為加快培育和發(fā)展住房租賃市場的發(fā)展，促進住房租賃市場健康平穩(wěn)發(fā)展和構(gòu)建起完善住房租賃市場發(fā)展的頂層制度設(shè)計。經(jīng)過競爭性評審，2019年重慶市成功入選中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點城市，2019-2021年將獲得30億元中央專項資金支持。2020年6月8日，《重慶市人民政府辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見》正式頒布實施。
以滿足群眾住房需求為出發(fā)點 提出七大實施意見
重慶市人民政府辦公廳在《重慶市人民政府辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見》（以下簡稱：《實施意見》）中強調(diào)，在加快培育和發(fā)展住房租賃市場發(fā)展的政策背景之下，重慶高度重視實施意見的制定。
《實施意見》堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，以滿足群眾住房需求為出發(fā)點，以加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度為方向，分別提出了：總體要求、培育市場主體、優(yōu)化租賃住房供應(yīng)渠道、完善住房租賃服務(wù)、加大政策支持力度、加強住房租賃管理和保障措施，共計七大實施意見。
《實施意見》明確了我市發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)思想和發(fā)展目標；從發(fā)揮國有企業(yè)示范作用、培育專業(yè)化住房租賃企業(yè)、支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展、引導(dǎo)社會機構(gòu)參與發(fā)展租賃住房、支持和規(guī)范個人出租住房五個方面提出了培育市場主體的政策措施；從以盤活存量房屋為主發(fā)展租賃住房、適度新建租賃住房兩方面提出了多渠道籌集租賃住房的政策措施；從明確租住權(quán)利、穩(wěn)定租賃關(guān)系、發(fā)展配套服務(wù)三個方面提出了完善住房租賃服務(wù)的政策措施；從稅收、金融、土地三個方面提出了支持租賃住房發(fā)展的支持政策。
《實施意見》重點解決我市住房租賃發(fā)展中的五大問題
在加快培育和發(fā)展住房租賃市場發(fā)展的《實施意見》中，重點是要解決重慶市住房租賃發(fā)展市場中住房租賃市場主體培育、租賃房源籌集渠道、稅收支持政策、住房租賃管理服務(wù)和落實政府責任，這五大問題。
在住房租賃市場主體培育問題方面，《實施意見》明確提出支持國有住房租賃企業(yè)開展規(guī)模化租賃經(jīng)營，發(fā)揮國有企業(yè)的引領(lǐng)帶動和示范作用；培育專業(yè)化住房租賃企業(yè)，鼓勵企業(yè)通過兼并重組、規(guī)范經(jīng)營、提升服務(wù)等途徑提高水平，發(fā)揮住房租賃企業(yè)在發(fā)展和規(guī)范住房租賃市場中的核心帶動作用；支持鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從單一的開發(fā)銷售向租售并舉模式轉(zhuǎn)變，既增加市場供給，又幫助企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展；支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)拓展住房租賃業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)規(guī)范提供住房租賃中介服務(wù)，形成多主體供給局面；落實鼓勵個人出租住房的優(yōu)惠政策，支持個人委托住房租賃企業(yè)和經(jīng)紀機構(gòu)出租住房。
在租賃房源籌集渠道問題方面，《實施意見》在租賃住房房源籌集渠道上主要以盤活利用存量房屋為主、新建為輔。在盤活存量房屋為主發(fā)展租賃住房方面，按照統(tǒng)籌實施住房租賃發(fā)展試點、城市更新、棚戶區(qū)和老舊小區(qū)改造項目的思路，對國有企事業(yè)單位長期閑置的房屋，鼓勵引入或委托專業(yè)住房租賃企業(yè)改造為租賃住房。對個人長期閑置的住房，支持和引導(dǎo)個人委托住房租賃機構(gòu)出租。對存量公租房，可引入或委托專業(yè)化住房租賃企業(yè)面向社會出租。
鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在新建商品房項目中長期持有部分房源或?qū)⑵涑钟械拇媪糠吭从糜诎l(fā)展租賃住房。鼓勵住房租賃企業(yè)通過棚戶區(qū)和老舊小區(qū)改造等方式籌集租賃房源。對已竣工驗收但尚未銷售且處于閑置的商業(yè)、辦公類等非住宅，經(jīng)充分論證，可按照有關(guān)規(guī)定改建為租賃住房（只租不售）或為居住配套的公共服務(wù)設(shè)施；改建應(yīng)當符合建筑、消防等方面的要求，土地使用年限、用途和容積率不變，調(diào)整后用水、用電、用氣價格按照當?shù)鼐用駱藴蕡?zhí)行。
在適度新建租賃住房方面，《實施意見》明確根據(jù)城市發(fā)展和住房需求，適度新建租賃住房，將新建租賃住房納入住房發(fā)展規(guī)劃和年度住房用地供應(yīng)計劃，合理確定租賃住房建設(shè)規(guī)模；允許產(chǎn)業(yè)園區(qū)和新建工業(yè)項目利用產(chǎn)業(yè)類工業(yè)用地，按照規(guī)定比例配套建設(shè)租賃住房。現(xiàn)有公租房無法滿足需求的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，可適當提高配套用地或建筑比例，發(fā)展租賃住房。在商業(yè)商務(wù)聚集、交通樞紐、學(xué)校周邊等住房租賃需求集中但存量房屋不足的區(qū)域，支持供應(yīng)租賃住房用地，大力支持軌道交通站點上蓋物業(yè)發(fā)展租賃住房。
