北京，2024年12月26日 --享譽(yù)全球的房地產(chǎn)服務(wù)及咨詢顧問公司戴德梁行發(fā)布《2024年四季度北京寫字樓零售市場報告》。戴德梁行首席政策分析專家、北區(qū)研究部主管魏東表示，本季度，持續(xù)的"降本增效"和"以價換量"策略致使北京寫字樓市場租金繼續(xù)下行。未來一年，有限的新增供應(yīng)為市場的存量去化提供了有利條件，市場空置率或?qū)⑦M(jìn)一步下調(diào)，但短期內(nèi)企業(yè)成本控制的訴求將使租金水平繼續(xù)下探。
四季度北京寫字樓市場租金繼續(xù)下調(diào)，市場租賃成交好轉(zhuǎn)
截至四季度，2024全年累計新增供應(yīng)量達(dá)27.3萬平方米，分別較2023年和2022年全年下降55%和35.6%。本季度，持續(xù)的"降本增效"和"以價換量"策略致使北京寫字樓市場租金繼續(xù)下行。全市租金環(huán)比下降8.0%，同比下降17.8%至每月每平方米人民幣244.8元，五大核心商圈環(huán)比下降7.4%，同比下降16.9%至每月每平方米人民幣289.7元。市場租金的持續(xù)走低和新入市項(xiàng)目的提前預(yù)租支撐了市場活躍度。本季度，全市和五大核心商圈市場凈吸納量分別為10.6萬和4.2萬平方米。縱觀全年，全市和五大核心商圈市場去化趨勢較2023年和2022年全年有所好轉(zhuǎn)，凈吸納量分別為31.8萬和17.5萬平方米。在此背景下，市場空置與去年同期相比得以下調(diào)，全市空置率同比下降0.4百分點(diǎn)至18.3%，五大核心商圈空置率同比下降0.5個百分點(diǎn)為12.1%。
TMT行業(yè)市場支柱地位凸顯
四季度，TMT、專業(yè)服務(wù)業(yè)和金融業(yè)三大傳統(tǒng)行業(yè)分別占所有行業(yè)總成交面積的51.6%、15.9%和11.2%。其中，專業(yè)服務(wù)業(yè)中律所板塊持續(xù)活躍；金融業(yè)中除保險板塊表現(xiàn)亮眼外，投資理財類公司租賃活動也較為積極。醫(yī)療健康行業(yè)則穩(wěn)居第四位優(yōu)勢，占所有行業(yè)總成交面積的5.0%�？v觀全年，TMT行業(yè)占所有行業(yè)總成交面積的39.1%，高于第二名金融業(yè)近14個百分點(diǎn)。在經(jīng)濟(jì)下行各行業(yè)均表現(xiàn)疲軟的背景下，TMT行業(yè)在北京寫字樓市場的支柱地位愈加凸顯。
從產(chǎn)業(yè)發(fā)展來看，前三季度，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)增加值同比增長14%，顯示北京高精尖產(chǎn)業(yè)釋放強(qiáng)勁增長動力。12月，《2025北京高精尖產(chǎn)業(yè)投資指南》發(fā)布，為推動北京市高精尖產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展提供了有力的支撐。戴德梁行北區(qū)項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部主管鄧姍姍對此表示，未來，新一代信息技術(shù)、集成電路、醫(yī)藥健康、智能設(shè)備、節(jié)能環(huán)保、新能源汽車、新材料、人工智能等產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)為北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入新活力，相關(guān)的上下游企業(yè)將為北京寫字樓市場帶來更多租賃需求。
零售市場的提質(zhì)升級仍以存量項(xiàng)目更新改造為主
四季度，北京零售市場迎來年底供應(yīng)小高峰，共有5個優(yōu)質(zhì)購物中心開業(yè)，為市場帶來61.52萬平方米的優(yōu)質(zhì)零售空間，全市購物中心總存量升至1,630萬平方米。戴德梁行北區(qū)商業(yè)部主管孟祎表示，本季度入市的項(xiàng)目雖均位于非核心商圈，但多為體量較大的品牌開發(fā)商打造，品質(zhì)及開業(yè)率都較高，進(jìn)一步提升了整體市場的商業(yè)環(huán)境。
存量項(xiàng)目的更新改造仍是北京零售市場提質(zhì)升級的主旋律，在提升整體市場商業(yè)環(huán)境的同時，也豐富了零售市場供應(yīng)的多樣性，孟祎如是說。本季度入市的亦莊龍玥城由原城鄉(xiāng)世紀(jì)廣場改造而來，石景山和美匯為原五里坨便民服務(wù)中心項(xiàng)目，有效落地盤活了區(qū)域內(nèi)的商業(yè)存量資產(chǎn)。另外，位于中關(guān)村商圈的雙安商場，及望京商圈由華彩商業(yè)中心改造的北京望京萬象匯也基本完成，預(yù)計將于年底或明年年初亮相；西單商場南區(qū)也將于年內(nèi)啟動拆除重建。本季度新店開業(yè)主要以高端時尚零售及餐飲為主，核心商圈標(biāo)桿項(xiàng)目仍是各品牌首店、精品店入駐的首選。
北京統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年1-10月北京社會消費(fèi)品零售總額同比下降1.3%，降幅進(jìn)一步加大。經(jīng)濟(jì)下行壓力帶來的消費(fèi)降級現(xiàn)象給各項(xiàng)目及品牌帶來較大的運(yùn)營壓力，本季度各購物中心仍在積極進(jìn)行品牌更新及升級，同時通過沉浸式的場景打造、主題活動及線上線下數(shù)字化服務(wù)等方式吸引客流，提升消費(fèi)者的粘性。
2024年北京零售市場新增供應(yīng)為近十年來最高
2024年北京零售市場共迎來13個項(xiàng)目的入市，為市場帶來137萬平方米的優(yōu)質(zhì)零售空間，為近十年來最高。2025年預(yù)計仍將有約105萬平方米的新增供應(yīng)計劃投放市場，整體供應(yīng)仍以遠(yuǎn)郊區(qū)域大體量新建項(xiàng)目及傳統(tǒng)商圈更新改造的存量項(xiàng)目為主。此外，北京提出到2025年各區(qū)至少有一條高品質(zhì)的商業(yè)步行街，北京大屯里特色商業(yè)街預(yù)計2025年上半年開業(yè)，將為消費(fèi)者帶來更加多元化的消費(fèi)場景。
來 源：戴德梁行
