疫情之下，我國(guó)各行各業(yè)都受到空前挑戰(zhàn)!
近期，一個(gè)關(guān)于“免租金”的話題備受熱議。近2年蓬勃發(fā)展的長(zhǎng)租平臺(tái)行業(yè)，在疫情這只“黑天鵝”突襲下，情況更為復(fù)雜，也讓外界更為關(guān)注長(zhǎng)租公寓平臺(tái)如何處理平臺(tái)、房東、租客的難題。
就在3月2日，蛋殼公寓官方發(fā)布消息，自3月1日起，租客申請(qǐng)的疫情補(bǔ)貼已陸續(xù)發(fā)放，可支付租金、服務(wù)費(fèi)等App賬單。
在這樣的關(guān)頭，事實(shí)上整個(gè)企業(yè)及行業(yè)正在承受經(jīng)營(yíng)壓力的難題。從蛋殼公寓發(fā)布的公告來(lái)看，作為行業(yè)的頭部企業(yè)，蛋殼已經(jīng)在做出努力與應(yīng)對(duì)。
個(gè)人認(rèn)為，著眼當(dāng)下，沒有贏家，只有守望相助、共克時(shí)艱。放眼行業(yè)未來(lái)，我們需要一個(gè)怎樣的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)?又如何理性看待當(dāng)下行業(yè)所面臨的挑戰(zhàn)?
一、租客、房東、平臺(tái)三者重回正軌
你家房東，給你減租了嗎?
受疫情影響，本是部分房東為租客減免房租的善意之舉，卻被“一些人”誤讀成房東們應(yīng)盡的“義務(wù)”，其中不乏一些試圖通過(guò)“道德綁架”減租的情況。
壓力當(dāng)頭，整個(gè)住房租賃行業(yè)都受到波及，其中長(zhǎng)租公寓表現(xiàn)更為突出，房東、長(zhǎng)租公寓、租客三者沒有人能獨(dú)善其身。然而在這場(chǎng)“免租風(fēng)波”中，長(zhǎng)租公寓被推向了輿論風(fēng)口。
作為分散式長(zhǎng)租公寓的代表品牌，行業(yè)的領(lǐng)先者，蛋殼公寓從品牌宣傳的角度也不得不跟進(jìn)。
蛋殼身后是數(shù)十萬(wàn)的房東、租客。蛋殼的免租計(jì)劃是要先說(shuō)服房東免租一定天數(shù)讓利給租客，與蛋殼協(xié)商共度難關(guān)�？墒�，部分房東不答應(yīng)。為避免損失，個(gè)別房東繞過(guò)蛋殼對(duì)租客進(jìn)行驅(qū)趕，租客對(duì)蛋殼怨聲載道，矛盾進(jìn)一步升級(jí)。
如今40多天過(guò)后，局面也得到了進(jìn)一步好轉(zhuǎn)，下面就整體事件給大家梳理一下：
2月3日，蛋殼公寓發(fā)布公告《致蛋殼公寓租客的一封信》，公布疫情期間對(duì)全體租客的補(bǔ)貼政策。這是目前國(guó)內(nèi)分散式長(zhǎng)租公寓企業(yè)中首家正式公開發(fā)聲，為疫情期全體受影響的租客提供租金補(bǔ)貼的企業(yè)。
2月13日，蛋殼再次做出回應(yīng)，表示將加碼優(yōu)惠政策，續(xù)租租客的首月租金立減50%，住滿6個(gè)月后再返20%的月租金。另外，在優(yōu)惠活動(dòng)基礎(chǔ)上，租客將額外享受專屬疫情補(bǔ)貼。武漢地區(qū)，住滿1個(gè)月后將返還100%月租金;非武漢地區(qū)，住滿1個(gè)月后返還50%月租金。