在稅收支持政策上，最大程度的支持住房租賃市場發(fā)展，根據(jù)國家已出臺的住房租賃稅收支持政策，《實施意見》明確落實“營改增”有關(guān)政策，租賃企業(yè)依法享受現(xiàn)代服務(wù)業(yè)相關(guān)稅收優(yōu)惠。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)提供住房租賃經(jīng)紀服務(wù)，按經(jīng)紀代理服務(wù)適用6%的增值稅稅率。對按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。
對個人出租住房，減按1.5%征收率計征增值稅；對其他個人采取一次性收取租金形式出租不動產(chǎn)取得的租金收入，可在對應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分攤，分攤后的月租金收入未超過10萬元的，免征增值稅。取得的租賃所得減按10%稅率征收個人所得稅，按4%稅率征收房產(chǎn)稅，免征城鎮(zhèn)土地使用稅；對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。充分發(fā)揮個稅改革紅利，對在重慶沒有自有住房而發(fā)生的住房租金支出，可按規(guī)定納入其個人所得稅專項附加扣除項目。
解決住房租賃管理服務(wù)問題方面，住房租賃市場的發(fā)展和規(guī)范離不開良好的營商環(huán)境、規(guī)范的市場秩序、充分的市場競爭和審慎包容的市場監(jiān)管，按照上述基本原則和國家關(guān)于發(fā)展和規(guī)范住房租賃市場的有關(guān)要求，《實施意見》對住房租賃管理服務(wù)提出了6個方面的意見，一是建立住房租 賃信息化綜合服務(wù)平臺，提供房源核驗、信息發(fā)布、信用信息查詢和信用評價等服務(wù)，逐步實現(xiàn)住房租賃信息化綜合服務(wù)平臺與綜合治理等有關(guān)管理部門信息系統(tǒng)的銜接；二是健全管理體制，推行統(tǒng)一的住房租賃合同文本，落實租賃合同備案、住房租賃企業(yè)開業(yè)報告和房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)備案等制度，構(gòu)建住房租賃管理長效機制。三是加強租賃企業(yè)管理，結(jié)合近幾年住房租賃行業(yè)出現(xiàn)的違法違規(guī)行為和資金“爆雷”等情況，建立住房租賃經(jīng)營主體信用檔案，強化租賃監(jiān)管，嚴厲查處“高進低出”、“長收短付”等經(jīng)營行為，設(shè)立租賃資金監(jiān)管賬戶。四是強化租賃住房管理，明確租賃住房的基本使用要求，嚴格執(zhí)行消防規(guī)定，禁止以租代售、售后返租等行為，主動向公安部門進行承租人員信息報備。五是嚴格金融業(yè)務(wù)管理，明確住房租金貸款業(yè)務(wù)應(yīng)以經(jīng)網(wǎng)簽備案的住房租賃合同為依據(jù)，嚴格控制貸款金額和期限。六是發(fā)揮行業(yè)自律作用。
在解決落實政府責任問題上，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（國辦發(fā)〔2016〕39號）明確提出“城市人民政府對本行政區(qū)域內(nèi)的住房租賃市場管理負總責”，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等六部委《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》（建房規(guī)〔2019〕10號）進一步明確“城市政府對整頓規(guī)范住房租賃市場秩序負主體責任”，同時，我市住房租賃市場發(fā)展與存量房屋盤活利用、城市更新、棚戶區(qū)和老舊小區(qū)改造統(tǒng)籌實施和推進，這更需要區(qū)縣政府牽頭抓總、統(tǒng)籌規(guī)劃、合理調(diào)度、有序?qū)嵤?/P>
對此，《實施意見》還明確指出，“各區(qū)縣（自治縣）政府要落實屬地責任，加快培育和發(fā)展住房租賃市場，加強本行政區(qū)域住房租賃市場管理”，市級相關(guān)部門要共同促進住房租賃市場發(fā)展，依職能職責加強住房租賃市場監(jiān)管，依法打擊住房租賃違法違規(guī)行為。
培育和發(fā)展住房租賃市場平穩(wěn)健康發(fā)展意義重大
黨的十八大以來，國家高度重視住房租賃市場發(fā)展工作，先后出臺了《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（國辦發(fā)〔2016〕39號）、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等九部委《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》（建房〔2017〕153號）、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等六部委《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》（建房規(guī)〔2019〕10號）等文件，明確要求各地區(qū)各部門要充分認識加快培育和發(fā)展住房租賃市場的重要意義，研究制定具體實施辦法，落實工作責任，確保各項工作有序推進。
在2019年，重慶市有幸成功入選中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點城市，并在2019-2021年期間，重慶將獲得30億元中央專項資金的大力支持，重慶市人民政府于2020年6月8日制定了加快培育和發(fā)展住房租賃市場發(fā)展的實施意見，科學(xué)使用好中央的這一專項資金，規(guī)范和促進住房租賃市場發(fā)展試點，構(gòu)建起完善住房租賃市場發(fā)展的頂層制度設(shè)計具有十分重大的積極意義。
來 源： 和訊
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