過去的4個(gè)多月，在疫情的影響下，長租公寓的“不幸”處境再次被搬到臺(tái)前。
“簽了一年的租房合約，才住一個(gè)季度，就接到房主通知，讓我盡快搬家，因?yàn)楣⒁呀?jīng)數(shù)月沒將房租給到房主�，F(xiàn)在租房協(xié)議已經(jīng)解除，但不僅押金還沒給我，我還要繼續(xù)還銀行貸款�！币晃蛔饪捅硎�。
“我已經(jīng)退房一個(gè)多月，但平臺(tái)方卻遲遲沒有處理我與上海華瑞銀行的貸款，致使我在銀行有逾期記錄，直接影響到征信�！绷硪晃蛔饪捅硎�。
“兩年前與平臺(tái)方簽訂了租賃合同，托管出租了一套房產(chǎn)�，F(xiàn)在卻遲遲沒有收到上個(gè)季度的12000元房租�！币晃簧虾５姆恐饕餐虏鄣馈�
事實(shí)上，疫情造成的企業(yè)現(xiàn)金流困境，只是讓長租公寓的丑陋一面再次暴露的導(dǎo)火索。歸根結(jié)底，問題始終是現(xiàn)在長租公寓行業(yè)普遍的、不健康的商業(yè)模式和運(yùn)營模式?jīng)Q定的。長租公寓始終是一個(gè)微利模式的生意，行業(yè)利潤率僅在1%-4%之間。沒有精細(xì)化的運(yùn)營，沒有模式創(chuàng)新，行業(yè)目前的問題就會(huì)一直存在。
過去兩三年，即便長租公寓行業(yè)已經(jīng)經(jīng)歷過多輪洗牌，但想要做出一個(gè)商業(yè)模式健康的長租公寓品牌并不容易。據(jù)鉛筆道不完全統(tǒng)計(jì)，從2017年至今，已經(jīng)有19家公寓倒閉。其中，光2018年就倒閉10家，去年也倒閉6家，且倒閉原因多是資金鏈斷裂。
經(jīng)歷了資本涌入的高光時(shí)刻，也經(jīng)歷了無數(shù)的謾罵與質(zhì)疑，長租公寓能否走出陰霾，還要看玩家們?nèi)绾巫吆媒酉聛淼穆贰?/P>
注：本文內(nèi)容主要來自鉛筆道記者采訪和網(wǎng)絡(luò)公開信息，論據(jù)難免偏頗，不存在刻意誤導(dǎo)。
房主收不到租金 租客退租難
“如果不是房東找上門，我都不知道這家公寓已經(jīng)出了問題。”劉偉是上海某長租公寓的一名租客，4月11日，他被房東告知，公寓方面已經(jīng)數(shù)月沒有將房租給對(duì)方。為了止損，房東正準(zhǔn)備和公寓解除合同。
劉偉在今年1月初與這家長租公寓簽訂了1年期的合同，但只住了一個(gè)季度，就被告知需要搬離住處。本來，他覺得作為租客只是搬家也沒什么，就與幾名房客一起找管家說明情況，表明需要與平臺(tái)解除合同再搬離。
然而，劉偉卻被管家告知，他當(dāng)時(shí)和平臺(tái)簽訂的租房合同，其實(shí)是“貸款合同”�！伴L租公寓以房客名義與銀行簽訂了貸款協(xié)議，長租公寓在協(xié)議生效后就一次性拿到了這筆錢。而我們每月付的房租，其實(shí)是變相的還銀行貸款�！�
如今，他和長租公寓的租房協(xié)議已經(jīng)解除，現(xiàn)在非但不能繼續(xù)居住該房子，他還要繼續(xù)每月還銀行貸款。“當(dāng)時(shí)的3000元押金到現(xiàn)在也沒退給我，我每月還要繼續(xù)還租金貸，否則就影響征信記錄�！�
同樣的事情也發(fā)生在另一位房客趙亮的身上。
“客服電話打不通，之前負(fù)責(zé)我租房的房管都聯(lián)系不上了�！壁w亮表示，他已經(jīng)退房一個(gè)多月，但與他簽訂合同的長租公寓卻遲遲沒有處理他與上海華瑞銀行的貸款，致使他在銀行有逾期記錄，直接影響到征信。
