從北三環(huán)精工慢周期，看樓市的“良幣”回歸

　　受疫情影響，上半年北京全市商品房銷售面積為296.3萬平方米，同比下降23.6%。

　　受疫情影響，今年央視3.15晚會延期到了7月中才與公眾見面。節(jié)目播出雖然遲到，但曝光內(nèi)容，給受眾帶來的觀感刺激卻并未減分。其中，精裝修變身“驚”裝修等住房質(zhì)量問題成為焦點，萬科、招商、遠洋等三家房企被點名曝光。欄目播出后，三家頭部房企均表示已妥善處理。但，因房屋質(zhì)量帶給購房者的消費之痛，又豈是一期3.15晚會所能講述完的。最近幾年，關(guān)于房子的問題屢見不鮮，如塑膠“人工湖”、推窗見墳的 “墓景房”、買到了不存在的“空氣房”、房子漏水變成“水簾洞”、貨不對板的裝修，湊數(shù)字的“假車位”等等，這也讓因質(zhì)量問題而產(chǎn)生的業(yè)主維權(quán)事件頻發(fā)。

　　不僅如此，當我們穿行在一座城市之中，透過存量房的觀察也會驚奇的發(fā)現(xiàn)，一些老化程度極高的社區(qū)，其房齡也不過短短的十年左右。那么，我們不禁會發(fā)問，到底是什么原因，讓房屋質(zhì)量問題如此的泛濫成災(zāi)？

　　樓市黃金期 優(yōu)勝、劣不汰的畸形悖論

　　從1998年開始，20年的房地產(chǎn)商品化時間，不僅見證了中國城鎮(zhèn)化的快速腳步，更見證了房地產(chǎn)黃金時代的發(fā)展機遇期！如果要問當下的中國人，十年前最后悔的一件事情是什么？沒買房子的答案將會出奇一致。

　　至于為什么后悔，其實與房子的產(chǎn)品價值關(guān)系不大，更多的則是沒有分到地產(chǎn)牛市紅利的懊惱罷了。

　　回望高歌猛進的樓市“黃金”期更會發(fā)現(xiàn)，其實市場的主導一直牢牢抓在賣方手中，“挖坑便能賺錢”的模式，直接促成了良幣、劣幣共生，甚至劣幣驅(qū)逐良幣的現(xiàn)象。因房價持續(xù)性的上漲，讓購房者關(guān)注價格的增值空間，遠遠大于關(guān)注房屋的質(zhì)量，這也為黃金期樓市“優(yōu)勝、劣不汰”的悖論，提供了厚重的購買基礎(chǔ)。

　　同時，除因限價、利潤空間有限導致的房屋工程減配問題外，房地產(chǎn)向來是以高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負債為特色，高周轉(zhuǎn)讓房企賺得盆滿缽滿，更是導致一系列質(zhì)量問題頻繁的根源所在。

　　但這樣的情況，隨著房地產(chǎn)全新周期的到來，其實也在悄然的發(fā)生著變化。

　　良幣回歸期 品質(zhì)將成市場致勝的關(guān)鍵

　　從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，我國的城鎮(zhèn)人均住房面積，已經(jīng)從1998年房改前的18平方米，增長到現(xiàn)在的36平方米，戶均住房擁有量已超過1套�？梢哉f當下中國已全面告別住房短缺時代，房地產(chǎn)已經(jīng)不可逆的進入到全新的周期。同時，伴隨房住不炒的基調(diào)不動搖，房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)收緊，市場也在逐步趨于理性。

　　再從全世界大多數(shù)戰(zhàn)后成長起來的經(jīng)濟體看，資產(chǎn)價格快速增長階段，都是在10到30倍左右的增長。而中國房地產(chǎn)快速波動、快速增長的階段也已經(jīng)過去了，未來如果把房子作為資產(chǎn)看待的話，其價格也將呈現(xiàn)平穩(wěn)甚至是溫和的態(tài)勢。

　　回歸北京市場：受疫情影響，上半年北京全市商品房銷售面積為296.3萬平方米，同比下降23.6%。其中，住宅銷售面積為213.1萬平方米，下降35.4%；不過，在整體下降趨勢中，去化周期本就漫長的豪宅市場，卻出現(xiàn)了一個頗為引人注目的項目——北京書院。

