受疫情沖擊，2020年上半年，租賃市場(chǎng)“旺季不旺”，長租公寓企業(yè)迎來行業(yè) “寒冬”。在疫情對(duì)長租公寓賴以生存的出租率提出前所未有的考驗(yàn)之下，長租公寓企業(yè)也展開了“自救”，進(jìn)入7月，包括自如、蛋殼公寓等多家品牌長租公寓相繼拋出“億元補(bǔ)貼”的宣傳口號(hào)，針對(duì)新簽客戶推出特定的房租優(yōu)惠減免政策，以求爭(zhēng)取到更多的新客戶。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，伴隨著疫情防疫工作取得新進(jìn)展，加之畢業(yè)生租房需求的恢復(fù)，接下來如何吸引新客戶簽約、維持老客戶續(xù)租，保障直接關(guān)乎資金鏈水平的出租率實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步提升，考驗(yàn)著各家長租企業(yè)的經(jīng)營智慧。那么，在祭出優(yōu)惠政策攬客后，租賃下半場(chǎng)的長租公寓能否靠“巨額補(bǔ)貼”實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)翻盤呢？
“補(bǔ)貼大戰(zhàn)”
在經(jīng)歷了整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境下行、租賃遇冷的2020年上半年后，長租公寓企業(yè)都想搶一個(gè)租賃下半場(chǎng)的好開端。進(jìn)入7月，自如、蛋殼公寓等多家品牌長租公寓的“億元補(bǔ)貼”宣傳文案刷屏網(wǎng)絡(luò)，引發(fā)租客群體關(guān)注與熱議。
自如新推出的“億元補(bǔ)貼”活動(dòng)，打出的口號(hào)是“指定房源最高免2個(gè)月租金”。據(jù)了解，簽約指定活動(dòng)房源一年及以上的租客，友家（自如產(chǎn)品線之一）住一年免2個(gè)月租金，即住滿第1-10個(gè)月，每月租金9折，住滿第11-12個(gè)月，每月租金5折；整租住滿第1-12個(gè)月，每月租金九折。此外，在簽約付款形式上也較為靈活，活動(dòng)支持月付、季付、半年付及年付的付款方式簽約，同時(shí)，還可與自如面向應(yīng)屆畢業(yè)生推出的“海燕計(jì)劃”0押金疊加使用。
除了通過房租折扣積極爭(zhēng)取新客戶，自如續(xù)租租客也可以享受到一定優(yōu)惠。北京商報(bào)記者了解到，在7月選擇長租續(xù)約的租客，按照規(guī)則參與活動(dòng)，將此次億元補(bǔ)貼活動(dòng)海報(bào)發(fā)布至朋友圈，也可以享受到原價(jià)續(xù)約的優(yōu)惠。
自如之外，蛋殼公寓也在7月第一天推出了最新優(yōu)惠。蛋殼方面將最新優(yōu)惠活動(dòng)稱之為“7月安居計(jì)劃”，以“免費(fèi)住兩個(gè)月”、“畢業(yè)生0押金”等為核心宣傳點(diǎn)，在官方宣傳上也是打出了“億元補(bǔ)貼”的口號(hào)。
北京商報(bào)記者從蛋殼APP上了解到，意向租房者在登記需求以及實(shí)際簽約兩個(gè)環(huán)節(jié)均可享受一定優(yōu)惠。具體來看，線上填寫找房需求即可獲得一定金額的優(yōu)惠券；另一方面，新簽約客戶可享受首月租金4.9折，免費(fèi)住2個(gè)月的優(yōu)惠。此外，同自如針對(duì)應(yīng)屆畢業(yè)生“海燕計(jì)劃”免押金簽約類似，蛋殼公寓也支持畢業(yè)生0押金簽約，簽約半年內(nèi)可免費(fèi)換租。
值得關(guān)注的是，自如及蛋殼公寓此次主推的“免租兩個(gè)月”，并非適用于自家長租業(yè)務(wù)布局城市的所有房源，同時(shí)自如在活動(dòng)時(shí)限上還有明確規(guī)定，這被業(yè)內(nèi)人士解讀為出于“成本考量”。
在自如方面的介紹中，指定房源覆蓋北京等地區(qū)，北京為“主場(chǎng)”，此外該活動(dòng)持續(xù)時(shí)間近一個(gè)月，于7月2日正式上線，活動(dòng)時(shí)間至7月31日；記者也從蛋殼App上發(fā)現(xiàn)，該平臺(tái)僅有部分房源被加上了“免租2月”的標(biāo)簽，在查看活動(dòng)詳情時(shí)，系統(tǒng)提示推薦房源共計(jì)2963套。
在外界看來，多家長租公寓企業(yè)相繼啟動(dòng)補(bǔ)貼活動(dòng)，目標(biāo)一致：就是為了“促需”。自如在7月開端推出“億元補(bǔ)貼”活動(dòng)，也被視為打響了下半年市場(chǎng)“促需”第一槍“。
