導(dǎo)讀
疫情之下，房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈面臨考驗。2月以來，中央加大宏觀金融政策逆周期調(diào)節(jié)力度，地方政府房地產(chǎn)支持政策也密集出臺。
當前，房地產(chǎn)融資政策有哪些變化？未來房地產(chǎn)融資形勢如何？我們應(yīng)該有什么樣的政策期待？
摘要
地方密集出臺房地產(chǎn)支持政策，集中在確保房企資金鏈健康、穩(wěn)定土地和房地產(chǎn)市場、促進開復(fù)工三大方面
第一，緩解房企資金壓力。主要有五大措施：一是加大銀行信貸支持。無錫等10省市要求銀行不得盲目抽貸斷貸和壓貸，對受疫情影響嚴重的企業(yè)予以貸款展期。二是放寬預(yù)售資金監(jiān)管。貴州允許企業(yè)用保函或擔保代替預(yù)售資金監(jiān)管；云南等地提高預(yù)售款提取額度；九江下調(diào)監(jiān)管資金余額等。三是降低預(yù)售門檻。福州等7省市調(diào)整為總投資額完成25%；佛山三水區(qū)和撫州調(diào)整為形象進度達到1/4；蘇州放寬現(xiàn)房銷售和封頂銷售。四是延期或減免稅費。包括房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、市政建設(shè)配套費、社保費和農(nóng)民工工資保證金等稅費的延繳或免繳。五是加大公積金支持力度。包括加快按揭樓盤公積金貸款發(fā)放進度、允許企業(yè)緩繳公積金等。
第二，穩(wěn)定土地和房地產(chǎn)市場。穩(wěn)土地方面，上海等31省市出臺了延期繳納土地出讓金、降低土拍保證金比例、延期簽訂《土地出讓合同》和《成交確認書》、延期開復(fù)竣工等措施。穩(wěn)地產(chǎn)方面，衡陽加大契稅補貼和人才購房補貼、撫州提供150元/平購房補貼、多地延期交樓等。
第三，促進房企開復(fù)工。包括有序開放售樓處、開通項目審批綠色通道、容缺辦理審批手續(xù)、簡化審批流程、在線辦理網(wǎng)簽備案等，推動房地產(chǎn)企業(yè)、中介及建設(shè)單位復(fù)工復(fù)產(chǎn)。
中央加大金融逆周期調(diào)節(jié)，堅持“房住不炒”、“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”
中央金融逆周期政策的發(fā)力點主要有三個。第一，貨幣政策引導(dǎo)市場利率下行，在增加基礎(chǔ)貨幣投放的同時，7天期、14天期逆回購利率、MLF中標利率、1年期、5年期LPR均下調(diào)。第二，加大銀行信貸支持力度，設(shè)立8000億低成本再貸款，要求金融機構(gòu)對受疫情影響較大的地區(qū)、行業(yè)和企業(yè)不得盲目抽貸、斷貸和壓貸，予以展期或續(xù)貸。第三，鼓勵債權(quán)和股權(quán)融資，支持金融機構(gòu)在疫情防控期間發(fā)行各類金融債券以及資產(chǎn)支持證券、短期融資券；再融資新規(guī)出臺，放松主板、創(chuàng)業(yè)板再融資條件；積極采取措施化解股票質(zhì)押風險。
中央主要是通過結(jié)構(gòu)性寬松精準扶持重災(zāi)地區(qū)和企業(yè)，但堅持底線思維
第一，多次重申“房住不炒”。在地方密集放松背景下，2月16至19日僅僅4天，財政部、統(tǒng)計局、央行等多部門重申“房住不炒”、“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”。
第二，強調(diào)要保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性。2月21日，央行在2020年金融市場工作會上提出，要保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性；2月25日，銀保監(jiān)會首席風險官肖遠企表示，房地產(chǎn)金融政策目前沒有調(diào)整和改變，銀保監(jiān)會會對房地產(chǎn)進行監(jiān)測，包括對房地產(chǎn)融資進行監(jiān)測和動態(tài)掌握；3月3日，央行會同財政部、銀保監(jiān)會召開的金融支持疫情防控和經(jīng)濟社會發(fā)展座談會再次強調(diào)，要保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性。
