1月份，突如其來(lái)的疫情蔓延，成為了舉國(guó)上下密切關(guān)注的頭等大事。因配合疫情防控的需要，許多行業(yè)陷入停工待產(chǎn)的狀態(tài)，長(zhǎng)租公寓行業(yè)也不例外。

　　在此期間，長(zhǎng)租公寓品牌們采取捐款、捐物、為受疫情影響的租戶給予租金減免、為一線醫(yī)護(hù)人員免費(fèi)提供床位等，用自己的方式貢獻(xiàn)力量。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，截至2月6日，已有至少10家長(zhǎng)租公寓企業(yè)公開(kāi)表態(tài)，對(duì)配合疫情防控作出反應(yīng)。

　　而在1月17日，隨著蛋殼公寓赴美敲鐘，長(zhǎng)租公寓行業(yè)迎來(lái)了第二家上市的企業(yè)。這距離上一家長(zhǎng)租公寓企業(yè)的上市，僅過(guò)去2個(gè)月。

　　1月6日，去年11月赴美上市的“長(zhǎng)租公寓第一股”青客公寓也發(fā)布了首份財(cái)報(bào)，財(cái)報(bào)顯示，青客公寓2019財(cái)年第四季度的凈虧損同比減少近三成，租金收入同比增15%至3億元。

　　可以看出，青客公寓正在竭力減少虧損。對(duì)此，青客創(chuàng)始人表示，公司通過(guò)整合內(nèi)部資源，進(jìn)一步提高運(yùn)營(yíng)效率并專(zhuān)注于資產(chǎn)質(zhì)量改善而非積極擴(kuò)張，因此第四季度實(shí)現(xiàn)了合理的增長(zhǎng)，同時(shí)收窄了虧損。

　　但是我們也不能過(guò)于樂(lè)觀，就目前的情況來(lái)說(shuō)，疫情停工期間，長(zhǎng)租公寓的租金收入受到很大影響，這對(duì)現(xiàn)金流造成很大壓力。而這種情況或許至少持續(xù)至4月份。

　　廣州試點(diǎn)政策性租賃住房

　　1月廣州在政策性租賃住房方面有所動(dòng)作。

　　為了分流和保障部分住房需求，尤其是人才政策性租賃住房，更好地發(fā)揮租賃市場(chǎng)保障性和市場(chǎng)性的作用，1月17日廣州市政府頒發(fā)了《廣州市發(fā)展政策性租賃住房試點(diǎn)方案》。

　　頒發(fā)此次政策文件后，廣州成為全國(guó)首個(gè)出臺(tái)政策性租賃住房政策的城市。據(jù)悉，早在2019年12月住建部全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，就明確提及了“政策性租賃住房”。在今年1月的北京地方兩會(huì)上，也提及了政策性住房的建設(shè)和籌集工作，但沒(méi)有明確提及“政策性租賃住房”。

　　隨著后續(xù)更多的租賃市場(chǎng)相關(guān)政策工具落地，廣州在發(fā)展租賃市場(chǎng)、穩(wěn)定房租和落實(shí)租售同權(quán)等方面的措施將會(huì)更加完善。

　　除此之外，杭州也迎來(lái)今年首個(gè)租賃強(qiáng)政。

　　1月16日，杭州人民政府辦公廳推出了租賃政策，并于當(dāng)月25日起開(kāi)始施行。內(nèi)容包括租賃監(jiān)管專(zhuān)用銀行賬戶、全市住房租賃合同示范文本、租金貸、租賃住房產(chǎn)品質(zhì)量等方面。

　　回顧2019年，杭州入選中央財(cái)政支持的16個(gè)試點(diǎn)城市名單，并計(jì)劃3年內(nèi)爭(zhēng)取24億元的中央財(cái)政資金獎(jiǎng)補(bǔ)，用于扶持優(yōu)秀住房租賃企業(yè)。這對(duì)于當(dāng)時(shí)長(zhǎng)租公寓“爆雷”較為集中的杭州，是一個(gè)利好消息。此后，杭州積極發(fā)揮政策對(duì)租賃市場(chǎng)的引導(dǎo)作用。2020年也將繼續(xù)出臺(tái)政策，加強(qiáng)租賃市場(chǎng)的監(jiān)管。

　　青客上市后竭力止虧

　　去年11月5日，青客公寓成功在納斯達(dá)克敲鐘上市，給當(dāng)時(shí)“爆雷”頻現(xiàn)的長(zhǎng)租公寓行業(yè)帶去一縷曙光。美股上市首日收盤(pán)報(bào)17.64美元，漲幅3.76%，總市值8.37億美元。

　　而今年1月初，青客公寓也發(fā)布了首份財(cái)報(bào)。觀點(diǎn)指數(shù)研究院注意到，根據(jù)招股書(shū)披露，青客公寓原計(jì)劃募集520萬(wàn)股，最高募資1億美元；但上市時(shí)下調(diào)到270萬(wàn)股，募資金額幾乎減半，最終募資4590萬(wàn)美元。而現(xiàn)在青客公寓的市值也縮水近30%，約為5.76億美元。

　　這與青客公寓長(zhǎng)期處于虧損狀態(tài)是分不開(kāi)的。數(shù)據(jù)顯示，截至2019年6月30日共9個(gè)月（2019財(cái)年前三季度），青客公寓營(yíng)收為人民幣8.98億元，同比增長(zhǎng)51.4%；凈虧損則為人民幣3.73億元，略高于2018財(cái)年同期的3.24億元。

