隨著疫情之下資本市場(chǎng)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的價(jià)值進(jìn)行二次挖掘，“蚊型”物業(yè)公司似乎迎來(lái)了翻身的機(jī)會(huì)。然而，受限于自身業(yè)務(wù)發(fā)展及規(guī)模擴(kuò)張，“蚊型”物業(yè)公司的命運(yùn)似乎難以改寫(xiě)。

　　遞交上市申請(qǐng)的宋都服務(wù)也面臨上述困境。作為“蚊型”物業(yè)公司中的一員，宋都服務(wù)深諳于此，希望通過(guò)跨界長(zhǎng)租公寓獲得長(zhǎng)足發(fā)展。

　　在管面積有限盈利能力下滑

　　今年1月初，宋都服務(wù)向港交所遞交了上市申請(qǐng)，這家“蚊型”物業(yè)公司隨之向外界揭開(kāi)了其面紗。

　　截至2019年9月30日，宋都服務(wù)在管面積395.1萬(wàn)平方米，而其2017年-2018年在管面積分別為316.5萬(wàn)平方米、381.7萬(wàn)平方米。通過(guò)計(jì)算可知，2019年前9個(gè)月宋都服務(wù)在管面積較2018年全年僅增長(zhǎng)3.51%。作為對(duì)比，2018年前9個(gè)月在管面積較2017年全年增長(zhǎng)11.09%。

　　從已上市的部分物業(yè)公司來(lái)看，宋都服務(wù)在管面積僅高于興業(yè)物聯(lián)，整體規(guī)模相對(duì)較小。

　　營(yíng)收方面亦是如此。截至2019年9月30日，宋都服務(wù)營(yíng)收為1.37億元，2018年同期營(yíng)收為0.88億元，2018年全年宋都服務(wù)營(yíng)收為1.33億元。在2017-2019年9月30日，宋都服務(wù)的毛利率分別為29.75%、28.26%、28.52%，凈利率分別為16.63%、15.71%、14.14%。不難發(fā)現(xiàn)，宋都服務(wù)的盈利能力面臨不小的挑戰(zhàn)。

　　2019年興業(yè)物聯(lián)的毛利率高達(dá)42.72%，凈利率也高達(dá)19.10%。據(jù)此計(jì)算，雖然宋都服務(wù)的營(yíng)收及在管面積略微領(lǐng)先于興業(yè)物聯(lián)，但盈利表現(xiàn)卻要遜色不少�？紤]到其營(yíng)收及在管面積不甚理想，且盈利能力不斷下滑，若宋都服務(wù)上市后，其在資本市場(chǎng)的表現(xiàn)值得關(guān)注。

　　偏安一隅影響力較弱跨界布局仍待驗(yàn)證

　　作為一家“蚊型”物業(yè)公司，宋都服務(wù)注定只能深耕某一地區(qū)甚至某一城市，全國(guó)化布局反而會(huì)帶來(lái)更大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。作為一家成立已有25年的物業(yè)公司，在2017年之前，宋都服務(wù)的在管項(xiàng)目高度聚焦于杭州。2017年宋都服務(wù)杭州在管面積占比達(dá)91.4%，營(yíng)收占比高達(dá)82%。

　　由于區(qū)域布局過(guò)于集中，宋都服務(wù)的全國(guó)影響力較弱。加之，杭州市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)頗為激烈，宋都服務(wù)的表現(xiàn)亦很難超越綠城服務(wù)等公司。

　　來(lái)源：宋都服務(wù)招股說(shuō)明書(shū)

　　在2017年-2019年9月30日，宋都服務(wù)在杭州市的在管面積占比分別為91.4%、76.5%、71.0%，營(yíng)收占比分別為82.0%、74.1%、69.6%。根據(jù)宋都服務(wù)招股說(shuō)明書(shū)，其正逐步加大力度將服務(wù)范圍擴(kuò)展到長(zhǎng)三角地區(qū)的其他城市。

　　數(shù)據(jù)顯示，同期，宋都服務(wù)在長(zhǎng)三角地區(qū)(不含浙江省)的在管面積占比分別為8.6%、16.1%、20.2%，呈上揚(yáng)趨勢(shì)；但其營(yíng)收占比卻逐步下降，分別為18.0%、17.2%、15.8%。顯然，地域擴(kuò)張有助于提升宋都服務(wù)的影響力，但其對(duì)營(yíng)收的貢獻(xiàn)仍需提升。

　　與其他物業(yè)公司有所不同，受限于自身規(guī)模，宋都服務(wù)玩起了業(yè)務(wù)跨界。在2017年-2019年9月30日，宋都服務(wù)物業(yè)服務(wù)營(yíng)收占比持續(xù)下降，分別為71.2%、53.5%、49.9%。同期，非業(yè)主增值服務(wù)占比提升較快，這與母公司的支持息息相關(guān)。非業(yè)主增值服務(wù)之外，其他業(yè)務(wù)營(yíng)收占比快速增加，分別為0.9%、4.3%、11.0%。

　　據(jù)宋都服務(wù)招股說(shuō)明書(shū)可知，其他業(yè)務(wù)主要包括酒店業(yè)務(wù)及長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)。

　　酒店業(yè)務(wù)方面，宋都服務(wù)主要通過(guò)營(yíng)運(yùn)附屬公司宋都嘉和運(yùn)營(yíng)杭州西湖河坊街亞朵酒店；長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)方面，其亦通過(guò)營(yíng)運(yùn)附屬公司宋都嘉和在杭州開(kāi)展長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)。

　　根據(jù)宋都服務(wù)的規(guī)劃，其還將進(jìn)一步擴(kuò)大自身的長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)規(guī)模。宋都服務(wù)稱，鑒于長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的增長(zhǎng)潛力，計(jì)劃進(jìn)一步擴(kuò)大此業(yè)務(wù)。宋都服務(wù)擬尋求機(jī)會(huì)投資一站式長(zhǎng)租公寓，提供各類服務(wù)及設(shè)施，包括但不限于定期清潔服務(wù)、公共娛樂(lè)及工作空間、公共廚房及餐飲場(chǎng)所以及健身設(shè)施、洗衣機(jī)及計(jì)算機(jī)等共享設(shè)施。其亦考慮與第三方賣(mài)方及供貨商合作提供配套服務(wù)，如入住及遷出服務(wù)、零售服務(wù)及購(gòu)買(mǎi)服務(wù)，還計(jì)劃與合作伙伴為租賃公寓用餐場(chǎng)所提供產(chǎn)品。

　　然而，長(zhǎng)租公寓亦不斷暴雷。2020年初“長(zhǎng)租公寓第一股”青客公寓被爆出拖欠房東租金導(dǎo)致百余名租客被趕，其后“長(zhǎng)租公寓第二股”蛋殼公寓創(chuàng)始人兼CEO被調(diào)查，蛋殼公寓股價(jià)暴跌熔斷。同時(shí)，新冠肺炎疫情的影響短期內(nèi)也難以消除，給長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)蒙上陰影。

　　對(duì)于宋都服務(wù)而言，其需要考慮自身是否具備專業(yè)的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)能力，現(xiàn)有市場(chǎng)能否支撐此業(yè)務(wù)發(fā)展做大。同時(shí)，公司的資金是否能夠支撐其業(yè)務(wù)擴(kuò)張。若這些問(wèn)題不解決，宋都服務(wù)的跨界則難言順利。

來(lái)源：中國(guó)網(wǎng)

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