條的14家，完全不踩線的12家。

　　若將范圍進(jìn)一步縮減到TOP30房企，按2019年年報(bào)數(shù)據(jù)，融創(chuàng)中國(guó)（01918.HK）、中國(guó)恒大（03333.HK）、綠地控股(600606.SH)、富力地產(chǎn)（02777.HK）、華夏幸福(600340.SH)5家房企同踩3條線處在“紅色檔”，預(yù)計(jì)有息負(fù)債規(guī)模以2019年6月底為上限，不得增加。

　　中南建設(shè)(000961.SZ)、佳兆業(yè)（01638.HK）、陽(yáng)光城(000671.SZ)、金科股份、榮盛發(fā)展(002146.SZ)同踩2條線處于“橙色檔”，預(yù)計(jì)有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過5%。

　　藍(lán)光發(fā)展(600466.SH)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)（03377.HK）、中國(guó)奧園（03883.HK）、融信中國(guó)（03301.HK）等只踩1條線處于“黃色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過10%。

　　而濱江集團(tuán)(002244.SZ)、金地集團(tuán)(600383.SH)、保利地產(chǎn)(600048.SH)、龍湖集團(tuán)（00960.HK）、中國(guó)海外發(fā)展（00688.HK）、華潤(rùn)置地（01109.HK）處于“三線”均未超出閾值的“綠色檔”，預(yù)計(jì)有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過15%。

　　“三個(gè)指標(biāo)分別從整體、長(zhǎng)期、短期三個(gè)維度衡量企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，旨在整體控制房企高杠桿風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)龍頭房企、中小房企都將有深遠(yuǎn)影響，激進(jìn)拿地?cái)U(kuò)張、高周轉(zhuǎn)沖規(guī)模都將遭到打擊�！必悮ぱ芯吭焊呒�(jí)分析師潘浩告訴記者。

　　據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，去年，50家典型上市房企總有息負(fù)債同比增加幅度為16.4%，達(dá)46942億元。這意味著，僅有經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的綠色檔企業(yè)可保持去年同期融資增長(zhǎng)的幅度，其余大多數(shù)房企的融資增幅都受到了限制。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，此番房企融資收緊并不意外，是去年相關(guān)政策的延續(xù)。去年5月，銀保監(jiān)會(huì)下發(fā)23號(hào)文，開始針對(duì)房企融資進(jìn)行針對(duì)性收緊。此后，監(jiān)管機(jī)構(gòu)連續(xù)對(duì)房地產(chǎn)信托、銀行機(jī)構(gòu)進(jìn)行整治約談，同時(shí)對(duì)開發(fā)貸、境外債等多種融資方式進(jìn)行進(jìn)一步限制。

　　總體而言，與過去幾輪調(diào)控所不同的是，去年的政策基于“總量控制”，直接限制房企債務(wù)總額增長(zhǎng)，其中最顯著的措施便是將開發(fā)貸和按揭貸合并至房地產(chǎn)貸款科目下。

　　“這個(gè)規(guī)定一出來，許多銀行的房地產(chǎn)貸款額度就沒有了�！币晃唤鹑趶臉I(yè)人士稱。

　　同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)表示，近幾年每到三四季度，房地產(chǎn)信貸額度都會(huì)緊張。

　　房企被迫開源節(jié)流

　　開發(fā)商剛從疫情沖擊中走出，為何融資監(jiān)管突然襲來？

　　對(duì)此，中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)數(shù)字經(jīng)濟(jì)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)盤和林教授告訴記者：“房地產(chǎn)負(fù)債確實(shí)較高，在經(jīng)濟(jì)波動(dòng)周期下，可能存在金融風(fēng)險(xiǎn)。今年以來，在貨幣寬松等外部環(huán)境預(yù)期下，很多房企敢于出手拿地，一些城市地價(jià)上漲壓力增大，需運(yùn)用金融杠桿進(jìn)行控制�！�

　　Wind數(shù)據(jù)預(yù)計(jì)，未來5年債務(wù)置換和融資需求將不斷增大，房企海內(nèi)外合計(jì)債務(wù)到期規(guī)模將達(dá)3萬億元左右，且從2020年開始到期規(guī)模將持續(xù)保持高位。其中，海外債合計(jì)到期規(guī)模將達(dá)1981.15億美元；國(guó)內(nèi)債券到期規(guī)模將達(dá)2.07萬億元。2020年、2021年償還規(guī)模分別達(dá)5286.19億元、5874.37億元。2020年數(shù)據(jù)計(jì)入短期債券后，到期規(guī)模還將更高。

　　天風(fēng)證券也認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售快速恢復(fù)、土地市場(chǎng)熱度持續(xù)堅(jiān)挺、投資已實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。而以深圳為代表的部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲、居民中長(zhǎng)期信貸持續(xù)大幅增長(zhǎng)，引發(fā)中央對(duì)房?jī)r(jià)問題和房地產(chǎn)占用金融資源過多問題的擔(dān)憂。

　　貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，今年前七月，房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約7379億元，整體融資規(guī)模占2019年全年的62.5%。其中7月單月，房企境內(nèi)外債券融資共發(fā)行109筆，累計(jì)約1234億元，同比上升6%。

　　在潘浩看來，6月末銀保監(jiān)會(huì)“回頭看”已為金融監(jiān)管升級(jí)和融資收緊提前定調(diào)，此舉系防止土地市場(chǎng)過熱、違規(guī)資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)及高杠桿取地帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　市場(chǎng)消息顯示，為了解地產(chǎn)行業(yè)對(duì)融資新規(guī)的反應(yīng)，央行、住建部召集部分房企8月20日起在北京面談，目前多家房企已收到通知。

　　“債務(wù)融資收緊，房企現(xiàn)金流將更多依賴銷售回款，一些回款較差的中小型房企可能出現(xiàn)信用風(fēng)險(xiǎn)暴露�！碧祜L(fēng)證券認(rèn)為。

　　潘浩也表示，融資新規(guī)短期或?qū)⒓铀傩袠I(yè)洗牌，中小房企受波及程度遠(yuǎn)大于規(guī)模房企，且中小房企自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力不足，在新規(guī)影響下融資受限，有可能選擇轉(zhuǎn)讓全部、部分股權(quán)或土地資源。

　　“此外，被新規(guī)限制融資的房企可能延遲或取消近期土地投資計(jì)劃；融資收緊使房企銷售回款端壓力驟升，房企大概率將啟動(dòng)加速銷售模式。”潘浩續(xù)稱。

　　值得注意的是，隨著地產(chǎn)金融政策趨嚴(yán)，房企合作開發(fā)成為常態(tài)，大量表內(nèi)外項(xiàng)目資金往來已成為滋生房企隱形債務(wù)的“溫床”。雖然去年融資驟然收緊，但房企“各顯神通”，幾乎均在開展前端融資。

　　不過，天風(fēng)證券認(rèn)為，即使按“三道紅線”進(jìn)行管控，也難以完全限制房企債務(wù)融資。無論是通過少數(shù)股東權(quán)益進(jìn)行明股實(shí)債融資，還是將債務(wù)放到表外，這些現(xiàn)象都可能加劇。不過合聯(lián)營(yíng)企業(yè)同樣屬于房企，會(huì)受到融資政策監(jiān)管，具體措施尚需進(jìn)一步觀察。

　來 源：第一財(cái)經(jīng)     

 編 輯：liuy