自2020年1月下旬以來(lái)，新冠肺炎疫情席卷全國(guó)，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)造成巨大沖擊，房地產(chǎn)業(yè)自然也無(wú)法置身事外。本次疫情對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響有多大？房地產(chǎn)業(yè)如何積極應(yīng)對(duì)疫情才能在行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)上，發(fā)揮促進(jìn)就業(yè)、保障民生、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用？
一、房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀與“非典”時(shí)期具有五方面不同
盡管本次疫情和2003年有類(lèi)似之處，為我們提供了可資借鑒的經(jīng)驗(yàn)，但歷史不一定會(huì)簡(jiǎn)單地重演。目前房地產(chǎn)業(yè)所處的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、在我國(guó)經(jīng) 濟(jì)發(fā)展中所扮演的角色與2003年已有很大不同，房地產(chǎn)業(yè)自身的特點(diǎn)、發(fā)展趨勢(shì)等也發(fā)生了諸多變化，必須謹(jǐn)慎對(duì)待歷史經(jīng)驗(yàn)，不能簡(jiǎn)單利用2003年的情況來(lái)分析當(dāng)前的問(wèn)題，否則很有可能作出錯(cuò)誤的預(yù)判。2003年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的情況與現(xiàn)在至少有以下五方面不同：
一是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段不同。
2003年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于初始發(fā)展階段。以往因住房分配制度而被抑制的需求得到了釋放，潛力巨大。當(dāng)時(shí)，城市居住環(huán)境遠(yuǎn)不如現(xiàn)在，城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積僅為23.7平方米，而目前，我國(guó)戶均住房已超過(guò)1.1套，2018年城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積已經(jīng)達(dá)到了39平方米，是2003年的1.65倍。
二是不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段賦予了房地產(chǎn)業(yè)不同的定位。
就在“非典”疫情結(jié)束不久的2003年8月12日，《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》（18號(hào)文）將房地產(chǎn)業(yè)定位為經(jīng)濟(jì)發(fā)展“支柱產(chǎn)業(yè)”，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)隨之迎來(lái)了房改之后首次迅速發(fā)展。而如今，在經(jīng)歷了2014-2016年的快速發(fā)展后，2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議正式提出“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”；2019年7月30日政治局會(huì)議首次提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”。房地產(chǎn)業(yè)的這一政策導(dǎo)向，決定了目前的行業(yè)發(fā)展定位與2003年不同。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入新的發(fā)展階段。
三是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)不同。
無(wú)論是“非典”爆發(fā)前的2002年，還是“非典”疫情發(fā)生的當(dāng)年，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售均呈現(xiàn)快速上漲趨勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速分別為21.9%和29.7%，房地產(chǎn)銷(xiāo)售額同比增速分別為23.7%和34.1%，銷(xiāo)售面積同比增速則分別為20.2%和29.1%�，F(xiàn)在我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資及銷(xiāo)售同比增速已經(jīng)掉頭向下，基本呈現(xiàn)“倒U型”的態(tài)勢(shì)。2019年房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)9.9%，而銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積分別增長(zhǎng)了6.5%和-0.1%，均處于十幾年來(lái)的相對(duì)低位。
四是房企負(fù)債水平和杠桿率不同。
房地產(chǎn)企業(yè)總體負(fù)債規(guī)模由2003年的30698.56億元上升到了2018年的674333.36億元，房地產(chǎn)企業(yè)總體負(fù)債與行業(yè)增加值之比由4.99倍上升到10.43倍。房地產(chǎn)行業(yè)總體負(fù)債率由2003年的58.04%上升至2019年前三季度的80.26%（按照申萬(wàn)一級(jí)行業(yè)分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)），大幅提高了38.28%�？傮w來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)負(fù)擔(dān)較之前明顯增加，對(duì)融資的依賴(lài)度也比以往更高。
五是居民對(duì)住房的購(gòu)買(mǎi)力不同。
