物業(yè)管理涉及廣大群眾切身利益，被稱為城市治理的“關(guān)鍵小事”。它既是群眾關(guān)注的熱點問題，也是當前基層社會治理中矛盾比較集中的領(lǐng)域之一。
5月1日起，《北京市物業(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》)正式施行。該條例從完善城市治理體系和治理能力的角度創(chuàng)新制度設(shè)計，破解業(yè)主大會和業(yè)委會成立難、物業(yè)服務(wù)費調(diào)價難、公共收益收支不透明等一系列現(xiàn)實難題，創(chuàng)設(shè)了物業(yè)管理委員會、物業(yè)服務(wù)費適時調(diào)整和公共收益收支情況公示等一系列制度，推動物業(yè)管理在規(guī)范化、制度化、法治化的軌道上運行。實施3個多月來，許多小區(qū)發(fā)生了可喜變化，讓居民看在眼里，樂在心里。
成立僅僅10天，這個物管會解決了三大難題
7月23日，海淀區(qū)北太平莊街道薊門里社區(qū)會議室正在舉行“解決沿街晾曬問題協(xié)商會”，出席人員有社區(qū)物業(yè)管理委員會成員、居民代表、物業(yè)公司代表和街道綜合行政執(zhí)法隊代表。
按照《北京市市容環(huán)境衛(wèi)生條例》，禁止在城市道路及其他公共場所的護欄、電線桿、樹木、綠籬等處晾曬衣物�！敖寡亟至罆袷菍Φ�，但對于一些住在沒有陽臺的老樓的住戶，應(yīng)該給他們一個晾衣服的地方�！蔽锕軙蓡T張洪民說。
“這個提議好，難題是公共晾衣架安裝在哪里？如何管理和使用？”“如果大家同時都有使用需求，會不會引發(fā)新的矛盾？”20多分鐘的討論，大家就公共晾衣架要不要設(shè)、怎么設(shè)、設(shè)在哪、怎么管等問題暢所欲言，并投票確定解決沿街晾曬問題的方案。
作為上世紀80年代建成的一個老舊小區(qū)，薊門里小區(qū)建筑物類型復(fù)雜，產(chǎn)權(quán)單位多達15家，35棟居民樓居住著上萬居民，物業(yè)管理難度較大。
這種情況并不少見。一些小區(qū)門禁損壞不維修、電梯壞了沒人管……根源在于小區(qū)缺少對物業(yè)公司的監(jiān)督力量。遇到物業(yè)矛盾糾紛時，業(yè)主往往只能自己想辦法，很難形成合力保障自己的權(quán)益。成立業(yè)主大會及業(yè)委會使得業(yè)主在與物業(yè)公司的溝通協(xié)商中處于平等地位，對物業(yè)服務(wù)也可形成長期有效的監(jiān)督制約。
然而，數(shù)據(jù)顯示，北京現(xiàn)有住宅小區(qū)總數(shù)10213個，其中已經(jīng)實施了專業(yè)化物業(yè)管理的4772個，成立業(yè)主委員會的1216個，這也意味著超過80%的小區(qū)仍然沒有成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。
為此，《條例》明確提出，對不具備成立業(yè)主大會條件或者具備成立業(yè)主大會條件但是確有困難未成立以及業(yè)主大會成立后，未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，可以組建物業(yè)管理委員會。
“從降低業(yè)主大會申請成立的門檻，到創(chuàng)設(shè)物管會這一臨時機構(gòu)，都旨在進一步推動業(yè)主組織建設(shè)，最大程度地保護業(yè)主合法權(quán)益�！� 北京市人大常委會城建環(huán)保辦主任郝志蘭表示。
7月6日，薊門里社區(qū)物管會正式成立，物管會由居民委員會代表、業(yè)主代表等11人組成，全是黨員。成立僅僅10天，薊門里社區(qū)物管會就相繼為居民解決了樓頂漏雨防水維修、道路破損維修、殘疾人代步車停放等三大難題，贏得了居民對物管會這一社區(qū)治理新生力量的初步認可。
《條例》一大亮點是以黨建引領(lǐng)為主線，強化屬地管理職責，推動物業(yè)管理工作從行業(yè)管理向社會治理轉(zhuǎn)變，最大程度把黨的政治優(yōu)勢、組織優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為城市治理優(yōu)勢。
