2018 年項收益率明顯下滑；2019 年拿房成本回落，轉(zhuǎn)讓項為增多。

　　開發(fā)商對租業(yè)期有積極作，但前該業(yè)務被邊緣化且拆分上市意愿不強。

　　疫情下業(yè)需求幅下滑，租賃政策收緊；集中式企業(yè)求穩(wěn)，分散式企業(yè)開源節(jié)流。

　　我們參加了 2020 年租公寓業(yè)展望專家組會議，會議邀請了克瑞租賃事業(yè)部總經(jīng)理對今年業(yè)增趨勢、競爭格局、融資環(huán)境以及疫情影響等進交流，其主要觀點如下：2019 年業(yè)增速顯著下滑，后發(fā)企業(yè)逐漸退出。2019 年租公寓業(yè)頭部企業(yè)管理規(guī)模平均增速為 19%，較 2018 年 173%的增速明顯回落，預計今年增速將進步回落。前市場頭部企業(yè)基本是早期進業(yè)的企業(yè)，在盈利上，其提前鎖定低價房源并享受了 2017-18 的租上漲，獲得可觀的租剪差；在規(guī)模上，其充分利 2017-18 的資本推動獲得了量貨源。在 2017-18 年才后發(fā)進的些企業(yè)前已基本淡出。

　　分散式規(guī)模效應已有所顯現(xiàn)，但對城市政策險；集中式經(jīng)營模式仍在不斷更新。前分散式企業(yè)的規(guī)模及品牌效應已有所顯現(xiàn)，業(yè)第 2、3 名已順利上市，其險主要來于城市政策，例如北京之前在叫停了“N+1”等改造出租類產(chǎn)品后，部分企業(yè)在北京的運營規(guī)模近停滯。集中式企業(yè)運營模式正在由重變輕，前各家企業(yè)基本采取輕重結(jié)合的式經(jīng)營，輕資產(chǎn)：重資產(chǎn)經(jīng)營的例在 8：2 到 6：4 不等，未來成本細項控制是決定能否做、能否盈利的關(guān)鍵。前分散式企業(yè)占到租賃市場整體的 4%~5%，集中式企業(yè)不 2%。

　　2018 年項收益率明顯下滑；2019 年拿房成本回落，轉(zhuǎn)讓項為增多。2013-17 年重點城市租每年保持 5%-8%的增，由于租公寓在業(yè)主端般少簽訂 5 年，因此在這個節(jié)點上企業(yè)可賺取定的租剪差。2018年起，開發(fā)商在前輪地產(chǎn)周期開發(fā)的量物業(yè)使市可租賃房源幅增，因此本年租并未增；同時，2018年部分運營商在獲得融資后為追求規(guī)模開始哄搶房源，導致成本拉升，盈利能受損。標桿企業(yè)在 2017 年前對 IRR的要求為 18%， 2018 年起則降 15%。業(yè)拿房成本位出現(xiàn)在 2018 年下半年，個別房源成本較 2017 年時漲幅達兩倍；2019 年業(yè)進蕭條期，拿房成本基本回落 2017 年的平。部分企業(yè)前只出不進，其轉(zhuǎn)讓的多為之前價收購的房源及遠郊項，其中部分價收購項在 18 年最價位上給予 5 折-65 折優(yōu)惠后單項盈利能尚可，易于轉(zhuǎn)讓；遠郊項往往在打折后也問津。

　　開發(fā)商對租公寓業(yè)期有積極作，但前該業(yè)務被邊緣化且拆分上市意愿不強。開發(fā)商開始進租公寓領(lǐng)域基本是“被迫持有”：在過去 5-8 年，線城市政府的供地集中在新區(qū)或近郊，并要求開發(fā)商持 15%-20%的物業(yè)，開發(fā)商被迫持有了批項位置遠、空置率、租低、法盈利的物業(yè)。2017-18 年在政策扶持、租賃貸盛、企業(yè)業(yè)績較好的情況下，開發(fā)商對租公寓的虧損可以默認； 2018 年末融資渠道開始堵塞、企業(yè)盈利能下滑，租公寓業(yè)務的盾逐漸爆發(fā)；2019 年，許多開發(fā)商開始退出租公寓項，或?qū)⑵渥兂蛇吘墭I(yè)務。未來地產(chǎn)系租公寓的轉(zhuǎn)變關(guān)鍵在于 1）管理能獲得本質(zhì)提升，對租產(chǎn)品精細化運營；2）前期開發(fā)物業(yè)持續(xù)積累達到規(guī)模效應，產(chǎn)品線分化； 3）邊界成本穩(wěn)定，進盈利的成期。從上市節(jié)奏看，短期看開發(fā)商系租公寓并動上市：前運營較好的湖冠寓僅是湖業(yè)務之，暫拆分上市計劃；旭輝領(lǐng)寓和開發(fā)業(yè)務有較明顯的分割，其定位是具備后臺優(yōu)勢的運營商團隊，前提出 5 年內(nèi)上市。

　　融資額下滑并集中在頭部，租貸嚴控對分散式影響較。2019 年業(yè)融資同下滑，特征由多筆額變成單筆額，融資持續(xù)向頭部集中，預計今年將持續(xù)單筆額的狀況。預計后續(xù)年業(yè)融資將較為穩(wěn)健，不會出現(xiàn)漫灌的情況。租貸，2019年末政策提出住房租賃企業(yè)租收中租貸占不得超過 30%，部分分散式企業(yè)主要融資渠道仍是租貸，受影響會較。

來源：樂居財經(jīng)

編輯：koko