巨大的債務(wù)負(fù)擔(dān)已經(jīng)嚴(yán)重削弱了居民對(duì)住房的購(gòu)買(mǎi)力。2003年我國(guó)居民部門(mén)杠桿率為16.2%，而2018年則為53.2%，且仍呈上升趨勢(shì)。而中國(guó)經(jīng)濟(jì)整體杠桿率也較高，繼續(xù)加杠桿的風(fēng)險(xiǎn)較大。此外，收入增長(zhǎng)預(yù)期帶動(dòng)房屋銷(xiāo)售增長(zhǎng)的趨勢(shì)也今非昔比。2003年我國(guó)正處于剛加入WTO后的貿(mào)易井噴期，同時(shí)也迎來(lái)了人口紅利窗口。2000-2005年我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入復(fù)合增長(zhǎng)率為10.81%，而2014-2019年為7.99%。
二、本次疫情對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響
從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)看，最差的情況下，疫情可能導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資下降37.53%。這是因?yàn)�，受疫情影響，我�?guó)大部分地區(qū)的土地交易已暫時(shí)中止，同時(shí)，假期延長(zhǎng)和防疫措施都會(huì)影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。盡管2020年前已開(kāi)工項(xiàng)目會(huì)陸續(xù)復(fù)工，但原定今年新開(kāi)工項(xiàng)目將可能受到較大影響。2019年一季度，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中，土地購(gòu)置費(fèi)用占比為29.12%，建安工程和設(shè)備工器具購(gòu)置占65.71%（其中新開(kāi)工面積占比約5.54%）。因此，今年一季度因土地交易中止而導(dǎo)致的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資可能下降29.12%，因新開(kāi)工中止而導(dǎo)致的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資則可能下降3.64%(65.71%*5.54%)，同時(shí)假期延長(zhǎng)或?qū)е略诮?xiàng)目投資下降4.77%，合計(jì)下降37.53%。
房地產(chǎn)銷(xiāo)售形勢(shì)也十分嚴(yán)峻。受疫情影響，全國(guó)多個(gè)城市針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)下發(fā)了“暫停經(jīng)營(yíng)”的通知，明令禁止售樓處、中介門(mén)店繼續(xù)營(yíng)業(yè)。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)也發(fā)出號(hào)召，全國(guó)樓盤(pán)暫時(shí)停止售樓處的銷(xiāo)售活動(dòng)，待疫情過(guò)后再自行恢復(fù)。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，自1月下旬開(kāi)始，大部分開(kāi)發(fā)商的成交量比往年春節(jié)期間暴跌95%。分區(qū)域看，截至2020年2月4日24時(shí)，新型肺炎確診人數(shù)最多的10個(gè)省份（湖北、浙江、廣東、河南、湖南、江西、安徽、重慶、江蘇和四川）的商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售量分別占全國(guó)的60.31%和61.78%。
而住房是難以通過(guò)線上進(jìn)行銷(xiāo)售的。因?yàn)榉课輧r(jià)值較高，且對(duì)人們的生活具有長(zhǎng)期影響，很難像普通消費(fèi)品一樣，可以不經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)就直接交易。況且大多數(shù)消費(fèi)者和廠商對(duì)房地產(chǎn)線上銷(xiāo)售模式也并不十分熟悉。此外，購(gòu)房還涉及貸款、過(guò)戶等須購(gòu)房者親自辦理的手續(xù)。
即使因疫情而延遲的購(gòu)房需求有望在疫情過(guò)后迎來(lái)反彈，疫情對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售的短期沖擊也是巨大的。2019年一季度，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售額為27038.77億元。若按2019年全年6.5%的銷(xiāo)售額增速估計(jì)，2020年一季度，房企銷(xiāo)售額將達(dá)到28796.29億元。若按損失50%的銷(xiāo)售額計(jì)算，一季度的損失將高達(dá)14398.14億元。
房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈將受到嚴(yán)重沖擊。銷(xiāo)售回款（包括個(gè)人按揭貸款和定金及預(yù)收款）已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)主要的資金來(lái)源。2019年，銷(xiāo)售回款在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際到位資金中的占比達(dá)到了49.62%的歷史高位，總計(jì)88640億元。與此同時(shí)，由于嚴(yán)厲的融資限制，2019年國(guó)內(nèi)貸款占比僅為14.13%，為歷史最低點(diǎn)。
由于部分房企負(fù)債水平較高，2019年前三季度總體負(fù)債率就已經(jīng)達(dá)到了80.26%，如果不能快速回籠資金，將可能導(dǎo)致資金鏈斷裂。房地產(chǎn)行業(yè)的并購(gòu)與房企資金鏈風(fēng)險(xiǎn)有較大關(guān)系。數(shù)據(jù)顯示，2002年，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)案例僅27個(gè)，并購(gòu)規(guī)模為18.95億元�！胺堑洹币咔榘l(fā)生的2003年，并購(gòu)案例則為36個(gè)，并購(gòu)規(guī)模達(dá)到39.90億元，增長(zhǎng)了110.55%。2004年，并購(gòu)規(guī)模進(jìn)一步提高至49.58億元，直到2005年后才逐漸縮小。而2019年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)案例221個(gè)，并購(gòu)規(guī)模1840.64億元。如果疫情導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)，大量中小房企將因此而倒閉，而且這一過(guò)程可能持續(xù)2年，甚至更長(zhǎng)時(shí)間。長(zhǎng)期來(lái)看，這還會(huì)進(jìn)一步提高我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度，并可能加大我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控難度。