　　也許為了盡快“止損回血”，在上市之后，青客開(kāi)始放緩擴(kuò)張的腳步。1月6日，“長(zhǎng)租公寓海外上市第一股”青客公寓發(fā)布上市后首份財(cái)報(bào)，財(cái)報(bào)顯示，2019財(cái)年第四季度凈虧損同比下降近三成。

　　根據(jù)財(cái)報(bào)披露，2019 財(cái)年第四季度（2019年7月1日-9月30日），青客實(shí)現(xiàn)凈收入3.4億元，同比增長(zhǎng)13%；歸屬于公司凈虧損1.25億元，同比下降29%；同時(shí)，息稅折舊攤銷(xiāo)前利潤(rùn)虧損4521.1萬(wàn)元，比2018財(cái)年同比收窄58%。

　　在凈收入3.4億元中，包括住房租賃業(yè)務(wù)收入、增值服務(wù)及其他凈收入。其中，住房租賃業(yè)務(wù)收入為3.0億元，較2018年同期的2.6億元增長(zhǎng)15%。此外，增值服務(wù)及其他凈收入為3900萬(wàn)元，較2018年同期的3800萬(wàn)元增長(zhǎng)2%。

　　財(cái)報(bào)還指出，截至2019財(cái)年第四季度期末，青客的滿房率達(dá)95.8%，同比提高3.6個(gè)百分點(diǎn)。

　　營(yíng)業(yè)成本上也出現(xiàn)了略降，包括運(yùn)營(yíng)成本、銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、運(yùn)營(yíng)前費(fèi)用和減值損失等方面。

　　青客營(yíng)業(yè)成本及費(fèi)用總額為4.37億元，而2018年同期為4.35億元。其中，運(yùn)營(yíng)前費(fèi)用降幅較明顯，減少至560萬(wàn)元，而2018年同期為2800萬(wàn)元，主要是由于2018財(cái)年同期，青客處于快速擴(kuò)張階段，因而運(yùn)營(yíng)前費(fèi)用較高；而2019 財(cái)年第四季度，新開(kāi)發(fā)的出租房間增長(zhǎng)相對(duì)較少。減值損失也由2018年同期的3000萬(wàn)元減少至1300萬(wàn)元。

　　在資產(chǎn)負(fù)債方面，青客公寓的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物由2018財(cái)年的1.04億元，增至1.6億元；專(zhuān)門(mén)用來(lái)支付長(zhǎng)期債務(wù)的限定用途現(xiàn)金，也從1500萬(wàn)元增至9100萬(wàn)元。不過(guò)，長(zhǎng)短期債務(wù)均出現(xiàn)了一定程度的增長(zhǎng)。短期債務(wù)較2018財(cái)年增長(zhǎng)1.4倍至3.2億元，長(zhǎng)期債務(wù)較2018財(cái)年增長(zhǎng)1.6倍至4.3億元。

　　觀點(diǎn)指數(shù)研究院注意到，2019財(cái)年，青客公寓整體的流動(dòng)負(fù)債從19.7億元同比下降13.9%至16.97億元。其中，租金分期付款貸款下降31.7%至7.57億元。

　　從財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，青客公寓上市后竭力去做的一件事，就是放緩規(guī)模擴(kuò)張的腳步，從而減少虧損，回流現(xiàn)金。這也為1月17日敲鐘上市的蛋殼公寓提供了參考。

　　企業(yè)齊“戰(zhàn)”疫，部分陷入租金危機(jī)

　　就在蛋殼公寓敲鐘上市不久后，全國(guó)上下爆發(fā)了疫情，與很多行業(yè)一樣，長(zhǎng)租公寓行業(yè)也陷入了停工待產(chǎn)的狀態(tài)。

　　疫情無(wú)情，企業(yè)有情。即使頂著巨大的現(xiàn)金流壓力，在抗疫行動(dòng)上我們也常�？吹介L(zhǎng)租公寓企業(yè)的身影。

　　抗疫期間，長(zhǎng)租公寓企業(yè)們采取捐款、捐物、為受疫情影響的租戶給予租金減免、為一線醫(yī)護(hù)人員免費(fèi)提供床位等方式貢獻(xiàn)自己的力量。以自如、青客等品牌為例，它們主要針對(duì)武漢等湖北省地區(qū)，并面向全國(guó)實(shí)施了部分用于減輕租戶承租、疫情防控壓力的措施。

　　據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)研究院不完全統(tǒng)計(jì)，截至2月6日，已有至少10家長(zhǎng)租公寓企業(yè)公開(kāi)表態(tài)，配合疫情防控作出反應(yīng)。

　　與此同時(shí)，迫于現(xiàn)金流壓力，長(zhǎng)租公寓在租金方面的部分舉措，也陷入了“道義”與“生意”之間的尷尬局面。

　　這也直接反映出長(zhǎng)租公寓目前對(duì)于租金收入的依賴程度較高。未來(lái)，實(shí)現(xiàn)多元化收入，提高增值服務(wù)收入占總收入的比例，將會(huì)是長(zhǎng)租公寓盈利的一個(gè)主要方向。雖然長(zhǎng)租公寓盈利之路道阻且長(zhǎng)，但業(yè)內(nèi)人士始終相信，行則將至。

來(lái)源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)

編輯：koko