長期以來，“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動是新城控股（601155.SH）獨特的戰(zhàn)略優(yōu)勢。在這一戰(zhàn)略規(guī)劃里，商業(yè)地產(chǎn)肩負著更多有關(guān)“未來”和“護城河”的籌謀。
新城旗下“吾悅廣場”自2012年誕生，經(jīng)過近9年的實踐和沉淀，已在全國布局140余座，形成成熟有影響力的商業(yè)品牌。
新城控股董事長王曉松表示，購物中心承載著城市公共服務(wù)設(shè)施的重要職能。購物中心在線下消費流通中的作用越來越顯著，尤其是“以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進”的新發(fā)展格局下，購物中心作為最大的、可以滿足多種需求的實體消費平臺，在促進城市功能提升、帶動區(qū)域發(fā)展、引領(lǐng)消費方面將進一步發(fā)揮重要作用�！拔釔倧V場已成為當?shù)氐囊粡埑鞘忻�，受到政府青睞、百姓歡迎、市場肯定，實現(xiàn)了經(jīng)濟價值和社會價值的雙豐收�！�
王曉松此前還曾表示，成立27年的新城，第一個15年靠住宅增加銷售和利潤，第二個15年靠住宅和商業(yè)雙輪驅(qū)動，未來15年的利潤則主要來自于商業(yè)管理。
對于新城而言，吾悅廣場如何保持長久的生命活力，從而支撐公司未來15年乃至30年的持續(xù)發(fā)展？在新發(fā)展格局下，又該如何搶抓商業(yè)機遇、把握新消費市場的發(fā)展契機？
我們走進全國首家吾悅廣場——常州武進吾悅廣場，通過對吾悅旗下代表性作品的深入解讀，解碼其長期運營和持續(xù)火爆背后的秘密，并從中得以窺見吾悅廣場的大運營之道。
連續(xù)9年銷售增長20% 激活消費力成就商業(yè)地標
銷售逐年遞增20%、客流逐年遞增10%、租金逐年遞增18%……這樣的數(shù)據(jù)放在任何一個購物中心都堪稱耀眼。作為一座三線城市的購物中心，常州武進吾悅廣場開業(yè)9年，交出了一份優(yōu)異的運營成績單。
武進吾悅廣場，是常州武進區(qū)首個大型城市綜合體項目，也是新城控股旗下開業(yè)的第一家吾悅廣場。作為新城商業(yè)標桿項目，2012年開業(yè)的第一年，項目即實現(xiàn)客流總量近1400萬，年營業(yè)額超過7.8億，2019年武進吾悅廣場年租金及管理費收入在全國已開業(yè)60余座吾悅廣場中排行第一。
開業(yè)9年來，武進吾悅廣場已發(fā)展成為常州的商業(yè)地標。數(shù)據(jù)顯示，項目來自5公里以外的客群占比超過50%，而一般商場的客群輻射范圍在周圍3-5公里以內(nèi)。盡管年初受到疫情影響，但武進吾悅廣場的客流和銷售在今年8月份也已經(jīng)完全恢復(fù)到去年同期水平。值得一提的是，在其引進的348家品牌商家中，銷售額位于常州同品牌各店之首的共88家，占比25.3%。
消費的激活，離不開多年來武進吾悅廣場對最新市場趨勢及客戶需求的牢牢把握，積極推進業(yè)態(tài)及品牌的創(chuàng)新調(diào)改。項目不斷煥新空間格局，著力打造體驗式消費場景，例如，2017年常州武進吾悅廣場傾力打造的“湖塘悅色”江南主題街區(qū)正式亮相，不僅借助江南特色文化元素營造出懷舊的“慢生活”氛圍，還積極引入“宏鳳年糕坊”、“白象梳篦”等當?shù)靥厣放啤?/P>
“除了空間格局不斷煥然一新之外，開業(yè)9年來，武進吾悅保持著每年25%的入駐品牌調(diào)整比例�！毙鲁强毓缮虡I(yè)管理事業(yè)部常州區(qū)域總經(jīng)理吳小偉表示，常州武進吾悅廣場緊緊把握消費潮流，引進各類品牌首店，也成為了諸多新品牌入駐常州的首選地。
加大品牌合作 持續(xù)提升大運營能力
吾悅廣場精準的業(yè)態(tài)定位和豐富的品牌組合，得益于新城多年來聯(lián)動不同類型的品牌商家，并通過良好的服務(wù)實現(xiàn)合作共贏。
在與品牌商合作的過程中，一方面，新城商業(yè)努力做好“帶頭人”的角色，與連鎖品牌協(xié)同拓展市場，目前已經(jīng)有100多個連鎖品牌與新城形成戰(zhàn)略合作，這為項目招商提供了有力保障。另一方面，積極扮演“引路人”，憑借成熟的經(jīng)營平臺，引導合作品牌與周邊城市品牌跨區(qū)聯(lián)動，提升業(yè)績。同時，新城商業(yè)努力挖掘本地品牌高潛價值并給予其經(jīng)營扶持與輔導，助推城市整體商業(yè)氛圍及消費生活煥新升級。
在常州武進吾悅廣場，這一運營策略也得到了成功實踐。不僅積極扶持當?shù)靥厣放�、引進各類品牌首店，還引入喜茶、湊湊、太二等備受大眾歡迎的網(wǎng)紅品牌，其所呈現(xiàn)的“首店經(jīng)濟”、“網(wǎng)紅經(jīng)濟”等消費熱點，成為其“圈粉”的關(guān)鍵所在。
