今年端午節(jié)假期，除北京樓市相對冷清外，其他重點(diǎn)城市均迎來交易小高潮。針對這一輪人氣急升和放量成交的成因，業(yè)內(nèi)人士給出了多維度的分析。
隨著7月1日的到來，2020年“下半場”正式開始。市場普遍關(guān)注的是，這一波行情能否持續(xù)，或者市場熱度能保持多久。
?原因
保值意識和企業(yè)促銷激發(fā)交易熱情
端午節(jié)前的這一波人氣，首先與房企普遍大幅讓利有關(guān)。
近兩個月以來，在恒大等龍頭企業(yè)的引領(lǐng)下，整個行業(yè)通過“以價換量”來回籠資金和沖業(yè)績的熱情高漲。在一些三四線城市以及一二線城市，地理位置較為偏遠(yuǎn)的樓盤，房價比此前的高點(diǎn)出現(xiàn)了2000-3000元/平方米的落差。這無疑是在疫情影響下需求收緊后、市場競爭日趨白熱化的結(jié)果。許多企業(yè)索性推出“一口價”房型來吸引客戶，導(dǎo)致一些原本沒有置業(yè)規(guī)劃的家庭也表現(xiàn)得無比心動。
其次，有觀點(diǎn)認(rèn)為，端午節(jié)前后樓市人氣急漲，很有可能與全球疫情影響下人們對個人資產(chǎn)安全的擔(dān)憂相關(guān)。在全球經(jīng)濟(jì)處于暫時停滯的狀態(tài)下，各國“放水救市”的行動越發(fā)普遍，包括美國在內(nèi)的多個國家都在拼命增發(fā)貨幣，而在貨幣貶值的心理壓力下，房子仍然被大多數(shù)中國家庭認(rèn)為是最佳資產(chǎn)保值增值的方式。
在樓市資深人士看來，這一波行情，不排除有開發(fā)商采取“饑餓營銷”的手段。為了制造市場供不應(yīng)求的局面，開發(fā)商抓住購房者的焦慮心理，促使項(xiàng)目收益獲取最大化。此前，開發(fā)商就曾采用過“捂盤惜售”的手段，讓購買者認(rèn)為市場供不應(yīng)求，進(jìn)而引發(fā)恐慌性購買。同樣，通過打折促銷，也可以先把市場情緒調(diào)動起來，然后再通過營銷手段吸引客戶購房。當(dāng)然，短暫的情緒爆發(fā)，很可能被一些人錯判成市場回暖的信號。
受疫情影響，整個市場之前一直處于“冰凍”狀態(tài)，隨著疫情趨緩，線下售樓處的開放，積壓的需求在短期內(nèi)得以爆發(fā)。此外，3月是學(xué)校開學(xué)季，學(xué)區(qū)房的需求也會相應(yīng)增加。但資深人士表示，需求的短暫回暖，并不代表市場的真正復(fù)蘇。近期，國家宏觀金融政策處于比較寬松的狀態(tài)，加上房企促銷力度加大，很多購房者會被市場情緒給帶動，一股腦地加入購房大軍。
不過，更多的人關(guān)心的是，這一波行情是否能夠持續(xù)，或者市場熱度能夠保持多久。畢竟，在全球經(jīng)濟(jì)停滯的背景下，收入預(yù)期和購買力受到較大影響。資深人士也表示，應(yīng)該謹(jǐn)慎看待近期的樓市回暖，切忌誤讀為投機(jī)炒作的機(jī)會。
?宏觀
下半年貨幣政策整體保持寬松
有機(jī)構(gòu)分析稱，宏觀環(huán)境和政策層面的變化，將會進(jìn)一步放大下半年上車“窗口期”。
克而瑞即認(rèn)為，當(dāng)前全球居高不下的疫情壓力，會對樓市形成兩股作用力：一是對疫情二次復(fù)發(fā)的擔(dān)憂會促使房企抓住現(xiàn)有銷售期，加緊去化。今年端午節(jié)這一波行情，四個一線城市中僅北京市場表現(xiàn)冷淡，新房成交量同比下降了17%，二手房則同比下降了1.2%。這一方面也會刺激房企居安思危，加大在下半年的促銷力度。二是政策層面將會持續(xù)寬松，為需求“上車”提供更為寬松的條件。今年的政府工作報(bào)告已經(jīng)對全年的房地產(chǎn)政策定調(diào)。未來在“房住不炒”總基調(diào)下，各地因城施策將更加靈活，以保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行。此前，政府在土地出讓、銷售保證金和人才落戶等方面已經(jīng)出臺一系列政策來穩(wěn)定市場，亦已取得明顯實(shí)效。除此以外，央行通過降息和下調(diào)貸款利率對資金進(jìn)行引導(dǎo)，一定程度上也會影響大家對市場的預(yù)期。
從國常會定調(diào)到陸家嘴論壇幾位領(lǐng)導(dǎo)的發(fā)言來看，今年下半年我國的貨幣政策整體將保持寬松，但邊際放松空間有限，相對充裕的資金或多或少將流向房地產(chǎn)市場。