趙亮透露，他也向公寓方進(jìn)行過維權(quán)，但維權(quán)的結(jié)果并不樂觀�！皩�(duì)方總是采取‘拖延政策’，一開始承諾三天處理，但三天后根本沒有新的舉動(dòng)。后來又說兩周后，但到他們所說的時(shí)間節(jié)點(diǎn)后，對(duì)方就托詞在走流程，領(lǐng)導(dǎo)還沒有批。到最后再打電話催，就沒有消息了�！�
不僅是房客，就連房東也是苦不堪言。
房東張薇表示，她是在2018年與某長租公寓簽訂租賃合同，托管出租了一套房產(chǎn)。到該收到季度房租時(shí)，她卻遲遲沒有收到上個(gè)季度的12000元房租。
之后，張薇竟然也聯(lián)系不到長租公寓的工作人員，通過客服，也只是得到搪塞的回復(fù)�！罢f什么會(huì)幫忙反映問題，但也不清楚會(huì)不會(huì)有人處理問題，不清楚需要等到什么時(shí)候才會(huì)有人處理，客服的態(tài)度極其敷衍和暴躁�！�
另一位租住過長租公寓的用戶張強(qiáng)則直言，之后一定要遠(yuǎn)離長租公寓。“我最近租期即將到期，他們說受疫情影響，押金最慢要30個(gè)工作日到App，提現(xiàn)最慢又要30個(gè)工作日才能到我卡上，另加其他因素前后需要大約3個(gè)月。”
疫情下，長租公寓玩家的現(xiàn)金流受到考驗(yàn)，租客面臨退租難，莫名其妙背上債務(wù)、被趕出公寓；房東拿不到應(yīng)得的租金收入。這樣的新聞，一次次出現(xiàn)在媒體上。
長租公寓的“不幸”處境，也被一次次搬到臺(tái)前。
疫情只是導(dǎo)火索 模式&運(yùn)營是本源
實(shí)際上，已經(jīng)不光是一家公寓正在“遇難”，長租公寓行業(yè)的公司都處于煎熬狀態(tài)。
在疫情期間，有多家長租公寓因要求房東減免房租，卻不對(duì)租客減免的“兩頭吃”行為，被稱之為“薅羊毛”，還有老牌長租公寓品牌因?yàn)橐咔槠陂g續(xù)租租金普遍上漲10%-30%而登上了熱搜。
其實(shí)，疫情黑天鵝只是這場(chǎng)不幸的導(dǎo)火索，歸根究底，不健康的商業(yè)模式以及租金貸亂象才是導(dǎo)致長租公寓潰敗的關(guān)鍵。
“因?yàn)殚L租公寓一直都沒有成熟的盈利模式�！遍L租公寓從業(yè)者李濤表示，長租公寓其實(shí)扮演的就是傳統(tǒng)中介行業(yè)里的“二房東”的角色，兩者沒有太大的差別。就是由長租公寓運(yùn)營企業(yè)通過與業(yè)簽訂3-5年的租約合同，然后在轉(zhuǎn)手向租客出租，主要利潤來源是租客與房東租金之間的差價(jià)。
一直以來，為了能拉開更大的差價(jià)，運(yùn)營方會(huì)將從房東處收來的房子進(jìn)行簡(jiǎn)單的二次裝修，以“品質(zhì)生活”的概念，再去招攬租戶。
“但這樣的方式并不能保證盈利，畢竟公寓也要投入房租裝修成本，該成本卻需要未來一兩年才能回本。因此，在這期間，公寓的現(xiàn)金流都是負(fù)向的。”李濤透露，他運(yùn)營的是一家小規(guī)模的長租公寓，因?yàn)榍捌谕度氩淮�，已�?jīng)處于回本狀態(tài)，利潤率能達(dá)到2%左右。
事實(shí)確實(shí)如此，據(jù)業(yè)內(nèi)人士坦言，長租公寓是一個(gè)微利模式的生意，行業(yè)利潤率在1%-4%之間。但即使是像青客、自如、蛋殼這樣的頭部企業(yè)，它們依然沒有一家能賺到這4%以下的微薄利潤，長期處于虧損狀態(tài)。
“甚至越大的長租公寓，面臨的風(fēng)險(xiǎn)也更大�！崩顫寡�，早前運(yùn)營方為了占領(lǐng)市場(chǎng)，曾砸大量資金與房東簽署協(xié)議，甚至不惜提高拿房成本。但如今，長租公寓度過資本熱潮，擁有更多的房產(chǎn)資源，就代表前期建設(shè)及改造投入更大，資金流動(dòng)性就更差。一旦房屋空置率高，這部分資金就很快被套牢。