2月17日蛋殼公寓通過(guò)官方微信推送了《致廣大房東的真心話》。對(duì)網(wǎng)友質(zhì)疑的“強(qiáng)制免租”“兩頭吃”等問(wèn)題再次進(jìn)行回應(yīng)，表示向房東尋求的免租期愛心支持，全部用于對(duì)租客的補(bǔ)貼。
2月20日，蛋殼公寓又向房東公布了“蛋殼房東支持計(jì)劃”，提供了多種免租期支持和返還方案，其中包括合同期滿時(shí)返還一個(gè)月房租、分期返還一個(gè)月房租等。
3月2日，蛋殼公寓官方發(fā)布消息，自3月1日，租戶申請(qǐng)的疫情補(bǔ)貼已陸續(xù)發(fā)放至App錢包中，可用于支付租金、服務(wù)費(fèi)等App賬單，但不支持提現(xiàn)。
——應(yīng)該說(shuō)，事情解決到這個(gè)程度，基本上蛋殼在自己可以付出的最大誠(chéng)意與成本之間，達(dá)到了租客和房東之間的平衡。
但是，蛋殼很委屈，因?yàn)殚L(zhǎng)租公寓行業(yè)，本質(zhì)上是一個(gè)民生服務(wù)&機(jī)構(gòu)化租賃平臺(tái)，它既不擁有房源也不能拿捏客戶，疫情的突然爆發(fā)給各行各業(yè)都造成了困難，大多數(shù)人持理解甚至支持的態(tài)度，對(duì)于長(zhǎng)租公寓，輿論卻明顯帶有“口誅筆伐般”的不公待遇。
說(shuō)其想發(fā)國(guó)難財(cái)，有些危言聳聽了。平臺(tái)做出了大量的努力，試圖為更多人提供幫助，但卻沒有被理解。理性思考一下，在當(dāng)下敏感時(shí)期，作為行業(yè)頭部企業(yè)，蛋殼公寓會(huì)往槍口上撞么?
對(duì)于剛美股上市不久的蛋殼公寓來(lái)說(shuō)，此時(shí)品牌形象和命一樣重要。
二、租售同權(quán)的未來(lái)，長(zhǎng)租公寓仍然被需要
本質(zhì)上，作為行業(yè)代表的蛋殼公寓也是一家企業(yè)，一家在“租售同權(quán)”的國(guó)家級(jí)戰(zhàn)略嘗試下的全新的公司。用“口誅筆伐”的方式對(duì)待一家運(yùn)營(yíng)的公司，確實(shí)有失公允。
今年的疫情之下，各個(gè)城市都出現(xiàn)了“無(wú)房者遣返”的極端事件。
很多外來(lái)務(wù)工人員的遭遇可謂字字泣血↓↓↓
一場(chǎng)疫情，就讓人覺得房產(chǎn)，不僅是心理需要，已經(jīng)是真切的立身之本。
而“租售同權(quán)”真的有很長(zhǎng)的路要走。但是，當(dāng)考察國(guó)外時(shí)，才會(huì)發(fā)現(xiàn)，租售同權(quán)將會(huì)是未來(lái)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)，也是未來(lái)解決民生、解決人才流動(dòng)的必不可少的環(huán)節(jié)。
所以，此次疫情，給國(guó)家、給行業(yè)、給每個(gè)人帶來(lái)的思考，除了公共管理和公共衛(wèi)生以外，還必須考慮——租售同權(quán)要怎么走?
以長(zhǎng)租公寓行業(yè)為例，此次問(wèn)題迭出究竟是因?yàn)樾袠I(yè)不該存在，還是行業(yè)發(fā)展的不完善?
