“請(qǐng)到天涯海角來(lái)，這里四季春常在...... ”
隨著，6月1日國(guó)務(wù)院印發(fā)《海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案》（以下簡(jiǎn)稱“《方案》”）發(fā)布后，海南話題不斷升溫，它不再僅是旅游勝地，還將成為科技革命、產(chǎn)業(yè)變革、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的沃土。
此外，《方案》中對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)也有涉及�！斗桨浮穼懙溃褐С肿》孔赓U金融業(yè)務(wù)創(chuàng)新和規(guī)范發(fā)展，支持發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）。
期盼的住房REITs終于來(lái)到 ，但這并不意味著海南會(huì)再一次成為房地產(chǎn)投資者的天堂。6月8日，在國(guó)新辦舉行的《海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案》發(fā)布會(huì)中，海南省委書記劉賜貴繼續(xù)強(qiáng)調(diào)嚴(yán)控房地產(chǎn)的思路，明確炒房行為依然會(huì)受到管控，海南不能成為房地產(chǎn)的加工廠。
對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在土地利用方面，未來(lái)海南會(huì)更加強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入概念，尤其是和自貿(mào)港相結(jié)合的高端產(chǎn)業(yè)；在房企投資方面，地產(chǎn)開發(fā)能力不再是主要的衡量指標(biāo)，后續(xù)有創(chuàng)新業(yè)務(wù)和人才導(dǎo)入能力的房企，發(fā)展機(jī)會(huì)更大。
海南不是房地產(chǎn)加工廠
細(xì)看這份傳了2年多才發(fā)布的《方案》，其實(shí)能與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生關(guān)系的并不多，聯(lián)系最大的莫過(guò)于“支持住房租賃金融業(yè)務(wù)創(chuàng)新和規(guī)范發(fā)展，支持發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金(REITs) ”。
以至于在《方案》公布后，有房地產(chǎn)人士認(rèn)為，房企傳統(tǒng)的高周轉(zhuǎn)路徑在海南行不通。
正如上述人士所判斷，在6月8日的國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上，劉賜貴說(shuō)：“海南的房地產(chǎn)不是外面想要多少就建多少，不能成為房地產(chǎn)的加工廠。我們土地是有限的，而且歷史上也有過(guò)教訓(xùn)，所以在構(gòu)建現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系方面不能是單一的。
事實(shí)上，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)在這之前就已經(jīng)轉(zhuǎn)變。很長(zhǎng)一段時(shí)間，島外購(gòu)買力是海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要支撐，以至于人們戲稱“海南省為東北第四省”，但2年前的“全域限購(gòu)”政策讓房海南樓市銷量不斷下滑。
2017年，全域限購(gòu)實(shí)行前的最后一年，海南省商品房銷售額為2713.7億元，同比漲幅82.1%；2019年，海南商品房銷售額在2018年基礎(chǔ)上繼續(xù)下降38.8%。除了全域限購(gòu)，限價(jià)、本地居民多套住房限購(gòu)等政策也在進(jìn)一步遏制海南樓市重返曾經(jīng)的火爆場(chǎng)面。
面對(duì)海南在去房地化中所表現(xiàn)出“壯士斷腕”的決心，一些重倉(cāng)海南的房企業(yè)開始收縮海南布局，更有房企將海南區(qū)域與廣深區(qū)域合并，統(tǒng)稱為華南區(qū)。
這兩年海南省對(duì)房地產(chǎn)業(yè)更鼓勵(lì)將存量商品住宅用地或項(xiàng)目轉(zhuǎn)型發(fā)展為安居型商品住房、商業(yè)、辦公等經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)或租賃住房。并加快發(fā)展旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)；繼續(xù)實(shí)施棚戶區(qū)改造和大力推進(jìn)老舊小區(qū)改造，滿足改善性住房需求；有序?qū)嵤┮M(jìn)人才住房保障。
結(jié)合這一方向，前期投資高，回本慢的商業(yè)地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓等項(xiàng)目將會(huì)在REITs的支持下找到投融管退通道，迎來(lái)發(fā)展契機(jī)。
從海南省對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型思路來(lái)看，REITs的出現(xiàn)有利于其進(jìn)一步推進(jìn)轉(zhuǎn)型�！吨袊�(guó)財(cái)經(jīng)報(bào)》撰文分析，支持REITs發(fā)展有利于推動(dòng)海南省房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整轉(zhuǎn)型，培育發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)，引導(dǎo)傳統(tǒng)的商品房買賣向房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展。