應(yīng)重視疫情全球蔓延對經(jīng)濟的拖累，發(fā)揮房地產(chǎn)金融政策逆周期調(diào)整功能
“房地產(chǎn)長效管理機制”應(yīng)發(fā)揮房地產(chǎn)金融政策的逆周期調(diào)節(jié)作用，因城施策、因時制宜，在“房住不炒”基礎(chǔ)上實現(xiàn)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的政策目標。當前國民經(jīng)濟和房地產(chǎn)消費投資形勢嚴峻，應(yīng)分階段、分層次、因城施策，適度調(diào)整房地產(chǎn)金融政策。
第一層次，調(diào)整住房信貸政策，支持剛需和改善型需求。前期收緊政策的初衷是抑制投機，但若長期執(zhí)行，不利于釋放剛需和改善等合理自住需求。
在銀行整體信貸規(guī)模擴張的大背景下，應(yīng)允許個人住房貸款規(guī)模平穩(wěn)增長。目前核心一二線城市二套房首付比普遍偏高，北京、上海等高達70%-80%；二套房認定標準嚴格，“認房又認貸”。
商貸方面，應(yīng)適當下調(diào)二套房首付比例、放寬二套房和非普通住宅認定標準、提高放款速度等；公積金方面，應(yīng)適當提高貸款額度、放寬二套房認定標準、縮短放款時間等。
第二層次，調(diào)整房企各融資渠道的規(guī)模管控政策。自2019年5月23號文出臺以來，房企各主要融資渠道規(guī)模均被嚴格限制。
在流動性整體寬松環(huán)境下，應(yīng)避免“一刀切”式的限制，允許房企融資回歸正常水平。具體包括，調(diào)整海外債、信用債的備案審批政策，減少房地產(chǎn)貸款規(guī)模約束，支持并購貸等房企合理融資需求。
第三層次，調(diào)整房企股權(quán)融資約束。自2010年暫停IPO、2016暫停再融資以來，房企股權(quán)融資基本停滯。相較英美等發(fā)達國家，我國房企直接融資占比低，過度依賴銀行信貸等間接融資。不利于房企降杠桿和防范化解金融風險、不利于發(fā)展多層次資本市場、解決當前我國間接融資和直接融資占比不平衡的問題。應(yīng)適度調(diào)整房企股權(quán)融資政策，支持合理的股權(quán)融資需求。
風險提示：疫情防控不及預(yù)期、經(jīng)濟超預(yù)期回落、政策推動不及預(yù)期等
目錄
1地方放松的三大發(fā)力點：確保房企資金鏈健康、穩(wěn)定土地和房地產(chǎn)市場、促進開復(fù)工
2中央加大逆周期調(diào)節(jié)力度，但仍堅持房住不炒定位
2.1中央逆周期政策發(fā)力，旨在精準幫扶重災(zāi)地區(qū)和企業(yè)
2.2重申“房住不炒”，強調(diào)要保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性
3應(yīng)重視疫情全球蔓延對經(jīng)濟的拖累，發(fā)揮房地產(chǎn)金融政策逆周期調(diào)整功能
3.1疫情全球蔓延，經(jīng)濟增長承壓
3.2穩(wěn)增長需要穩(wěn)地產(chǎn)，穩(wěn)地產(chǎn)則需要穩(wěn)金融
3.3應(yīng)分階段、分層次適度修正房地產(chǎn)金融政策
正文
1地方放松的三大發(fā)力點：確保房企資金鏈健康、穩(wěn)定土地和房地產(chǎn)市場、促進開復(fù)工
2月以來，多地密集出臺房地產(chǎn)行業(yè)支持政策，對沖新冠肺炎疫情影響。截至3月4日，已有45個省市出臺了放松政策，主要集中在三方面：
第一，緩解房企資金壓力。主要有五大措施：一是加大銀行信貸支持。無錫等10省市要求銀行不得盲目抽貸、斷貸和壓貸，對受疫情影響嚴重、到期還款困難的企業(yè)予以貸款展期。二是放寬預(yù)售資金監(jiān)管。貴州允許企業(yè)用保函或擔保代替預(yù)售資金監(jiān)管；云南等地提高預(yù)售款提取額度；九江下調(diào)監(jiān)管資金余額等。三是降低預(yù)售門檻。福州等7省市調(diào)整為總投資額完成25%；佛山三水區(qū)和撫州調(diào)整為形象進度達到1/4；蘇州放寬現(xiàn)房銷售和封頂銷售。四是延期或減免稅費。包括房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、市政建設(shè)配套費、社保費和農(nóng)民工工資保證金等稅費的延繳或免繳。五是加大公積金支持力度。包括加快按揭樓盤公積金貸款發(fā)放進度、允許企業(yè)緩繳公積金等。