有市場(chǎng)分析認(rèn)為，目前長租市場(chǎng)正處于疫后修復(fù)的關(guān)鍵突破期，自如作為長租公寓頭部企業(yè)推出大力度的優(yōu)惠活動(dòng)，將利于提振市場(chǎng)消費(fèi)活力，助推下半年房屋租賃市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)增長。
自如方面近期的表態(tài)，也印證了該企業(yè)希望借助優(yōu)惠活動(dòng)撬動(dòng)市場(chǎng)需求的用意。就推出“億元補(bǔ)貼”活動(dòng)，自如方面的最新解釋為，希望降低租客經(jīng)濟(jì)壓力，加快市場(chǎng)回暖。
不熱的市場(chǎng)
“加快市場(chǎng)回暖”這一表述的另一面，是市場(chǎng)不熱了。在外界看來，這已經(jīng)讓長租企業(yè)有了一種危機(jī)感。多家長租公寓企業(yè)祭出房租優(yōu)惠減免政策的背后，映射出2020年租賃市場(chǎng)上半年“旺季不旺”的殘酷現(xiàn)實(shí)，企業(yè)展開優(yōu)惠舉措的目標(biāo)無疑直指：刺激需求，保障出租率。
“因?yàn)樽獠坏�，才開始減免，這個(gè)才是（億元補(bǔ)貼）背后最基本的邏輯。”房東東公寓學(xué)院創(chuàng)始人全靂指出，長租行業(yè)是和人口流動(dòng)和房?jī)r(jià)密切相關(guān)的，其實(shí)在2019年末，長租市場(chǎng)總體已經(jīng)顯示出疲態(tài)，無論從投拓端還是租賃端均有此趨勢(shì)。在他看來，突發(fā)的疫情，只是讓整個(gè)行業(yè)更加疲軟。
“現(xiàn)如今，在中國租賃需求最旺盛的北京，也開始下調(diào)租金。從租客一房難求，到降價(jià)優(yōu)惠找租客�！比Z直言。
值得一提的是，市場(chǎng)不熱了，市場(chǎng)參與主體的日子也不好過。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，2020年上半年長租行業(yè)似乎進(jìn)入“寒冬”，出租率下降、租客違約率提升，企業(yè)可謂經(jīng)歷了“至暗時(shí)刻”。
一方面，2020年以來，頭部長租企業(yè)有意“剎車減擋”，聚焦精耕。以相寓為代表的頭部長租公寓企業(yè)在上半年放緩了拓展趨勢(shì)，聚焦已有門店，新開店率遠(yuǎn)低于去年水平。貝殼研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年集中式長租公寓門店拓展速度趨于停滯，TOP10長租公寓品牌新開店率僅8.2%，部分品牌門店數(shù)量負(fù)增長，部分門店關(guān)停。
另一方面，不斷拉長的租賃成交周期之下，長租公寓參與主體的的經(jīng)營壓力逐漸加大，部分尾部長租公寓企業(yè)則面臨普遍性的經(jīng)營困境。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，媒體公開的陷入資金鏈斷裂、跑路、倒閉等中小公寓數(shù)量高達(dá)16家，在今年年初疫情影響下，市場(chǎng)租金出現(xiàn)下降的行情下，今年上半年近七成長租公寓因 “高收低出”模式，導(dǎo)致資金鏈斷裂。
此外，從租賃市場(chǎng)新進(jìn)入主體這一角度來看，不同于2017、2018年的熱情高漲，2019年開始房企進(jìn)入長租公寓領(lǐng)域的熱情顯著下降，行業(yè)逐漸回歸審慎理性預(yù)期，今年上半年房企更是“零”進(jìn)入。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，截止2019年底已有44家規(guī)模大型的開發(fā)商開展長租公寓業(yè)務(wù)，而今年上半年沒有開發(fā)商新進(jìn)入長租公寓領(lǐng)域。
“門店拓展速度趨于停滯，一方面由于行業(yè)的商業(yè)模式從強(qiáng)調(diào)規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向精細(xì)化運(yùn)營探索單店盈利模型，一方面受到上半年疫情的影響導(dǎo)致的空置率上升及業(yè)務(wù)推進(jìn)放緩�！毙袠I(yè)發(fā)展趨勢(shì)以及疫情沖擊，被貝殼研究院租賃分析師黃卉視為今年以來長租企業(yè)規(guī)模發(fā)展降速的主因。
“頭部企業(yè)前幾年的猛烈擴(kuò)張，已經(jīng)透支了未來幾年的空間和盈利預(yù)期，再說，長租是民生行業(yè)，又是個(gè)低毛利行業(yè)，盲目擴(kuò)張后，造成了一系列的后遺癥�！比Z在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)表示。
