深圳土地市場(chǎng)再次迎來土拍盛宴，8宗宅地引25家房企競(jìng)逐！

　　11月23日，深圳密集出讓8宗住宅用地，總成交價(jià)為339.81億元。這是深圳年內(nèi)規(guī)模最大的一次土地出讓，單日成交總金額也創(chuàng)歷史新紀(jì)錄。

　　這8宗地共吸引了萬(wàn)科、融創(chuàng)、金茂、保利、中海、金地、華潤(rùn)、招商、華發(fā)等25家房企參與競(jìng)拍。最終，分別由融創(chuàng)+華發(fā)聯(lián)合體、深圳地鐵、萬(wàn)科、佳兆業(yè)、安聯(lián)高速、金茂、電建、中信競(jìng)得。

　　接受券商中國(guó)記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，深圳土地市場(chǎng)交易活躍，但是土地出讓“雙競(jìng)雙限”模式下，加上對(duì)人才住房和普通住房的價(jià)格限制，樓市火爆的狀況不太可能出現(xiàn)了。未來住房供應(yīng)規(guī)模進(jìn)一步增加，對(duì)人才住房和普通住房?jī)r(jià)格的限制能夠一定程度上緩解大家對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。

　　一日8宗地?cái)埥?39.81億

　　11月23日，深圳密集出讓8宗住宅用地，總成交價(jià)高達(dá)339.81億元。

　　據(jù)了解，這8宗宅地分別位于寶安區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)和光明區(qū)，總建筑總面積224萬(wàn)平方米，起拍總價(jià)294.42億元，最高限制總地價(jià)達(dá)426.8億元。除寶安區(qū)地塊用于建設(shè)可售人才住房，其他7宗地均用于建設(shè)普通商品住房，且均采用“雙限雙競(jìng)”的辦法以掛牌方式出讓。這些地塊吸引了萬(wàn)科、融創(chuàng)、金茂、保利、中海、金地、華潤(rùn)、招商、華發(fā)等25家房企參與競(jìng)拍。

　　其中，面積最大、價(jià)格最高的是寶安區(qū)A301-0575地塊，規(guī)劃建筑面積131.0703萬(wàn)平方米，掛牌起始價(jià)127.1億元，最高限制地價(jià)184.15億元，土地用途為商業(yè)用地、游樂設(shè)施用地、居住用地、公園用地、道路用地。該宗地住宅類型為可售型人才住房，不設(shè)無(wú)償移交的只租不售人才住房初始配建面積。土地出讓方式為限成交地價(jià)、限人才住房銷售均價(jià)，先競(jìng)地價(jià)、后競(jìng)無(wú)償移交的只租不售人才住房面積。最終，該地塊被融創(chuàng)+華發(fā)聯(lián)合體以底價(jià)127.1億元競(jìng)得。

　　面積第二大的地塊是龍華區(qū)A832-0861地塊，同樣也以66.53億元底價(jià)成交，競(jìng)得人為深圳地鐵集團(tuán)。

　　對(duì)此，貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩認(rèn)為，寶安區(qū)地塊131萬(wàn)㎡規(guī)劃建面，是為超大型綜合體，其中住宅均為可售型人才住房，30萬(wàn)㎡，而商業(yè)、辦公、酒店、娛樂設(shè)施等均可有條件轉(zhuǎn)讓，綜合計(jì)算下來，該地塊樓面價(jià)不到1萬(wàn)元/㎡，但由于面積巨大，且為可售型人才住房，且有條件轉(zhuǎn)讓物業(yè)轉(zhuǎn)讓難度較高，因此，多數(shù)房企對(duì)其望而卻步。而龍華區(qū)大浪街道地塊為地鐵上蓋項(xiàng)目且競(jìng)拍條件為具備地鐵開發(fā)能力的企業(yè)方可參與，因此，深圳地鐵順理成章的底價(jià)取得該地塊。

　　另外，寶安區(qū)A122-0371地塊，參與現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍有中海、華發(fā)、保利、招商、越秀、平安、金茂、萬(wàn)科、龍光、華潤(rùn)+金地等10個(gè)競(jìng)買主體。最終，萬(wàn)科以最高限價(jià)59.98億元+配建人才房6.6萬(wàn)平方米競(jìng)得，溢價(jià)率45%。該宗地項(xiàng)目建成后，普通商品住房銷售均價(jià)不得高于83265元/平方米。

　　坪山區(qū)G12314-8030地塊，吸引了華發(fā)、旭輝、天健、平安、聯(lián)發(fā)、中海、金茂、萬(wàn)科、保利、華潤(rùn)+金地、安聯(lián)、佳兆業(yè)+新城、招商等13家競(jìng)買主體參與現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍。最終，佳兆業(yè)+新城聯(lián)合體以上限價(jià)格28億元+配建人才房5萬(wàn)平方米拿下，溢價(jià)率45%。本次出讓宗地項(xiàng)目建成后，普通商品住房銷售均價(jià)不得高于37500元/平方米。