第二，穩(wěn)定土地和房地產(chǎn)市場。穩(wěn)土地方面，上海等31省市出臺了包括延期繳納土地出讓金、降低土拍保證金比例、延期簽訂《土地出讓合同》和《成交確認書》、延期開復(fù)竣工等措施。穩(wěn)地產(chǎn)方面，衡陽加大契稅補貼和人才購房補貼、撫州提供150元/平購房補貼、多地延期交樓等。
第三，促進房企發(fā)復(fù)工。包括有序開放售樓處、開通項目審批綠色通道、容缺辦理審批手續(xù)、簡化審批流程、在線辦理網(wǎng)簽備案等，推動房地產(chǎn)企業(yè)、中介及建設(shè)單位復(fù)工復(fù)產(chǎn)。
2 中央加大逆周期調(diào)節(jié)力度，但仍堅持房住不炒定位
2.1中央逆周期政策發(fā)力，旨在精準幫扶重災(zāi)地區(qū)和企業(yè)
2020年是全面建成小康社會和“十三五”規(guī)劃的收官之年，穩(wěn)增長壓力下，中央加大逆周期調(diào)節(jié)力度，多項金融紓困政策先后落地，市場流動性整體寬裕。具體來看，主要有三方面：
第一，貨幣政策引導(dǎo)市場利率下行。2月3日，7天期、14天期逆回購中標利率均下調(diào)10bp至2.40%和2.55%；2月17日，MLF中標利率下調(diào)10bp至3.15%；2月20日，1年期LPR下調(diào)10bp至4.05%，5年期LPR下調(diào)5bp至4.75%。
第二，加大銀行信貸支持力度，一是設(shè)立8000億元低成本再貸款。支持金融機構(gòu)向疫情防控重點企業(yè)提供優(yōu)惠利率貸款，財政再按實際利率給予50%貼息，確保企業(yè)實際融資成本低于1.6%。二是加大信貸支持力度。2月1日，央行等五部門發(fā)文，明確對受疫情影響較大的地區(qū)、行業(yè)和企業(yè)提供差異化優(yōu)惠的金融服務(wù)，不得盲目抽貸、斷貸和壓貸，予以展期或續(xù)貸。2月15日，銀保監(jiān)會發(fā)文，明確對受疫情影響暫時遇到困難、仍有良好發(fā)展前景的小微客戶，積極通過調(diào)整還款付息安排、適度降低貸款利率、完善展期續(xù)貸銜接等措施進行紓困幫扶。
第三，鼓勵債券和股權(quán)融資。債券融資方面，近期央行采取了多項便利措施，支持金融機構(gòu)在疫情防控期間發(fā)行各類金融債及資產(chǎn)支持證券、短期融資券，對疫情嚴重地區(qū)的金融機構(gòu)，還開辟了發(fā)債“綠色通道”。股權(quán)融資方面，一是再融資新規(guī)出臺，對認購者限售期、定向發(fā)行對象人數(shù)、最高發(fā)行折價、定價基準日認定等方面進行放松。二是化解股票質(zhì)押風險，支持市場機構(gòu)分類采取股票質(zhì)押協(xié)議展期，對部分融資融券客戶不主動強制平倉，適當延長客戶補充擔保品的時間。
央行逆周期調(diào)節(jié)主要是通過結(jié)構(gòu)調(diào)整，加大對重災(zāi)地區(qū)和企業(yè)扶持，并非“大水漫灌”式放松。2019年四季度貨幣政策執(zhí)行報告中強調(diào)，堅決不搞“大水漫灌”，繼續(xù)加強逆周期調(diào)節(jié)、結(jié)構(gòu)調(diào)整和改革力度。近期央行設(shè)立專項再貸款資金，主要是精準幫扶疫情防控保供企業(yè)以及中小微企業(yè)。房地產(chǎn)并非重點幫扶對象，整體受益較小。
2.2重申“房住不炒”，強調(diào)要保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性
近期，中央多次重申“房住不炒”定位。在地方密集放松背景下，2月16日至19日僅僅4天時間，財政部、統(tǒng)計局、央行等多部門密集發(fā)聲，重申“房住不炒”定位，“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”。這意味著即使疫情導(dǎo)致經(jīng)濟短期下行壓力加大，中央仍堅持底線思維。