百萬(wàn)人才何處安放
人口是房地產(chǎn)需求的基礎(chǔ)，城市人口增加與房地產(chǎn)相關(guān)的消費(fèi)才能起來(lái)。這是許多城市將房產(chǎn)政策調(diào)整與人才掛鉤的內(nèi)在邏輯。
但是在自貿(mào)島的建設(shè)中，上述邏輯似乎有點(diǎn)說(shuō)不通。昨日的發(fā)布會(huì)上，“百萬(wàn)人才進(jìn)海南”的計(jì)劃再被提及。上一次提出是2018年，這期間，海南已經(jīng)引進(jìn)10萬(wàn)人才進(jìn)島。
在《方案》中，另一條被視為與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相關(guān)聯(lián)的是人員進(jìn)出便利政策�！斗桨浮诽峒�，未來(lái)海南針對(duì)高端產(chǎn)業(yè)人才，實(shí)行更加開放的人才和停居留政策，打造人才集聚高地。在有效防控涉外安全風(fēng)險(xiǎn)隱患的前提下，實(shí)行更加便利的出入境管理政策。
無(wú)疑這會(huì)吸引更多的人才進(jìn)島工作、生活。但人到一個(gè)新的地方，首先要解決的就是居住問(wèn)題，在多角度的限購(gòu)下，剛進(jìn)島的人到哪里居��？
按目前海南島的規(guī)定，在當(dāng)?shù)毓ぷ饕荒瓴庞匈I房資格。除該限制，房?jī)r(jià)是另一重限制。據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年3月海南省重點(diǎn)城市�？诤腿齺喌姆�?jī)r(jià)分別在1.5萬(wàn)元/平方米、3.9萬(wàn)元/平方米。
復(fù)旦大學(xué)中國(guó)研究院研究員陳平認(rèn)為，中國(guó)之所以每年會(huì)流失很多人才而且對(duì)國(guó)外的科學(xué)家缺乏吸引力的主要原因是：我國(guó)的很多雙一流大學(xué)都是分布在沿海地區(qū)，而且一般學(xué)校周圍的房?jī)r(jià)都是相當(dāng)高的，有很多學(xué)生畢業(yè)后多年都無(wú)法擁有一套自己的房子。
一位長(zhǎng)租從業(yè)者粗略預(yù)計(jì)，百萬(wàn)人才目標(biāo)，至少需要50萬(wàn)套房源。在購(gòu)房政策趨嚴(yán)下，這一個(gè)缺口就需要租賃住房來(lái)補(bǔ)充。
目前，海南還是長(zhǎng)租企業(yè)布局的一個(gè)洼地。多數(shù)長(zhǎng)租企業(yè)主打一二線市，如，分散式長(zhǎng)租公寓規(guī)模代表自如，其房源目前主要分布在四個(gè)一線城市和杭州、南京、武漢、天津、成都5個(gè)城市。而房企系中，房源規(guī)模最大的萬(wàn)科雖在全國(guó)30多個(gè)城市布局，但海南仍是空白。
面對(duì)幾近空白的市場(chǎng)和REITs的輔助，《中國(guó)財(cái)經(jīng)報(bào)》的文章指出，REITs對(duì)海南的作用有利于解決來(lái)海南干事創(chuàng)業(yè)的人才的住房問(wèn)題。據(jù)悉，首期省人才租賃住房不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金通過(guò)盤活存量房源，可為來(lái)瓊工作的人才提供1035套租賃住房，解決人才干事創(chuàng)業(yè)的后顧之憂。
走，去海南乘風(fēng)踏浪吧？
在海南省實(shí)施全域限購(gòu)過(guò)程中，安居型商品住房成為主推方向之一。
安居型商品住房由存量商品住宅轉(zhuǎn)型而來(lái)，出售中有部分定向比例。此外，在一定年限內(nèi)實(shí)行封閉流轉(zhuǎn)機(jī)制，上市交易增值收益須與政府分成。
據(jù)悉，海南省首批安居型商品住房面向的重點(diǎn)對(duì)象為全省實(shí)施基層教育衛(wèi)生人員。未來(lái)三年時(shí)間，該類住房還將惠及更多醫(yī)、教工作者。
不過(guò)，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，隨著《方案》的落地與貿(mào)易、科技創(chuàng)新、科技金融方面的人才會(huì)較多的進(jìn)入島內(nèi)，因此海南省肯定會(huì)針對(duì)這種新需求，在土地供應(yīng)方面做好相關(guān)工作。此外，海南的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，旅游業(yè)也將會(huì)吸引大量人才涌入，未來(lái)藍(lán)領(lǐng)型長(zhǎng)租公寓或會(huì)成為海南市場(chǎng)的一個(gè)重要補(bǔ)充。
旅游業(yè)作為海南重要產(chǎn)業(yè)之一，也在影響著海南的住房發(fā)展。一位從事租賃業(yè)務(wù)的業(yè)內(nèi)人士對(duì)奇點(diǎn)君說(shuō)：“海南地產(chǎn)的一大特點(diǎn)是，旅游度假物業(yè)、康體等經(jīng)營(yíng)性地產(chǎn)較為發(fā)達(dá)。這些物業(yè)中許多是交由他人代為打理，在新政策驅(qū)動(dòng)下，或許這些物業(yè)主可以轉(zhuǎn)變思路，發(fā)展長(zhǎng)租公寓，平衡旅游淡旺季帶來(lái)的收益波動(dòng)。此外，一些酒店式公寓，早期重倉(cāng)海南的房企，也可借機(jī)進(jìn)入租賃賽道�！�
盡管海南的租賃市場(chǎng)有很廣闊的天地任租賃人士踏浪，但嚴(yán)躍進(jìn)提醒道：“人才進(jìn)島，發(fā)展租賃住房雖是趨勢(shì)，但企業(yè)進(jìn)入要謹(jǐn)慎�！�
具體來(lái)看，海南省的潛在供應(yīng)比較多，如果不注意盲目進(jìn)入，發(fā)展未必如意。畢竟海南在發(fā)展中，很多沿海地方都講概念，比較分散。如果說(shuō)只搞這個(gè)，三亞、�？趦傻厥菦](méi)問(wèn)題的，但是布局太分散，可能會(huì)分流一部分需求，相應(yīng)企業(yè)在進(jìn)入時(shí)要注意。
來(lái) 源： 鳳凰網(wǎng)
編 輯：liuy