　　根據(jù)北京住建委數(shù)據(jù)顯示，在2020年1-7月間，北京以41套的總成交套數(shù)，一躍登頂10萬+豪宅市場的成交榜首。北京書院的熱銷，除了其一出生就具備的，北三環(huán)“內(nèi)城”稀缺的地段屬性外，更與項目在拿地之初，沒有采取快周轉(zhuǎn)的模式，而是堅守產(chǎn)品主義的匠心正相關(guān)。

　　精工慢周期 北京書院的產(chǎn)品匠心之道

　　北京書院上半年的流量如此之高，除其稀缺的地段屬性，聚合出來3橫5縱4軌道、3家三甲醫(yī)院、4大購物中心以及元大都等優(yōu)質(zhì)的交通、醫(yī)療以及生活配套外，項目自身的匠造質(zhì)量，更是可圈可點。

　　具體來講，項目的品質(zhì)首先體現(xiàn)在建筑工程維度上。首先，項目的外立面選材歷經(jīng)十個月、十萬公里的考察，最終選擇了具有生命力的幕墻材料——櫻花紅石材。這一石材可以隨著氣溫、濕度、觀賞角度的變化呈現(xiàn)出不同的審美效果。

　　在石材使用上，北京書院的建筑幕墻，用原產(chǎn)地不到30%的A級櫻花紅石材來通體干掛。為避免一般干掛石材在入住后石材周圍發(fā)黑，以及被空氣中、雨水中污漬沁潤等無法修復的問題。北京書院石材縫隙膠的選材上，選用了全球最好的美國進口道康寧品牌991型號膠。

　　在建筑鋼材上，北京書院每平米的鋼筋含量達75公斤以上，遠超同類住宅產(chǎn)品10-15公斤。為避免鋼筋常規(guī)焊接造成的焊點易腐蝕問題，項目采用了直螺紋的連接技藝，且直螺紋套筒撐子達到了8mm的頂級水準。這一技藝在保證建筑鋼材具備極強拼接強度的同時，也保證了整棟建筑鋼筋的均勻受力。加之住總直采的C50-C55號混凝土、高于標準數(shù)量1.4倍以上CFG樁數(shù)等嚴苛工藝，也使北京書院建筑的抗震烈度可達8級。同時項目中通防水、地熱供暖管、電纜導線等選材上，同樣是精益求精。

　　其次，在室內(nèi)空間的配套用材方面，北京書院的門窗多項內(nèi)容，更是創(chuàng)造了北京房地產(chǎn)市場的多項首例。如德國墨瑟窗紗一體系統(tǒng)中的68系列門窗；6Glow-E+12+6Glow-E及6Glow-E+12+6G的超白玻璃規(guī)格；德國THERM+木索系統(tǒng)魚腹式造型門窗；德國墨瑟五道膠條密封系統(tǒng)門窗以及德國原創(chuàng)進口的門窗五金材質(zhì)等。

　　不僅如此，北京書院以“物業(yè)為中心”的開發(fā)理念，透傳到項目空間的功能性設(shè)置以及落成后的運營管理。這個理念也讓北京書院擁有360°的安防設(shè)施，如項目未來在216個住戶主臥中，均配置有智能安全包。地下停車庫設(shè)有無死角監(jiān)控、人防通道的監(jiān)控設(shè)置等等。而且，北京書院還將“零事故率”寫進與供應(yīng)商的簽約合同之中，最大化的確保業(yè)主的安全使用。

　　通過了解不難發(fā)現(xiàn)，熱銷豪宅北京書院，其產(chǎn)品力不亞于其稀缺的地段屬性。而在此項目中看到的諸多匠心細節(jié)，也與項目出品方在建造上始終遵守的“1-3定律”密不可分。即滿分產(chǎn)品要具備三分之一的地段要素、三分之一的產(chǎn)品品質(zhì)以及三分之一優(yōu)質(zhì)的社區(qū)服務(wù)。

　　20歲，在古代是男子的弱冠之年，是女子的桃李年華。20歲，同樣也是中國房地產(chǎn)步入下半場的開局。而就北京豪宅市場而言，位于北三環(huán)稀缺地段上的北京書院，如此高熱度的市場成交，一方面凸顯項目自身無以復加的內(nèi)城優(yōu)勢，另一方面因其精益求精的產(chǎn)品做工，也折射出樓市“良幣回歸”的全新周期到來。