金融監(jiān)管部門近期頻繁強調(diào)要保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性。央行方面，2月21日，在2020年金融市場工作電視電話會議提出，要保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性，繼續(xù)“因城施策”落實好房地產(chǎn)長效管理機制；2月22日，央行副行長劉國強表示，在改革完善LPR形成機制過程中，要堅決貫徹落實“房住不炒”定位和房地產(chǎn)市場長效管理機制；3月3日，金融支持疫情防控和經(jīng)濟社會發(fā)展座談會強調(diào)，要保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性。銀保監(jiān)會方面，2月25日，銀保監(jiān)會首席風險官肖遠企表示，房地產(chǎn)金融政策目前沒有調(diào)整和改變，銀保監(jiān)會會對房地產(chǎn)情況進行監(jiān)測，包括對房地產(chǎn)融資進行監(jiān)測和動態(tài)掌握，但總體政策沒有改變。
3、應(yīng)重視疫情全球蔓延對經(jīng)濟的拖累，發(fā)揮房地產(chǎn)金融政策逆周期調(diào)節(jié)功能
3.1疫情全球蔓延，經(jīng)濟增長承壓
國內(nèi)疫情得到初步控制，新增和現(xiàn)有確診分別從2月13日和18日持續(xù)下行；截止3月2日，25個省區(qū)至少連續(xù)1日無新增確診，19個省區(qū)下調(diào)防控等級。但疫情在海外加速蔓延，截止3月10日，103個國家和地區(qū)出現(xiàn)確診，當日新增確診數(shù)連續(xù)12日超千人。當前國際防疫形勢嚴峻，世衛(wèi)組織28日宣布將風險級別提高至最高級別。新冠肺炎傳染性強，疊加部分國家早期重視不足導(dǎo)致疫情已大范圍傳播、部分地區(qū)防疫能力和經(jīng)驗不足，不排除發(fā)展為全球“大流行病”可能性。
全員動員防疫效果顯著，但經(jīng)濟犧牲巨大，春節(jié)假期正常生產(chǎn)生活受嚴重沖擊。年后復(fù)工明顯延遲，2月25日全國大中型企業(yè)復(fù)工率78.9%，預(yù)計3月底將升至90.8%。
疫情在海外蔓延進一步加大我國經(jīng)濟增長壓力。第一，存在反向輸入可能，國內(nèi)對抗疫情的閃電戰(zhàn)變?yōu)槌志脩?zhàn)。第二，沖擊本就疲弱的全球經(jīng)濟增長，若演變?yōu)槿颉按罅餍胁 �，甚至可能引發(fā)全球經(jīng)濟金融危機，導(dǎo)致外需銳減。08年國際金融危機爆發(fā)，出口增速從08年17%下滑到09年-16%，凈出口對GDP增長貢獻率由2.6%下跌至-42.6%。第三，隨著疫區(qū)多國進入緊急防控狀態(tài)，生產(chǎn)停滯及貿(mào)易管制將暫時阻斷全球供應(yīng)鏈。特別是日韓和歐盟和中國產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，其疫情蔓延將沖擊我國機電、汽車等重要產(chǎn)業(yè)鏈條。
3.2穩(wěn)增長需要穩(wěn)地產(chǎn)，穩(wěn)地產(chǎn)則需要穩(wěn)金融
房地產(chǎn)平穩(wěn)運行關(guān)系經(jīng)濟、財政、就業(yè)和金融穩(wěn)定。
第一，房地產(chǎn)行業(yè)體量大，對經(jīng)濟增長直接貢獻高，并且?guī)哟笈舷掠涡袠I(yè)發(fā)展。其中，房地產(chǎn)開發(fā)帶動建筑業(yè)及水泥、鋼鐵、有色金屬、機械制造等上下游制造業(yè)；房地產(chǎn)銷售，既帶動與住房有關(guān)的家電、家具、家紡、裝潢等制造業(yè)，也帶動金融、媒體、互聯(lián)網(wǎng)、物業(yè)管理等第三產(chǎn)業(yè)。我們測算，2019年房地產(chǎn)業(yè)和拉動上下游行業(yè)的增加值分別占GDP的7%、17.2%，對GDP增長的貢獻率分別高達7%、18%。
第二，帶動消費和投資。2019年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額13.22萬億，占固定資產(chǎn)投資完成額的24.0%；住房相關(guān)消費合計1.32萬億，占限額以上企業(yè)商品零售總額9.5%。
第三，貢獻地方政府財源的半壁江山，為積極財政政策提供資金。2018年，地方政府房地產(chǎn)相關(guān)收入總計9萬億，占地方本級財政收入的比重高達52.7%；其中5項房地產(chǎn)專項稅1.8萬億、房地產(chǎn)行業(yè)其他6項主要稅收估計0.7萬億、土地出讓金收入6.5萬億。
