近年來，長租公寓在各大城市發(fā)展迅速，但持續(xù)爆雷問題引發(fā)廣泛關(guān)注。
據(jù)不完全統(tǒng)計，繼去年南京樂伽公寓爆雷后，今年8月至今，短短一個多月時間里，已有十多家采取“高進低出”“長收短付”這種不正常模式運營的住房租賃企業(yè)疑似跑路，給許多房東及租客帶來經(jīng)濟損失，也使得長租公寓行業(yè)遭遇信用危機。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時表示，長期多頻率的爆雷會使得房屋租客“無房可租”。而在經(jīng)營方面，自然也會使得類似長租公寓捆綁的金融產(chǎn)品出問題，影響銀行的信用。
另外，合碩機構(gòu)首席分析師郭毅在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時表示，長租公寓的需求端，主要還是城市收入處于中低水平的部分年輕人。而爆雷，往往造成城市剛需人群和中產(chǎn)家庭的損失。同時，如果長租公寓在爆雷之后，沒有形成相應的處置和較好的解決方案，那么將會形成惡性的示范效應，從而造成惡劣的市場影響。
長租公寓運營與監(jiān)管欠缺
記者注意到，自2016年以來，我國大力支持住房租賃市場發(fā)展，其本意是落實房住不炒，推動形成租購并舉、住有所居的房地產(chǎn)市場。2019年，16個城市進入中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點范圍，包括一線城市和部分二線城市。
業(yè)內(nèi)專家認為，這些城市租賃房屋規(guī)模較大，穩(wěn)定了這些地區(qū)的租賃市場，有利于推動全國租賃市場健康發(fā)展。
然而，需要注意的是，在住房租賃市場迅速發(fā)展的情況下，也夾帶著魚龍混雜、泥沙俱下的亂象。
有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，長租公寓爆雷，比P2P爆倉危害更大。
從運營模式和行業(yè)監(jiān)管來看，中研普華研究員陳博在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時表示，長租公寓的爆雷，既是經(jīng)營模式的欠缺，也是監(jiān)管的欠缺。長租公寓本應該是一個線上平臺化的二房東，在傳統(tǒng)模式中平臺賺的是租客和房東之間的租金差。但是逐利的資本卻在金融杠桿中看到了更為豐厚的收益，長租公寓運營企業(yè)通過貸款杠桿的模式讓租房者先租到房，之后再逐月向金融機構(gòu)歸還房租。租客通過金融機構(gòu)向租房平臺一次性支付了整個租約周期內(nèi)的租金，相當于平臺一次性收到了一大筆的資金，但向房東依然是按月支付租金，拓展的房源越多，資金池的規(guī)模也就越大，而這就是一筆巨額的無息貸款。
在租金貸模式逐漸清晰后，長租公寓的玩家就已經(jīng)不在乎租一套房子到底能不能帶來收益。只要自己擁有的房源越多，自己的優(yōu)勢就越明顯。即使是虧損的，也可以通過資金的時間差來打平虧損額。堅持到壟斷市場的那一天，想要盈利只需一個翻手的動作就可以完成。這樣思潮驅(qū)使下，整個長租公寓行業(yè)開始了瘋狂的高價收房占市場的模式，然后再低價出租給租客，看似賠本的買賣，背后支撐的都是金融杠桿模式。
陳博告訴記者，這種“高進低出”“長收短付”的不正常經(jīng)營模式，在今年受到疫情等的影響，企業(yè)資金鏈越發(fā)緊張，繃不住了就產(chǎn)生了集中爆雷的問題。
另外，由于市場主體和租賃房源的數(shù)量大、種類多，監(jiān)管是否能全面覆蓋市場上的租賃房源以及租賃機構(gòu)的經(jīng)營行為，是各地實際操作過程中的一大難點。雖然各地政府