比如疫情防控期間，北太平莊街道錦秋知春社區(qū)通過黨建引領(lǐng)，聯(lián)合物業(yè)等多方力量開展“敲門行動”，進行人員排查，確保不漏一戶，不落一人。
“要堅持黨建引領(lǐng)，依法規(guī)范開展工作�！� 北京市人大常委會主任李偉表示。根據(jù)北京市《加強物業(yè)管理工作提升物業(yè)服務(wù)水平(2020—2022年)三年行動計劃》， 今年底前，全市新成立業(yè)委會(物管會)2000個以上，實現(xiàn)業(yè)委會(物管會)組建率、黨的組織覆蓋率均達到30%以上，物業(yè)服務(wù)覆蓋率超過60%。2021年度，“三率”均達到70%以上；2022年度，“三率”均達到90%以上。
物業(yè)費漲了，服務(wù)跟上了，居民“買賬”了
“物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價并適時調(diào)整�！薄稐l例》簡單的一句話，也是業(yè)主最關(guān)心的一句話。
想要得到較高水準的服務(wù)，物業(yè)費也應(yīng)隨市場變化有所調(diào)整，這是很多業(yè)主的共識。但是多年來，成功調(diào)整物業(yè)費的小區(qū)并不多，北京多數(shù)小區(qū)物業(yè)費十幾年未見調(diào)整，隨之而來的則是物業(yè)服務(wù)水平下降、業(yè)主繳納物業(yè)費積極性降低、小區(qū)設(shè)備設(shè)施毀壞無人修理、小區(qū)環(huán)境每況愈下，如此陷入惡性循環(huán)。
望京地區(qū)的嘉潤花園小區(qū)，前一陣貼出了公示，7月1日起將由新物業(yè)公司進場為小區(qū)業(yè)主提供服務(wù)。同時，物業(yè)費也從2.3元/平方米漲至2.8元/平方米。此前，嘉潤花園小區(qū)召開了業(yè)主大會，并對物業(yè)費調(diào)整方案進行投票。最終，近七成業(yè)主同意并委托業(yè)委會與招投標第一名的物業(yè)公司簽訂合同，按照合同約定，將小區(qū)物業(yè)費調(diào)整至2.8元/平方米。
郝志蘭表示，此次立法也凸顯了利益協(xié)調(diào)的原則，《條例》在規(guī)范業(yè)委會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的運作、保障業(yè)主權(quán)益的同時，明確提出全社會應(yīng)當共同遵守權(quán)責一致、質(zhì)價相符、公平公開的物業(yè)服務(wù)市場規(guī)則，建立健全物業(yè)服務(wù)付費和調(diào)價機制，保障物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為市場主體的權(quán)益， 實現(xiàn)各方利益的平衡和協(xié)調(diào)。
中國社科院法學(xué)所副研究員董文勇認為，對物業(yè)費多年未變的老小區(qū)確實需要適度“松綁”，但市場定價、適時調(diào)整不是坐地起價、單方?jīng)Q定，物業(yè)費調(diào)整須與業(yè)主協(xié)商，物業(yè)公司更須按時“曬”賬單，證明確需調(diào)價。
賬單該怎么“曬”？《條例》明確，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置如實、及時公示以下信息：物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標準、收費標準和方式；上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行及物業(yè)服務(wù)項目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項目收支預(yù)算；上一年度公共水電費用分攤情況、物業(yè)費、公共收益收支與專項維修資金使用情況。
同時，根據(jù)《條例》，物業(yè)服務(wù)人利用共用部分從事經(jīng)營活動的，應(yīng)當將公共收益單獨列賬。公共收益歸全體業(yè)主所有。