不過，對于投機(jī)炒房的行為，國家仍會在政策上保持高壓態(tài)勢。譬如，6月29日，中國銀保監(jiān)會消保局便發(fā)布《關(guān)于合理使用信用卡的消費(fèi)提示》。消費(fèi)者將信用卡借款違規(guī)用于房地產(chǎn)、證券、基金、理財(cái)?shù)确窍M(fèi)領(lǐng)域，放大資金杠桿，易導(dǎo)致個人或家庭財(cái)務(wù)不可持續(xù)，并會承擔(dān)相應(yīng)后果，也致使金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)累積。消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)正確認(rèn)識信用卡功能，理性透支消費(fèi)，不要“以卡養(yǎng)卡”“以貸還貸”，更不要“短借長用”，合理發(fā)揮信用卡等消費(fèi)類貸款工具的消費(fèi)支持作用。
綜合來看，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，下半年房地產(chǎn)市場仍具韌性，大概率將延續(xù)復(fù)蘇與分化的既定格局，隨著房企加快供貨節(jié)奏，成交有望繼續(xù)回升，但增速或?qū)⒚黠@放緩。相對而言，核心一、二線城市仍有強(qiáng)勁需求支撐，成交有望穩(wěn)中有升，弱三、四線城市依舊面臨較大的調(diào)整壓力。
?行業(yè)
業(yè)績壓力
直接影響讓利幅度
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，今年下半年的行情走勢仍然跟企業(yè)本身的內(nèi)在動力有直接關(guān)系。動力，從另外一個角度可以理解成壓力。總的來看，今年房企最大的兩座壓力大山，一個是還債，另一個就是業(yè)績。盡管由于融資環(huán)境的改善，今年企業(yè)資金鏈會有所緩解，但是回籠資金的欲望仍會非常迫切，在這種情況下就必須盡最大能力地出貨。沖業(yè)績的手段也是為了出貨，只不過，在“房住不炒”的總基調(diào)下，地方政府在活躍市場上不可能用藥太猛。因而，賣房終究得靠企業(yè)自身。
參照房企年初提出的2020年銷售目標(biāo)，今年上半年至少得完成40%，下半年壓力才不會那么大。但從實(shí)際情況來看，上半年完成率不足40%的房企并非少數(shù)，包括保利置業(yè)、融信中國、榮盛發(fā)展、花樣年、新城控股、首創(chuàng)置業(yè)、中國奧園、金科集團(tuán)、世茂房地產(chǎn)、綠城中國、佳兆業(yè)、合景泰富、旭輝集團(tuán)、富力地產(chǎn)、融創(chuàng)中國、遠(yuǎn)洋集團(tuán)等16家。完成率超過50%僅恒大、金茂和濱江集團(tuán)等少數(shù)幾家。如果考慮到部分企業(yè)為獲得商業(yè)排行榜上更高排位，存在對上半年銷售業(yè)績注水的可能。所以，房企的實(shí)際銷售業(yè)績有可能比企業(yè)自主發(fā)布的成績單還要弱一點(diǎn)。
對于合景泰富、旭輝集團(tuán)、富力地產(chǎn)、融創(chuàng)中國、遠(yuǎn)洋集團(tuán)等企業(yè)來說，上半年完成情況很不理想，頭頂著巨大的銷售壓力，如何才能在下半年跑出量來？當(dāng)然只能降價了。有業(yè)內(nèi)人士分析稱，當(dāng)大部分房企都面臨降價搶占市場的壓力時，反過來會進(jìn)一步引發(fā)價格的踩踏效應(yīng)，即大家比著降價。對于房企來說，銷售目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，不僅關(guān)乎自己的現(xiàn)金流和債務(wù)壓力，也是市值管理的重要手段。若最終業(yè)績與目標(biāo)相差甚遠(yuǎn)，其股價承受的壓力將會更大。由此可以判斷，對業(yè)績的考量將直接影響到企業(yè)對產(chǎn)品的定價。不過，畢竟拿地的價格居高不下，業(yè)內(nèi)人士也提醒置業(yè)者對企業(yè)的降價幅度不要期望過高。不管對企業(yè)還是對市場來說，維護(hù)平穩(wěn)健康的發(fā)展仍然是首要目標(biāo)。因而，房價不可能大起大落。
來源：南方日報(bào)
編 輯：chenhong
