長租公寓是典型的“重資產(chǎn)”模式，前期投入大，盈利模式尚未明晰，仍處于投資周期過長的探索階段，融資需求非常大，而發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品是公寓類企業(yè)籌措外部資金、嘗試打通募投管退全鏈條的重要金融手段，普遍被認為資產(chǎn)證券化是未來的一條出路。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計，截至5月12日，已通過的ABS資產(chǎn)證券化產(chǎn)品共有2項，已成功發(fā)行1項，總數(shù)已達到去年的一半。綜合來看，發(fā)行主體以實力較為雄厚的國企或房企品牌公寓為主。
年以來，國內(nèi)長租公寓企業(yè)主要發(fā)行ABS和類REITs兩類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，也有少數(shù)幾單ABN及CMBS產(chǎn)品。從當前長租公寓資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模來看，2018年為資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行高峰期，這一年，開發(fā)商融資受阻，不少企業(yè)抓住政府對住房租賃融資支持的機會，申請發(fā)行ABS。全年共發(fā)行1 4項產(chǎn)品，當期發(fā)行規(guī)模達到138.34億元。2019年，融資監(jiān)管趨于嚴格，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的發(fā)行需要對發(fā)行主體及涉及物業(yè)進行同步評估，因此，大量開發(fā)商的長租公寓概念ABS在申請階段被否，全年共有6項住房資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行，當期規(guī)模約52.08億元。進入到2020年，受新冠疫情影響，政府為緩解疫情對經(jīng)濟增長及企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的沖擊，后續(xù)或?qū)⒉扇捤傻呢泿耪�，適時、適度出臺精準的逆周期調(diào)節(jié)措施。在政策大環(huán)境下，租賃企業(yè)融資環(huán)境或?qū)⒄w優(yōu)于2019年。截至5月12日，已通過的ABS資產(chǎn)證券化產(chǎn)品共有2項，已成功發(fā)行1項，總數(shù)已達到去年的一半。綜合來看，發(fā)行主體以實力較為雄厚的國企或房企品牌公寓為主。
此外，4月30日，證監(jiān)會、國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》，境內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域公募REITs試點正式起步。如果公募REITs在基建領(lǐng)域試點較為順利的話，將對住房租賃行業(yè)產(chǎn)生重大利好，未來將大概率會應(yīng)用到長租公寓領(lǐng)域，而后續(xù)延展到一線城市優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)。在“房住不炒”的大環(huán)境下，整體金融政策不會出現(xiàn)大的松動，短期內(nèi)資金放水到房地產(chǎn)的可能性非常小。3月中旬以來，受疫情影響，境外融資暫停，融資結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大的改變。近期，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品成為房企補充資金的重要來源。
來 源：信息時報
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