　　此外，光明區(qū)出讓的4宗宅地分別被安徽交通控股集團(tuán)、金茂、電建和中信城開以最高上限價(jià)競(jìng)得，溢價(jià)率均達(dá)45%。其中，A650-0377宗地競(jìng)爭(zhēng)最為激烈，參與競(jìng)拍企業(yè)達(dá)20家。

　　潘浩指出，除大宗地塊外，其余住宅用地全部“觸頂”，6宗住宅用地每宗成交溢價(jià)率均達(dá)45%，轉(zhuǎn)競(jìng)?cè)瞬抛》棵娣e，仍然熱度不減。其中萬(wàn)科取得寶安區(qū)地塊靠近核心區(qū)，可售部分樓面價(jià)直達(dá)65139元/平方米，而該地塊限價(jià)在83265元/平方米，足見房企對(duì)于稀缺地塊取締的決心。

　　據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，上一次深圳土拍單日突破200億，要追溯到2019年6月24日，當(dāng)時(shí)單日成交224億元。2020年11月23日，深圳單日成交340億元，創(chuàng)造單日成交總金額的新紀(jì)錄。

　　市場(chǎng)活躍度高但地價(jià)穩(wěn)

　　對(duì)于深圳此次大規(guī)模推地的背景和原因，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉接受券商中國(guó)記者采訪時(shí)表示，深圳今年的建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃中提出，整個(gè)住宅用地供應(yīng)要比去年翻一倍。同時(shí)，深圳“7·15”調(diào)控后，除了在需求端抑制以外，更重要的還是在供給端來解決問題，應(yīng)對(duì)需求，平抑房?jī)r(jià)的預(yù)期，所以我們看到整個(gè)土地供應(yīng)量非常大。另外，深圳“十四五”的住房用地占建設(shè)用地的比重要從現(xiàn)在的20%提高到25%，所以在明顯增加用地規(guī)模。

　　“還有個(gè)很重要的問題是，深圳的經(jīng)濟(jì)確實(shí)受疫情沖擊比較大，疫情過后，深圳先行先試示范區(qū)互聯(lián)互通的一些項(xiàng)目、深汕新區(qū)的開發(fā)、軌道交通的建設(shè)等工作壓力是非常大的，所以地方政府也迫切希望能夠得到一定的財(cái)政支持。”李宇嘉對(duì)券商中國(guó)記者說。

　　從當(dāng)日的土拍現(xiàn)場(chǎng)來看，8宗地共計(jì)25家房企參與競(jìng)拍，其中有6宗地參與競(jìng)拍房企達(dá)8家以上，4宗地參與競(jìng)拍房企達(dá)10家以上，最多的1宗用地參與競(jìng)拍企業(yè)達(dá)20家，競(jìng)拍市場(chǎng)活躍度較強(qiáng)。

　　不過，在潘浩看來，深圳市場(chǎng)活躍度較高，但成交樓面價(jià)控制良好，穩(wěn)地價(jià)趨勢(shì)明顯。對(duì)比2019年，深圳主要在年中和年底集中出讓住宅用地，而2020年出讓節(jié)奏基本相同。累加當(dāng)日成交數(shù)據(jù)后，可以看出，深圳住宅用地成交規(guī)劃建筑面積累計(jì)同比增加284.8%，將近去年同期的3倍，對(duì)未來新房市場(chǎng)供應(yīng)精起到積極的補(bǔ)充作用，緩解市場(chǎng)供需矛盾。但是成交樓面價(jià)累計(jì)同比則較去年同期下滑43.9%，下滑幅度將近一半，2020年以來深圳在土地供應(yīng)方面注重樓面價(jià)漲幅的控制。截止11月23日，累計(jì)溢價(jià)率為22.3%，環(huán)比上月收窄2.9個(gè)百分點(diǎn)，同比去年同期收窄11.7個(gè)百分點(diǎn)。

　　李宇嘉也對(duì)券商中國(guó)記者表示，房企拿地比較積極，都想進(jìn)入深圳市場(chǎng)，但是土地出讓“雙競(jìng)雙限”模式下，加上對(duì)人才住房和普通住房的價(jià)格限制，樓市火爆的狀況不太可能出現(xiàn)了。未來住房供應(yīng)規(guī)模的增加是毫無(wú)疑問的，特別是人才住房和普通住房的價(jià)格受到抑制后，能夠一定程度上緩解大家對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。

　　“此外，從這些住房供應(yīng)看，光明、沙井、寶安、龍華等外圍區(qū)域比較多，整個(gè)中心區(qū)非常少，這也是近期二手房市場(chǎng)又開始火爆的一個(gè)原因。整體看，雖然大家打新熱情高但第一次不一定能打到，又因?yàn)榕涮�、區(qū)位、價(jià)格的原因，很多購(gòu)房者又回歸到中區(qū)買二手房去了，所以造成二手房?jī)r(jià)格又排第一了�！崩钣罴螌�(duì)券商中國(guó)記者說。

　　券商中國(guó)記者梳理統(tǒng)計(jì)，去年9月至今，深圳二手房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅均位居全國(guó)前五，繼今年3月和6月漲幅位居全國(guó)第一后，10月漲幅再次升至全國(guó)之首。

來 源： 證券時(shí)報(bào)    

 編 輯：liuy