我國(guó)人口凈流出區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)將因疫情而面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)不少三四線城市存在過(guò)量住房供給的問(wèn)題，這原本就使房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨較大風(fēng)險(xiǎn)，而且棚改政策的逐步退出將使這些城市的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步上升。隨著疫情發(fā)展，春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)也很難實(shí)現(xiàn)。再者，此次疫情也反映出三四線城市在物流、居住環(huán)境和應(yīng)急管理上的劣勢(shì)，在當(dāng)前大中城市開(kāi)放落戶的情況下，未來(lái)人口流出三四線城市的情況可能更為嚴(yán)重，三四線城市房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)有進(jìn)一步上升的趨勢(shì)。
三、疫情對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊將拖累整體經(jīng)濟(jì)增速和就業(yè)水平
房地產(chǎn)投資回落帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)下行壓力相當(dāng)明顯。房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的20%左右。2017-2019年資本形成總額分別拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)2.3、2.2和1.9個(gè)百分點(diǎn)，均值為2.13%。2017-2019年房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重分別為17.38%、18.92%和23.97%，均值為20.09%。以此計(jì)算，過(guò)去三年房地產(chǎn)投資平均每年拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)約0.43個(gè)百分點(diǎn)（20.09%*2.13%）。如果我國(guó)2020年一季度房地產(chǎn)投資增速下降37.53%（根據(jù)前文計(jì)算），房地產(chǎn)投資下行造成的GDP增速下降就達(dá)0.16個(gè)百分點(diǎn)（0.43*37.53%）。由于目前我國(guó)GDP增速為6%左右，難以忽視房地產(chǎn)投資回落帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)下行壓力。
房地產(chǎn)投資下行還可能直接或間接影響就業(yè)。2018年我國(guó)房地產(chǎn)城鎮(zhèn)就業(yè)人口為466萬(wàn)人。據(jù)此測(cè)算，疫情會(huì)影響房地產(chǎn)行業(yè)的城鎮(zhèn)就業(yè)174.9萬(wàn)人（466.01*37.53%）。房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)行業(yè)很多，從產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)系數(shù)來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)家統(tǒng)計(jì)局分類(lèi)的42個(gè)行業(yè)均有不同程度的完全關(guān)聯(lián)關(guān)系，因此，疫情對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響也會(huì)傳導(dǎo)到這些行業(yè)。以建筑業(yè)為例，據(jù)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)建筑業(yè)的完全消耗系數(shù)估算，將間接導(dǎo)致建筑業(yè)73.4萬(wàn)人的就業(yè)受到影響�？紤]到建筑業(yè)自身受疫情的沖擊，受影響的就業(yè)人口會(huì)更多。
四、應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)受疫情沖擊的政策建議
為了應(yīng)對(duì)疫情對(duì)房地產(chǎn)的沖擊，保持房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展，我們提出以下政策建議。
1.給予房地產(chǎn)業(yè)必要、合理的支持。
除了向受疫情影響較大的批發(fā)零售、住宿餐飲、物流運(yùn)輸、文化旅游等行業(yè)提供支持，也應(yīng)考慮采取適當(dāng)?shù)拇胧�，平穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)。建議在“房住不炒”的前提下，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資和銷(xiāo)售，支持房地產(chǎn)業(yè)合理融資需求，允許部分受疫情影響較大的房地產(chǎn)企業(yè)延期還貸，加快貸款展期辦理，為企業(yè)調(diào)整還款計(jì)劃，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，以緩解近期銷(xiāo)售萎縮對(duì)房企資金鏈的沖擊。目前，無(wú)論從存量還是增量看，我國(guó)房地產(chǎn)融資占比已基本恢復(fù)到正常年份的水平。因而對(duì)房地產(chǎn)融資的限制不應(yīng)繼續(xù)收緊。在合法合規(guī)和控制風(fēng)險(xiǎn)的前提下，應(yīng)適當(dāng)增加房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，包括商業(yè)銀行的表內(nèi)和表外融資。
2.繼續(xù)貫徹落實(shí)“房住不炒”的方針。