“通過首店的聚集帶動引領(lǐng)新的消費增長點,可實現(xiàn)消費結(jié)構(gòu)的升級，推動城市服務(wù)功能的提升。” 江蘇常州武進區(qū)湖塘鎮(zhèn)副鎮(zhèn)長時培紅如此評價常州武進吾悅廣場對區(qū)域經(jīng)濟的帶動作用。
除了在品牌引進方面下功夫外，“圍繞人（消費者需求）、貨（商戶）、場（消費場景）”三個維度做精細化管理，是吾悅廣場另一運營特色。
以商戶服務(wù)為例，武進吾悅廣場建立了樓層管家服務(wù)，從前期的招商洽談到中期簽訂合同、進場裝修，再到后期開業(yè)運營，吾悅廣場都會與商戶建立一對一服務(wù)關(guān)系，有任何問題或者需求，由樓層管家統(tǒng)一溝通并迅速跟進，真正做到全方位的關(guān)懷與服務(wù)。
新技術(shù)時代下，新城商業(yè)還加快數(shù)字化經(jīng)營和智慧化運營，在原有數(shù)字化建設(shè)的基礎(chǔ)上，新城正完善自身的智能化管理，提高購物中心的運營效率。在武進吾悅廣場，從支付結(jié)算到會員互動再到商場導航等，均全維度實現(xiàn)了智慧商業(yè)的技術(shù)運用，有效提升了客戶的消費體驗。
武進吾悅廣場的“孩子王”，是該品牌在蘇南地區(qū)的旗艦店，自2012年開業(yè)到2019年，每年保持著兩位數(shù)左右的銷售增長，目前月銷金額近700萬�！斑@得益于吾悅廣場與商戶的良性互動及商場的高效運營�！痹摰甑觊L王全宙表示，吾悅廣場運營團隊不僅積極解決商戶在實際運營中面臨的問題，還借助當下新科技引領(lǐng)商戶開發(fā)新的營銷渠道，幫助商家提升業(yè)績�；谛鲁巧虡I(yè)的精細化管理和智慧化運營，“孩子王”武進吾悅店業(yè)績在蘇南地區(qū)一直遙遙領(lǐng)先。
帶動商業(yè)繁榮 賦能城市未來發(fā)展
“作為城市商業(yè)地標，武進吾悅廣場引領(lǐng)了常州的商業(yè)綜合體潮流，一度是整個常州最時尚的標簽�！睍r培紅認為，吾悅廣場的落地，對武進當?shù)氐慕?jīng)濟、商業(yè)、就業(yè)等都產(chǎn)生了積極影響，有力推動武進區(qū)的商業(yè)繁榮和經(jīng)濟增長。
據(jù)時培紅介紹，武進吾悅廣場不僅為當?shù)氐娜罕妿頃r尚、潮流的休閑生活，還提供了兩三千人的就業(yè)崗位，一直位居當?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)納稅前十強，有力推動了武進區(qū)的消費和經(jīng)濟增長，促進了當?shù)氐纳虡I(yè)繁榮。
今年疫情期間，除了與租戶同舟共濟減免租金外，武進吾悅廣場嚴格落實政府相關(guān)部門下達的防疫防控要求，第一時間溝通商場防控措施，積極配合政府打贏疫情防控攻堅戰(zhàn)。
“每年的重大節(jié)慶，相關(guān)部門都會親自上門做溝通協(xié)調(diào)，針對吾悅廣場的需求做一些主動對接服務(wù)。”在吳小偉看來，政府的大力支持是武進吾悅廣場能夠持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展的重要推動力之一。
“我們每年會組織30多場的營銷活動，其中有不少是城市級甚至世界級的，比如去年做的全世界最大的特斯拉展示�！眳切ケ硎�，借助活動的量級，不僅能夠為商業(yè)品牌賦能，還在一定程度上帶動常州城市形象的推廣和提升，促進城市未來發(fā)展。
事實上，常州武進吾悅廣場只是新城商業(yè)12年發(fā)展的一個縮影。毋庸置疑的是，新城控股成熟的商業(yè)運營團隊、強大的商業(yè)運營能力，已經(jīng)鑄就了新城商業(yè)板塊的核心競爭力。經(jīng)過多年發(fā)展，新城從拿地、設(shè)計到招商運營形成了一整套行之有效的解決方案，新城自有產(chǎn)業(yè)鏈也不斷發(fā)展成熟，有力保障了吾悅的規(guī)�；l(fā)展和精細化運營。
新城控股商業(yè)管理事業(yè)部相關(guān)負責人表示，吾悅廣場近年的快速發(fā)展，與新城控股堅持“雙輪驅(qū)動”發(fā)展模式和秉承幸福商業(yè)理念密不可分，吾悅廣場正在成為更多城市的消費中心，推動城市商業(yè)迭代升級。
此外，在產(chǎn)品端，新城控股堅持產(chǎn)品創(chuàng)新，12年中已經(jīng)歷了4代產(chǎn)品的升級和進化。2020年上半年，新城控股再次打響商業(yè)產(chǎn)品升級戰(zhàn)，發(fā)布以“三區(qū)兩線、五位一體”為核心理念的吾悅價值體系，將原本獨立的商業(yè)結(jié)構(gòu)組合成有機互動的整體，打造更具勢能的吾悅•新城生態(tài)圈，力求實現(xiàn)“一個吾悅，就是一座城市”的目標。
截至9月25日，新城已經(jīng)在全國布局了144座吾悅廣場。在突破中求變，在求變中創(chuàng)新，新城控股在不斷探索商業(yè)與城市、商業(yè)與人文的融合關(guān)系，不斷向便捷化、一體化、科技化、人性化的結(jié)構(gòu)體系發(fā)展，形成獨樹一幟的“吾悅”商業(yè)品牌。
