2023年第三季度，上海產業(yè)園區(qū)市場的租賃情緒仍顯踟躇，凈吸納量在本季度再次下探，前三季度凈吸納量總量不及2022年全年的一半。面臨去化壓力的不少核心區(qū)子市場業(yè)主也在持續(xù)升級激勵措施，致使核心子市場的平均租金在本季度出現近三年來的最大幅度調整。新增供應集中入市疊加暫緩的租賃需求，今年產業(yè)園區(qū)的空置率將出現抬升。上海戰(zhàn)略性新興產業(yè)發(fā)展勢頭的穩(wěn)健回升將有望帶動租賃情緒的回暖。

　　租戶追求性價比趨勢明顯，

　　核心子市場平均租金環(huán)比下降

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　　租戶追求性價比的趨勢明顯，致使需求表現分化：核心子市場凈吸納量已連續(xù)兩個季度為負，成熟中子市場本季度仍有6萬平方米左右的凈吸納量。

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　　張江、漕河涇、市北、周康和桃浦南大均有新項目竣工入市，為市場帶來約33萬平方米的新增供應。

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　　核心子市場平均租金環(huán)比下降0.8%至4.55元每平方米每天，成熟中子市場的平均租金與上季度持平。

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　　新增供應集中入市疊加暫緩的租賃需求，今年起產業(yè)園區(qū)的空置率將出現抬升。

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　　戰(zhàn)略性新興產業(yè)增長，

　　有望帶動租賃情緒的回暖

　　年上半年，上海戰(zhàn)略性新興產業(yè)總產值同比增長14.6%，其中新能源汽車、新能源和高端裝備產值分別增長69.8%、57.8%和33.1%。作為產業(yè)園區(qū)需求的主要來源，這些產業(yè)發(fā)展勢頭的穩(wěn)健回升將有望帶動租賃情緒的回暖。

　　上海產業(yè)園區(qū)子市場空置率及平均租金

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　　市場階段性供應高峰將至，

　　租賃方案選擇更為多元

　　預計2023年四季度之后，上海產業(yè)園區(qū)市場將進入階段性供應高峰，主要供應量將來自于戰(zhàn)略新興產業(yè)基礎雄厚、租賃活躍的部分子市場。大量高品質新增供應的入市有望給租賃市場注入新的動能，為企業(yè)提供更多元化的租賃方案選擇。

　　上海產業(yè)園區(qū)市場趨勢

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　　總結與建議

　　根據最新發(fā)布的統(tǒng)計數據：按不變價格計算，2023年前三季度我國GDP同比增長5.2%。從GDP、消費、固定資產投資、進出口總值、規(guī)模以上工業(yè)增加值、CPI、就業(yè)等七組數據可以看出，國民經濟總體持續(xù)恢復向好，實現全年5%左右的預期目標有信心。

　　從宏觀基本面來看，地方專項債發(fā)行節(jié)奏加快、LPR連續(xù)調降等政策變動都說明政府正在適度加強逆周期調節(jié)力度。

　　對租戶而言，優(yōu)惠的租賃成本將使科技企業(yè)、尤其是初創(chuàng)企業(yè)受惠，為市場的長期繁榮培育需求。

　　對業(yè)主而言，在租賃情緒放緩疊加未來供應高峰的雙重影響下，高力國際建議仍以促進去化為主旋律；部分有前瞻性的業(yè)主可以考慮提供聯合辦公或其他定制化產品以貼合租戶降本增效的需求，提升市場競爭力。