疫情，又放大了長租公寓的弊端。此前，上海一家長租公寓的老板林磊也向媒體透露，春節(jié)后原本是租房旺季，很多平臺(tái)都指望著這段時(shí)間提高出租率和客單價(jià)。但因?yàn)橐咔�，他們的招租情況幾乎為0，入住率也下降了5%左右。
“整個(gè)長租公寓行業(yè)，2月份都是虧損的�！绷掷谶�表示，在疫情期間，公司每月虧損率大概在幾百萬元。
盡管最近有行業(yè)人士表示，長租公寓行業(yè)的出租率已經(jīng)恢復(fù)到80%，但顯然，行業(yè)依舊處于入不敷出的狀態(tài)。
雪上加霜的是，由于租金貸亂象，已經(jīng)讓不少用戶對(duì)長租公寓“無感”。
租金貸的這種方式本身沒錯(cuò)，讓長租公寓運(yùn)營商擁有了持續(xù)開發(fā)的資本，但長租公寓們一味追求擴(kuò)張，盲目地將未來的錢花出去，在短期內(nèi)又無法收回，資金鏈斷裂又交不上房屋所有人的房租后，卻需要用戶買單。一旦出現(xiàn)上述房屋被房主收回的情況，租客要么得繼續(xù)還貸款，要么個(gè)人征信被涂上黑點(diǎn)。
此外，長租公寓還面臨哄抬租金、虛假房源、甲醛及售后服務(wù)等問題，都已經(jīng)成為長租公寓前進(jìn)的攔路虎。
行業(yè)經(jīng)歷多輪洗牌 3年19家暴雷
其實(shí)，長租公寓已經(jīng)經(jīng)歷過多輪洗牌，也早就證明過現(xiàn)有的商業(yè)模式存在問題，但處于探索期的長租公寓，依舊沒有找到健康的商業(yè)模式。
事實(shí)上，據(jù)鉛筆道不完全統(tǒng)計(jì)，從2017年至今，已經(jīng)有19家長租公寓暴雷。其中，僅2018年就倒閉10家，去年也有6家，且倒閉原因多是資金鏈斷裂。
另一位長租公寓從業(yè)者王偉也吐槽到，本來長租公寓似乎該具有一個(gè)不錯(cuò)的前景。王偉在前年加入某長租公寓公司，組建了一支團(tuán)隊(duì)。
據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，我國房屋租賃市場(chǎng)租賃人口從2017年開始保持穩(wěn)定增長，2018年為2.1億人，預(yù)計(jì)2022年將達(dá)到2.4億人。2017年，我國租房市場(chǎng)規(guī)模為1.56萬億元，預(yù)計(jì)到2020年，租房市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到2.71萬億元。
但現(xiàn)實(shí)是，多家長租公寓行業(yè)品牌都長期處于虧損狀態(tài)。
王偉坦言，他其實(shí)很清楚，長租公寓行業(yè)需要一個(gè)新的盈利模式。他也在與行業(yè)內(nèi)人士一樣，嘗試探索與公寓配套的保潔、搬家、娛樂設(shè)備等增值服務(wù)以擴(kuò)寬盈利渠道。但到現(xiàn)在，也沒能驗(yàn)證出該模式是否可行。
“感覺做一個(gè)商業(yè)模式健康的長租公寓太難了�！蓖鮽ケ硎�，現(xiàn)模式經(jīng)營確實(shí)沒有造血能力，只是不斷圈業(yè)主的房和租客的錢。
但他也始終認(rèn)為，長租公寓行業(yè)是可以做的，因?yàn)樾袠I(yè)內(nèi)一直希望找到打破這種不健康模式的方法。對(duì)于長租公寓的未來，王偉還是抱有信心。他表示，長租公寓行業(yè)本來就是在爬坡和探索期。“公寓本質(zhì)應(yīng)該是服務(wù)平臺(tái)，我們可以從單純的租房到衣、食、住、行多元化服務(wù)運(yùn)營，擴(kuò)大用戶規(guī)模，從而找到新的盈利模式�！�
來 源： 界面新聞
編 輯：liuy