廣告效應(yīng)更大？
花樣繁多的房租優(yōu)惠減免政策，更像是長租公寓企業(yè)為了刺激市場(chǎng)需求，開出的一劑藥方。不過，至于“藥效”如何，有行業(yè)專家分析認(rèn)為，接下來的租賃行情能不能峰回路轉(zhuǎn)，一要看受經(jīng)濟(jì)下行以及疫情沖擊的市場(chǎng)能不能盡快回歸，另一方面，租金始終是影響成交的最關(guān)鍵因素。
從當(dāng)前市場(chǎng)表現(xiàn)來看，國內(nèi)租賃市場(chǎng)仍然沒有完全復(fù)蘇。在租賃成交周期方面，據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)， 2020年上半年，全國重點(diǎn)城市房客源成交周期處于高位，租賃市場(chǎng)向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變�？驮粗芷陔m較為穩(wěn)定，保持在10天左右，相比去年有所延長，但租客的租房迫切程度有所下降。
另有諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心租賃相關(guān)研報(bào)顯示，在2020年上半年最后一個(gè)月度、原本最被看好的6月，盡管全國大中城市租賃房源成交周期環(huán)比降幅有所縮小，但租金均價(jià)已經(jīng)連續(xù)3月下滑，說明國內(nèi)租賃市場(chǎng)的活躍度仍然偏弱。
而從租金水平角度來看，在市場(chǎng)下行期疊加疫情沖擊等多方面因素影響，一定期限內(nèi)免租，實(shí)際上不是促使租房者做出簽約決策的關(guān)鍵。合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅直言，月租金的高低才是決定因素。當(dāng)前形勢(shì)下，租客群體更多地開始“貨比三家”，月租金水平越低、性價(jià)比越高，才越能吸引客戶，而不是單純減免部分月度房租。
“很好理解，市場(chǎng)不好，房子不好租。對(duì)于老客戶，能不換房就不換房，對(duì)于新客戶，有些計(jì)劃來京發(fā)展的，也要結(jié)合實(shí)際就業(yè)情況更加理智考量�！遍L租公寓簽約客戶魏嵐（化名）表示，今年以來，身邊租房的朋友換房意愿已經(jīng)較大降低，此外，對(duì)于租賃房源是否具有更高的性價(jià)比也提出了更高要求。
此外，經(jīng)濟(jì)下行期的就業(yè)環(huán)境也在一定程度上對(duì)租
賃新簽產(chǎn)生了影響。但當(dāng)前就業(yè)形勢(shì)仍然不容樂觀。
“現(xiàn)階段各大企業(yè)都在積極復(fù)工復(fù)產(chǎn)，但各大企業(yè)縮編現(xiàn)象呈常態(tài)，就業(yè)環(huán)境較為艱難，失業(yè)率仍然處于較高水平。租賃市場(chǎng)的活躍度與就業(yè)環(huán)境密不可分，受到就業(yè)和收入狀況的影響，從上半年最后一個(gè)月度6月來看，雖然進(jìn)入傳統(tǒng)的租賃旺季，但租金仍然呈持續(xù)下滑趨勢(shì)�！敝T葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師王小薔如是說道。
全靂則在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)表示，2020年是長租市場(chǎng)租金的一個(gè)“下降元年”，北京告別了近10多年的租金強(qiáng)勢(shì)上漲，上海、深圳都開始回落，期間經(jīng)濟(jì)方面的弱勢(shì)也開始顯現(xiàn)。盡管今年大學(xué)生畢業(yè)創(chuàng)了新高，原則上會(huì)利好長租市場(chǎng)，但因?yàn)檎w企業(yè)發(fā)展不景氣，招聘需求大規(guī)模下降，也使得就業(yè)空間受到了抑制，很多應(yīng)屆畢業(yè)生“畢業(yè)意味著失業(yè)”，租賃需求的釋放也由此受限。
“盡管長租行業(yè)未來趨勢(shì)不錯(cuò)，但短期內(nèi)市場(chǎng)還是不太樂觀�！皩�(duì)于億元租房補(bǔ)貼能否改善租賃市場(chǎng)遇冷的局面，全靂認(rèn)為，確實(shí)能夠刺激一部分新客戶的租房需求，但更大的作用還存在于廣告造勢(shì)。
就“啟動(dòng)億元補(bǔ)貼對(duì)租賃房源的簽約是否有明顯助益”、“接下來如何提振需求受抑制的租賃市場(chǎng)”等問題，截至記者發(fā)稿，自如及蛋殼方面均未予回復(fù)。
來 源： 北京商報(bào)
編 輯：liuy
