2024年上半年，成都優(yōu)質寫字樓市場供應短暫放緩，僅錄得位于東大街子市場的甲級樓光環(huán)中心一號樓交付，新增辦公面積約3.5萬平方米，系自2018年下半年以來的最低半年供應量。著眼需求端，上半年凈吸納量錄得約7.8萬平方米，盡管同比環(huán)比均實現(xiàn)改善，但實際市場租賃活躍度回暖有限，增量需求疲軟，市場去化主要由非標樓宇、園區(qū)或老舊物業(yè)升級搬遷至優(yōu)質樓宇的租賃成交主導，需求占比達54.4%。另一方面，自去年起行業(yè)調(diào)整引致的大面積退租暫告市場，上半年除個別第三方辦公空間運營商的騰退外，市場整體趨于穩(wěn)定。

　　相應地，市場整體空置率較去年末下降0.6個百分點至24.1%；累積的去化壓力令業(yè)主進一步擴大商務條件的可談空間，同時積極推出具有競爭力的特價房源，導致市場平均租金較去年末下降3.9%，跌幅逐季擴大。

　　值得關注的是，大面積租戶在甲級樓的議價能力不斷提高，并顯著高于乙級樓。據(jù)上半年統(tǒng)計的近400筆甲、乙級樓的成交案例分析，1,000平方米及以上面積段的成交案例在甲級樓宇落地的平均賬面租金，低于小面積成交案例約每月每平方米14.2元；而這一對比在乙級樓宇中卻為正差。上述數(shù)據(jù)反映，增量需求有限的市場背景下，業(yè)主更愿意以更為彈性靈活的商務條件進行談判，吸引對租金單價敏感度更高的大面積品質租戶。相較之下，中小面積段的租戶則更多控制租賃成本總預算。

　　新增需求分行業(yè)看，TMT仍居首位，占比21.2%；金融業(yè)和房地產(chǎn)建筑業(yè)緊追其后，分別占比20.1%、13.0%。

　　聚焦細分行業(yè)，雖然包括云計算、大數(shù)據(jù)等的產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)依然主導TMT類需求，占比57.6%，但頭部企業(yè)持續(xù)加碼本地生活服務賽道值得關注，上半年市場錄得該類型大面積租賃案例落地，帶動消費互聯(lián)網(wǎng)的需求占比半年環(huán)比顯著增長20.4個百分點至27.8%；同時，電商平臺及相關服務商的搬遷、升級類成交亦推動該類需求占比半年環(huán)比增長2個百分點至9.2%。金融業(yè)方面，普惠金融、保險仍處領銜地位，共占比金融業(yè)需求的近2/3；此外，期貨、金融科技等細分領域亦在上半年衍生增量需求，帶動金融業(yè)動能呈現(xiàn)更多樣化的發(fā)展趨勢。就房地產(chǎn)建筑業(yè)而言，以13.0%的需求占比重回前三，主要得益于央企、國企背景的建筑工程類企業(yè)和房地產(chǎn)服務商的擴張。

　　展望2024年下半年，成都優(yōu)質寫字樓市場供應回升，約65萬平方米的樓宇預計交付，將推動總存量在年末突破千萬；其中，62.4%的供應將落于天府新區(qū)，區(qū)域去化壓力將進一步加大。與此同時，順應辦公需求靈活、多樣的趨勢，第三方辦公服務商預計保持擴張態(tài)勢；存量樓宇也將繼續(xù)積極應變求進，通過改造空置房源以推出精裝、定制類產(chǎn)品。因此，下半年供應端不僅量升，亦將呈現(xiàn)更多元化的辦公產(chǎn)品，市場競爭或將加劇。

　　但這也給企業(yè)提供了更多辦公選擇。預計下半年企業(yè)將持續(xù)通過整合、搬遷辦公面積來尋求最優(yōu)的解決方案，實現(xiàn)降本增效。特別是“以價換量”或將主導全年租賃策略，樓宇之間的租金差值縮小令租賃窗口期擴大，也模糊了升級與搬遷兩種活動間的界定。追溯過去兩年，升級、搬遷合計的需求占比從14.1%顯著增長至54.4%。而目前租戶市場下，搬遷與升級預計均能實現(xiàn)成本控制，相較于過去的租約，企業(yè)持同樣甚至更低的租賃總成本（包括租金、物業(yè)費、搬遷及裝修等費用）或將能升級到更高品質的樓宇。因此，更多企業(yè)借機優(yōu)化辦公資產(chǎn)組合，通過搬遷換租來實現(xiàn)降本增效和品質提升的雙贏。

　　另一方面，對于擁有自持或自建樓宇的企業(yè)而言，通過回遷辦公面積來實現(xiàn)降本增效的趨勢或將延續(xù)。下半年預計超35萬平方米的總部樓將交付，或將對相關企業(yè)的現(xiàn)有約6.3萬平方米的市場化租賃需求造成影響，主要集中在TMT、金融業(yè)、專業(yè)服務業(yè)等領域。

      來 源： CBRE世邦魏理仕 

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