房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入了新的發(fā)展階段，“房住不炒”成為產(chǎn)業(yè)定位。放松這一定位，也許會(huì)帶來(lái)一時(shí)的快速發(fā)展，但會(huì)透支未來(lái)發(fā)展空間，甚至引發(fā)經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)。這種短期行為并不可取。
3．強(qiáng)化供給與需求相結(jié)合的調(diào)控手段。
當(dāng)前的調(diào)控政策疊加疫情的影響，需求端會(huì)受到較大的抑制，疫情得到有效控制后，需求可能釋放，如果屆時(shí)沒(méi)有充裕的供給，可能因供需失衡造成新一輪的房?jī)r(jià)上漲。因此，在未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)，更要強(qiáng)化供給端的調(diào)控，合理適當(dāng)?shù)卦黾臃康禺a(chǎn)市場(chǎng)的供給，并要保障地價(jià)的相對(duì)穩(wěn)定。一是核心城市要適當(dāng)增加土地供應(yīng)；二是土地拍賣(mài)方面采取適當(dāng)?shù)恼哒{(diào)整，比如適當(dāng)降低土地競(jìng)買(mǎi)保證金比例，允許成交土地簽約、出讓金繳納適當(dāng)延期。因疫情影響開(kāi)工、復(fù)工的，可以延期開(kāi)工和竣工時(shí)間。
4.支持剛需和改善需求。
從未來(lái)城鎮(zhèn)化發(fā)展?jié)摿案纳凭幼l件來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然存在一定的剛需和改善需求。因此需要采取兩方面措施。一是不利于剛需和合理改善需求的有關(guān)政策可做適當(dāng)調(diào)整，比如“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策；二是金融機(jī)構(gòu)要給予受疫情影響較重的房企和購(gòu)房者適當(dāng)?shù)男刨J政策支持，比如，住房公積金繳存比例、提取時(shí)間等。
5.因城施策，對(duì)限價(jià)政策做適當(dāng)調(diào)整。
適當(dāng)增加市場(chǎng)調(diào)節(jié)的力度。高端項(xiàng)目的限價(jià)原則要明確，保障房企正常拿地的積極性。中低端項(xiàng)目也要給予房企合理的自主定價(jià)空間。在限價(jià)政策適當(dāng)調(diào)整后，繼續(xù)落實(shí)“房住不炒”政策，可以對(duì)某些項(xiàng)目實(shí)施“限售”的約束，一松一緊，防止市場(chǎng)出現(xiàn)大幅波動(dòng)，保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定。
6.長(zhǎng)期內(nèi)仍然要應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)上漲的壓力。
一旦疫情得到有效控制，而供給端不能滿足被抑制的需求，房?jī)r(jià)就會(huì)快速反彈，尤其在一線和核心二線等經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好、城市管理效率較高、產(chǎn)業(yè)及醫(yī)療資源較發(fā)達(dá)的城市，“穩(wěn)房?jī)r(jià)”仍將是這些地區(qū)調(diào)控的重點(diǎn)。
7.要關(guān)注部分三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。
疫情發(fā)生恰逢春節(jié)假期，嚴(yán)重打擊了返鄉(xiāng)置業(yè)，三四線城市樓市可謂雪上加霜，尤其需要關(guān)注。隨著大中城市落戶放開(kāi)，以及疫情暴露出三四線城市在物流、公共衛(wèi)生資源和應(yīng)急管理等方面的劣勢(shì)，未來(lái)三四線城市將面臨更大的人口流出壓力。應(yīng)嚴(yán)格按照住建部要求，因城施策，防控三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
8.堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的預(yù)期管理。
保持政策定力，堅(jiān)持“房住不炒”的方針，扭轉(zhuǎn)長(zhǎng)期以來(lái)形成的政策預(yù)期，確保政策的連續(xù)性與穩(wěn)定性。
9.適度發(fā)揮房地產(chǎn)投資穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的作用。
目前投資對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為30%左右，而房地產(chǎn)投資在我國(guó)固定資產(chǎn)投資中的占比約20%，如果再考慮房地產(chǎn)消費(fèi)和對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)就能在較大程度上穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。
10.避免房企大量倒閉沖擊整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)。
當(dāng)前房企負(fù)債率整體較高，受疫情影響，資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步上升。因此，要穩(wěn)定房地產(chǎn)企業(yè)。除了房企拿地、房企定價(jià)等政策做出適當(dāng)調(diào)整外，還要給予房地產(chǎn)企業(yè)在融資、稅費(fèi)減免等方面享受與其他企業(yè)相同的待遇。
我們不能把合理支持房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的政策視為對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的放松，這是在遵循“房住不炒”、“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”原則下，應(yīng)對(duì)疫情，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)、促進(jìn)就業(yè)、保障民生的相機(jī)抉擇政策手段。
�。ㄗ髡呤⑺沙上瞪虾Ｊ腥嗣裾畢⑹�、中歐國(guó)際工商學(xué)院教授，宋紅衛(wèi)、汪恒為同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司研究員，本文僅反映作者觀點(diǎn)，不代表所供職機(jī)構(gòu)意見(jiàn)）
來(lái)源：澎湃新聞