答案顯然是后者。
假設(shè)長(zhǎng)租公寓行業(yè)成熟完善，各地針對(duì)零散房東對(duì)“房客”監(jiān)控的通知便不復(fù)存在，因?yàn)殚L(zhǎng)租公寓統(tǒng)一管理下的諸多房源，可以有效的和物業(yè)、街道合作，做好疫情監(jiān)控和防治;
假設(shè)長(zhǎng)租公寓行業(yè)成熟完善，非疫情爆發(fā)區(qū)的全國(guó)其他區(qū)域，務(wù)工人員完全可以正常復(fù)工，租房的清潔、消毒工作可由長(zhǎng)租公寓同步處理完畢，減少社會(huì)單點(diǎn)管理成本;
即便在疫情區(qū)，發(fā)展成熟的長(zhǎng)租公寓，甚至可以成為滯留人員、其他不便出城人員的安置點(diǎn)。
——總之，一個(gè)成熟的長(zhǎng)租公寓行業(yè)，為市場(chǎng)補(bǔ)充的可住房源的貢獻(xiàn)，在資源集中的特殊時(shí)期是無(wú)法想象的絕對(duì)大的助力，更是在特殊時(shí)期，對(duì)已經(jīng)一再壓縮、妥協(xié)的民生訴求的積極補(bǔ)充。
這就是我們?yōu)椤暗皻ぁ睘榇淼拈L(zhǎng)租公寓行業(yè)叫屈的原因，因?yàn)檫@原本是一個(gè)對(duì)民生有價(jià)值、甚至可以在特殊時(shí)期發(fā)揮特殊功能的行業(yè)，僅僅因?yàn)樵诎l(fā)展的初期遭遇了較大的外部困難，而全盤否定這個(gè)行業(yè)，這不僅不公平，更不科學(xué)。
這更應(yīng)該讓我們反思：中國(guó)這樣一個(gè)萬(wàn)億級(jí)租賃市場(chǎng)的龐大規(guī)模，需要一個(gè)有價(jià)值的服務(wù)機(jī)構(gòu)，向上解決房東問(wèn)題，向下解決租客問(wèn)題。
三、長(zhǎng)租公寓的未來(lái)，行業(yè)領(lǐng)頭羊必須“領(lǐng)頭”
未來(lái)，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)只要還在發(fā)展，“住房”和“租房”就同等被需要，這樣看來(lái)，眼下雖有重重困難，長(zhǎng)租公寓行業(yè)也被迫成長(zhǎng)，到了即便是合著血、頂著委屈、冒著風(fēng)險(xiǎn)，也一定要成長(zhǎng)的時(shí)機(jī)。
目前長(zhǎng)租公寓行業(yè)的現(xiàn)狀是，無(wú)論是分散式還是集中式公寓，公寓市場(chǎng)的各個(gè)玩家，并非是單純的二房東、租賃中介，其本質(zhì)是專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化的房屋或者物業(yè)管理公司。
盡管在物業(yè)管理模式下，企業(yè)盡管無(wú)需像房企一樣先期開發(fā)或購(gòu)買物業(yè)，但在接受業(yè)主委托承擔(dān)管理者責(zé)任的同時(shí)，需要投入大量的資金用于房屋的裝修改造，同時(shí)還需要承擔(dān)空置期的風(fēng)險(xiǎn)。
由于租金回報(bào)周期長(zhǎng)，一些盈利方式尚不清晰、產(chǎn)品同質(zhì)化問(wèn)題尚未解決的品牌公寓，就不可避免的會(huì)有擴(kuò)張失序、空置率過(guò)高、甚至為了拓展房源不惜采用“高收低出”的策略。
顯然，行業(yè)的生存、發(fā)展和變革，永遠(yuǎn)是有誠(chéng)意深耕行業(yè)者去思考解決。
首先，需要解決資金問(wèn)題，打通資本市場(chǎng)。優(yōu)質(zhì)的金融資本資源，有助于增強(qiáng)長(zhǎng)租公寓企業(yè)先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)、管理技術(shù)和團(tuán)隊(duì)打造，為未來(lái)業(yè)務(wù)發(fā)展提供強(qiáng)大支撐。蛋殼作為目前規(guī)模、市值最大的在美上市長(zhǎng)租公寓品牌，自然也在探索中給出自己的答案。
以海外長(zhǎng)租公寓的主流運(yùn)營(yíng)模式為例：
美國(guó)最大的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商是EQR(Equityresidential properties)，市值規(guī)模近230億美元。EQR 通過(guò)收購(gòu)成熟物業(yè)，并自己持有物業(yè)長(zhǎng)期租賃經(jīng)營(yíng)。在融資方面，EQR能夠規(guī)模化擴(kuò)張，背后與美國(guó)發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)信托投資基金(REITS)市場(chǎng)有密切關(guān)系。