公共收益單獨列賬是此前一些小區(qū)的試點嘗試，這次將先行先試的經(jīng)驗正式立法，作為制度固定下來。不久前，戀日綠島小區(qū)業(yè)委會開始向轄區(qū)的房管局、街道辦事處、社區(qū)居委會提交相關(guān)材料，希望可以通過此種方式拿回公共收益。因為《條例》明確規(guī)定，對于挪用、侵占公共收益的行為，可以由住建等主管部門責令退還�！斑^去要通過訴訟的方式，才能把收益要回來�！痹撔^(qū)業(yè)委會一名委員表示，但是扣除律師代理費、強制執(zhí)行等費用后，賬戶上還剩下的資金只有幾萬元�！昂艽笠徊糠质找娑贾Ц读烁鞣N費用，這樣的維權(quán)成本確實太高�！�
隨著《條例》賦予區(qū)住建部門或者房屋主管部門處罰權(quán)限，今后業(yè)主不用走到對簿公堂那一步，業(yè)主對公共收益的所有權(quán)便能得到保障。
執(zhí)法關(guān)口前移，補齊了執(zhí)法存在的短板
因“飛線”充電且拒不改正，5月1日，村民魏某被處以500元的罰款。這也是《條例》正式施行后，北京開出的首張違反《條例》罰單。
當天，北京朝陽區(qū)消防救援支隊防火監(jiān)督二處執(zhí)法人員前往十八里店鄉(xiāng)開展檢查。檢查人員在十里河村一處房屋的疏散通道上，發(fā)現(xiàn)存在電動自行車“飛線”充電違規(guī)行為。執(zhí)法人員當場警告后，魏某將充電板收起。然而，30分鐘后，執(zhí)法人員再次返回時，發(fā)現(xiàn)魏某又繼續(xù)為電動自行車充電，屬于拒不整改情形，執(zhí)法人員當即對既有違規(guī)事實進行了確認。根據(jù)《條例》，違規(guī)私拉電線、電纜為電動汽車、電動自行車、電動摩托車和電動三輪車等充電，由消防救援機構(gòu)責令改正，拒不改正的，處五百元以上五千元以下的罰款。
不少居民都對身邊的物業(yè)亂象深惡痛絕，卻又對這些亂象屢禁不止無可奈何。比如電動車“飛線”充電失火，已釀成多起慘劇，但以往任由物業(yè)、社區(qū)工作人員勸說、批評，許多車主根本不予理睬；私家車長期占用堵塞消防通道也屢見不鮮，以往多由消防部門在安全檢查時予以提醒、清理�！叭缃�，執(zhí)法關(guān)口前移，補齊了執(zhí)法力量分散、懲處力度不足的短板。”朝陽區(qū)消防救援支隊副支隊長張偉告訴記者。
“不以規(guī)矩，不能成方圓。”《條例》落地，不僅業(yè)主、物業(yè)使用人需要按章辦事，物業(yè)服務(wù)人同樣要受到約束，如有違法違規(guī)行為，就要受到相應(yīng)處罰。
5月2日，在香水園街道雙路北區(qū)，延慶區(qū)住建委執(zhí)法人員發(fā)現(xiàn)該小區(qū)22號、23號樓外墻墻皮、墻磚出現(xiàn)脫落現(xiàn)象，23號樓地下室消防疏散指示燈出現(xiàn)破損，23號樓5單元樓道衛(wèi)生清掃不及時。針對以上問題，執(zhí)法人員隨即將未按照合同約定提供物業(yè)服務(wù)的違法行為告知物業(yè)服務(wù)人，依據(jù)《條例》開出對該物業(yè)服務(wù)企業(yè)處以一萬元罰款的罰單，并要求其7日內(nèi)整改。
5月7日，大興區(qū)住建委物業(yè)指導(dǎo)中心的執(zhí)法人員在巡查中發(fā)現(xiàn)清源西里小區(qū)物業(yè)公示欄中并未按照規(guī)定將物業(yè)服務(wù)信息進行公示，執(zhí)法人員立即對現(xiàn)場進行拍照取證并要求其立即整改。
5月11日上午，記者隨執(zhí)法人員再次來到清源西里小區(qū)，在現(xiàn)場可以看到，物業(yè)公示欄的玻璃柜子里貼滿了公告，要求公示的物業(yè)服務(wù)收支情況、物業(yè)服務(wù)標準、24小時服務(wù)電話等清清楚楚�！敖裉煳覀円部吹�，物業(yè)企業(yè)已經(jīng)按要求進行了公示，整改合格。否則，將受到1000元以上5000元以下罰款�！贝笈d區(qū)住建委物業(yè)指導(dǎo)中心工作人員張立明表示。
郝志蘭介紹，《條例》實施以來，住建、消防、城管等行政執(zhí)法部門緊緊圍繞群眾關(guān)心的各類物業(yè)管理問題， 依據(jù)《條例》明確的職責內(nèi)容，通過日常檢查、 聯(lián)合執(zhí)法等多種方式，持續(xù)加大執(zhí)法監(jiān)管力度， 查處了一批具有代表性的違法違規(guī)案件，有效推進《條例》落地實施。
來源：人民日報
編 輯：chenhong