第四，解決大量就業(yè)，提高居民收入，也是居民重要財富。2018年房地產(chǎn)和建筑業(yè)就業(yè)人數(shù)3176.9萬人，合計占城鎮(zhèn)就業(yè)人數(shù)7.3%；2.88億農(nóng)民工中建筑業(yè)從業(yè)占比18.6%，且建筑業(yè)農(nóng)民工月均收入比平均水平高13.1%。同時，房地產(chǎn)是大類資產(chǎn)配置的核心。2018年中國住房市值約321萬億元，是GDP的3.6倍、占股債房市值的71%。
第五，增加信用創(chuàng)造、事關(guān)宏觀金融穩(wěn)定。一是我國金融體系以間接融資為主，房地產(chǎn)是最重要的抵押物。2018年末，抵押貸款超10萬億的上市銀行的抵債資產(chǎn)中，房地產(chǎn)占比高達76.4%。二是無論房企項目投資還是居民住房消費，均需要信貸支持，天然具有杠桿屬性。2019年上半年，A股和港股上市房企的剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負債率為59.5%；2018年居民住房杠桿率（居民住房貸款余額/GDP）為34.2%。三是住房貸款是居民部門的主要負債，房地產(chǎn)貸款也是金融機構(gòu)的重要資產(chǎn)投向。2018年我國居民住房貸款余額占居民總負債的56.4%；2019年三季度，房地產(chǎn)貸款余額43.3萬億元，占金融機構(gòu)各項貸款余額的28.9%。
保持經(jīng)濟、金融、財政、就業(yè)穩(wěn)定均需要房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。房地產(chǎn)短期看金融、中期看土地、長期看人口，穩(wěn)地產(chǎn)則需要穩(wěn)金融。“房地產(chǎn)長效機制”要發(fā)揮房地產(chǎn)金融政策的逆周期調(diào)整功能，因城施策、因時制宜，在“房住不炒”基礎(chǔ)上實現(xiàn)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的政策目標，保持行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展、促進經(jīng)濟金融穩(wěn)定。
3.3應(yīng)分階段、分層次適度修正房地產(chǎn)金融政策
前期房地產(chǎn)金融大幅收緊是為了給樓市地市降溫。受疫情沖擊，當前國民經(jīng)濟和房地產(chǎn)消費投資形勢嚴峻，應(yīng)分階段、分層次、因城施策，適度修正房地產(chǎn)金融調(diào)控：
第一層次，調(diào)整個人住房信貸政策，支持剛需和改善型需求。目前核心一二線城市二套房首付比例普遍偏高，北京、上海等城市的非普通住宅首付比高達70%-80%；二套房認定標準嚴格，“認房又認貸”。前期收緊政策的初衷是抑制投機，但若長期執(zhí)行，不利于釋放剛需和改善等合理自住需求。在銀行整體信貸規(guī)模擴張的大背景下，應(yīng)允許個人住房貸款規(guī)模平穩(wěn)增長。商貸方面，適當下調(diào)二套房首付比例、放寬二套房和非普通住宅認定標準、提高放款速度等；公積金方面，適當提高貸款額度、放寬二套房認定標準、提高放款速度等。
第二層次，調(diào)整房企各融資渠道的規(guī)模管控。自2019年5月23號文出臺以來，房企各主要融資渠道規(guī)模均被嚴格限制。其中，海外債只能置換未來一年內(nèi)到期的中長期海外債，銀行貸款余額不得超過3月底水平，信托貸款余額不得超630，信用債和交易所ABS只能借新還舊等。在流動性整體寬松環(huán)境下，應(yīng)避免“一刀切”式的限制，允許房企融資回歸正常水平。具體包括，調(diào)整海外債、信用債的備案審批政策，減少房地產(chǎn)貸款規(guī)模約束，支持并購貸等房企合理融資需求。
第三層次，調(diào)整房企股權(quán)融資約束。自2010年暫停IPO、2016暫停再融資以來，房企股權(quán)融資基本停滯。相較英美等發(fā)達國家，我國房企直接融資占比低，過度依賴銀行信貸等間接融資。這不利于房企降杠桿和防范化解金融風險、發(fā)展多層次資本市場以及解決當前我國間接融資和直接融資占比不平衡的問題。應(yīng)適度調(diào)整房企股權(quán)融資政策，支持合股權(quán)融資需求。
來源：夏磊地產(chǎn)觀察（ID：xialeidichan）