蛋殼選擇在美股上市，是否有向行業(yè)成熟模式學(xué)習(xí)、在更容易接受長(zhǎng)租公寓模式的資本市場(chǎng)尋求合作的意向?至少，蛋殼選擇在熟悉行業(yè)運(yùn)作的資本地上市，證明了后期它想在一片真正支持、理解長(zhǎng)租公寓的土壤里成長(zhǎng)，再回饋于國(guó)內(nèi)廣袤的市場(chǎng)。
其次，提高行業(yè)門檻。但凡踏踏實(shí)實(shí)做長(zhǎng)租的企業(yè)，心里都覺得冤，幾十顆老鼠屎壞了一鍋粥。行業(yè)完善體系規(guī)則的缺位，經(jīng)過(guò)近幾年的快速發(fā)展，讓長(zhǎng)租平臺(tái)在近幾年的發(fā)展中也付出了很大的代價(jià)，但也加速了規(guī)則的建立。
得幸的是，2019年12月13日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、公安部、國(guó)家市場(chǎng)監(jiān)督管理總局、中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)、國(guó)家互聯(lián)網(wǎng)信息辦公室等六部委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序的意見》。其中，第九條明確提出加強(qiáng)對(duì)“高進(jìn)低出”(支付房屋權(quán)利人的租金高于收取承租人的租金)的監(jiān)管;還要求控制房屋租賃行業(yè)“杠桿率”，租金貸收入占比不得超過(guò)30%。
既然國(guó)內(nèi)的監(jiān)管部門已經(jīng)意識(shí)到長(zhǎng)租公寓二房東模式存在的巨大風(fēng)險(xiǎn)并且開始整頓市場(chǎng)，對(duì)于長(zhǎng)租公寓行業(yè)而言，可以避免無(wú)序無(wú)謂的競(jìng)爭(zhēng)、傾軋、占據(jù)市場(chǎng)，加速洗牌，淘汰掉不負(fù)責(zé)任、資源薄弱的小公司，也通過(guò)這些行動(dòng)來(lái)改善“長(zhǎng)租公寓”在人們心中的負(fù)面形象(畢竟大部分的長(zhǎng)租公寓暴雷是小公司為主，品牌公司卻受其連累)。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，2020年，長(zhǎng)租公寓行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將以運(yùn)營(yíng)為王，重點(diǎn)建立房源獲取能力、品質(zhì)管控能力、供應(yīng)鏈管理能力、客戶獲取能力、效率運(yùn)營(yíng)能力。如此才能提升運(yùn)營(yíng)水平，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)。
租客呢?他們的需求依然簡(jiǎn)單，關(guān)心價(jià)格、地段�？紤]安全性，則更要選擇大品牌去規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。他們依然在支持這個(gè)行業(yè)，努力追求自己想要的生活!
結(jié)束語(yǔ)
一個(gè)成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，應(yīng)該是房地產(chǎn)買賣市場(chǎng)和房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)并重的市場(chǎng)。
長(zhǎng)租公寓既是租賃信息服務(wù)平臺(tái)，更是房產(chǎn)增值服務(wù)平臺(tái)。這樣一個(gè)平臺(tái)的存在，將有效降低交易成本，在房東與租客之間創(chuàng)造雙方價(jià)值，也將良性促進(jìn)著中國(guó)租賃市場(chǎng)的發(fā)展。
面對(duì)當(dāng)前行業(yè)的困局，我們不應(yīng)抱著“一棍子打死”的態(tài)度。當(dāng)下中國(guó)好幾億人都在租房，讓他們有尊嚴(yán)地生活在城市，這將是未來(lái)很長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)，長(zhǎng)租公寓企業(yè)需要努力的方向!行業(yè)趨勢(shì)也很明顯，誰(shuí)能抓住中國(guó)租客們的心，誰(shuí)就贏得了未來(lái)!
好在長(zhǎng)租平臺(tái)行業(yè)像 “蛋殼公寓”這樣的頭部企業(yè)已經(jīng)在做出努力，直面行業(yè)「痛點(diǎn)」，迎難而上。同時(shí)政府政策與市場(chǎng)也應(yīng)共同發(fā)力，扶持新興行業(yè)走得更遠(yuǎn)，更穩(wěn)健。
我們要看到春天在望，沒有邁不過(guò)去的坎。長(zhǎng)租公寓的創(chuàng)業(yè)者們，也要繼續(xù)努力!