要求住房租賃企業(yè)開業(yè)前向住建部門出具開業(yè)報告并備案，其租賃合同也要備案，但如果住房租賃公司刻意躲避備案，行政監(jiān)管便難以覆蓋。因此，監(jiān)管的欠缺，也是長租公寓出現(xiàn)暴倉的原因之一。
互聯(lián)網(wǎng)思維運營有待商榷
但有所不同的是，長租公寓運營方的爆雷，更多的是互聯(lián)網(wǎng)思維主導的公司。
郭毅告訴記者，目前來看，爆雷長租公寓的運營方，更多的還是以互聯(lián)網(wǎng)思維進入長租公寓領(lǐng)域，而并非是從中介市場的經(jīng)營端出發(fā)，衍生出來的長租公寓業(yè)務，或者從開發(fā)商角度，此前就有過從事房地產(chǎn)市場的深耕和積累，衍生出來的長租公寓的業(yè)務版圖。
對比來看，郭毅說，二者經(jīng)營主體有很大的差異，以互聯(lián)網(wǎng)思維進入市場的資本，帶有熱錢逐利效應，他們希望通過互聯(lián)網(wǎng)思維去重新定義長租公寓市場，然后通過快速發(fā)展，使得投資資金能夠?qū)崿F(xiàn)超溢價回報。由于大家的經(jīng)營模式、企業(yè)基因不同，所以造成一類長租公寓主題出現(xiàn)爆雷。
但是相比較來說，郭毅認為，開發(fā)商和中介公司運營的長租公寓產(chǎn)品和品牌，其實還處在一個穩(wěn)定的經(jīng)營下，以互聯(lián)網(wǎng)思維進入到長租市場的經(jīng)營主體，因為并不了解行業(yè)和市場運行的規(guī)律，一味地以為市場的規(guī)�；强糠吭吹拇罅空加衼韺崿F(xiàn)的。但實際上，針對于租賃市場的經(jīng)營行為來看，市場其實是處在相對平衡的狀態(tài)下，所以并不是占據(jù)了房源，就占有了稀缺資源，就能夠獲得好的收益。而是在占據(jù)房源的同時，要能夠具有把房源快速去化、租賃的銷售能力，以及針對長租關(guān)于產(chǎn)品有持續(xù)的運營服務平臺、服務梯隊的搭建，才有可能把整個長租公寓的運營形成一個良性的循環(huán)。
但因為用互聯(lián)網(wǎng)思維去解決市場問題的背后，更多的還是怎樣實現(xiàn)快速規(guī)劃擴張，所以一些長租公寓的品牌，還是把他們的資金用在了房源的收集上，一方面，提升了租金的整體水平；另外一方面，沒有能力把這部分高價收儲來的房源實現(xiàn)高價出租，造成自身的現(xiàn)金流出現(xiàn)壓力和風險，最終爆雷。
郭毅表示，雖然說租賃市場已經(jīng)是高頻低質(zhì)的領(lǐng)域，但是依然需要銷售、運營、理解區(qū)域市場，懂得更多的服務和產(chǎn)品上的升級。
至于長租公寓的盈利模式，她表示，還是需要有相對應梯隊的搭建管理的機制和運營的模式，以及不同業(yè)務種類的相互的協(xié)同，最終才能夠保障這個單一的產(chǎn)品類別，也就是長租公寓這個產(chǎn)品類別能夠真正做到健康發(fā)展。
此外，陳博補充認為，長租公寓與之前的房地產(chǎn)開發(fā)、銷售模式不同，要做好長租公寓，首先做品牌樹口碑，品牌做出來了服務品質(zhì)也要持續(xù)跟上，要發(fā)揮品牌效應、規(guī)模效應。之后再通過連鎖經(jīng)營擴大規(guī)模，才能在一定程度上降低成本；其次長租公寓企業(yè)還要注重提供增值服務。當前長租公寓的主要收入來源還是房租。
除此之外，開發(fā)增值服務也是企業(yè)的盈利點�；陂L租公寓吸引的客戶群體產(chǎn)生流量，隨之衍生出客戶對于餐飲、購物、娛樂、社交等多方面的需求，而企業(yè)則可以通過自營或與第三方合作的形式，為租客提供增值服務，從中獲取利潤；第三，長租公寓后期運營需要搭建起成熟的管理機制和框架，配用專業(yè)高效的運營人員也能大大縮小成本，從而縮短回報投資的期限。
來 源：中國產(chǎn)經(jīng)新聞
編 輯：liuy
