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樓市超460次寬松政策后 何時(shí)筑底反彈?
http://m.naohuainiu.cn房訊網(wǎng)2022/7/5 9:50:18
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[提要]中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,2022年上半年,各地出臺(tái)樓市寬松政策已超460次,覆蓋城市超200個(gè),次數(shù)刷新歷史記錄。

  2022年的進(jìn)度條過(guò)半,上半年的樓市也經(jīng)歷了不少意料之外的波折與調(diào)整。隨著寬松政策的逐漸加碼,樓市也在這個(gè)6月的夏天感受到了復(fù)蘇回暖的氣息。

  跨過(guò)“倒春寒”

  “從短期來(lái)看市場(chǎng)已經(jīng)觸底,并不是觸底反彈,而是一個(gè)緩慢溫和的恢復(fù)過(guò)程。”近日,萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮在股東大會(huì)上雖稱“這是我從業(yè)以來(lái)壓力最大的一段時(shí)間”,但仍一反長(zhǎng)期以來(lái)的悲觀論調(diào),給出了積極強(qiáng)心的論斷。

  向來(lái)在房地產(chǎn)行業(yè)扮演著意見(jiàn)領(lǐng)袖的郁亮發(fā)聲,也讓地產(chǎn)股久違地出現(xiàn)了向上波動(dòng)行情。次日,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊接連逆市走強(qiáng),甚至有多家房企、物企掀起了漲停潮。

  郁亮的信心背后也有著數(shù)據(jù)支撐:國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,5月全國(guó)商品房銷售面積環(huán)比增長(zhǎng)25.8%,銷售額環(huán)比增長(zhǎng)29.7%,實(shí)現(xiàn)今年以來(lái)單月環(huán)比首次提高。

  這是一個(gè)積極信號(hào)。2022年以來(lái),房地產(chǎn)已經(jīng)走過(guò)了嚴(yán)峻的4個(gè)月。

  越過(guò)1月、2月傳統(tǒng)的銷售淡季,受多地疫情反復(fù)等超預(yù)期因素影響,“倒春寒”來(lái)襲,“金三銀四”爽約。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,4月房地產(chǎn)行業(yè)銷售與投資雙雙進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)。

  前4個(gè)月的萎靡也讓上半年的銷售規(guī)模整體承壓。中指研究院數(shù)據(jù)顯示,上半年,重點(diǎn)100城新建商品住宅成交面積降幅超四成,購(gòu)房者置業(yè)信心不足,成交規(guī)模為近幾年同期最低水平,市場(chǎng)延續(xù)調(diào)整態(tài)勢(shì)。

  好在,復(fù)蘇的信號(hào)終于在5月出現(xiàn)。行業(yè)主要指標(biāo)開(kāi)始改善,單月新房銷售規(guī)模和開(kāi)發(fā)投資規(guī)模分別環(huán)比上漲26%和14%,市場(chǎng)信心開(kāi)始恢復(fù)。

  “在政策面持續(xù)寬松的情況下,購(gòu)房的環(huán)境越來(lái)越好,到了5、6月,政策效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)出來(lái),購(gòu)房需求逐漸被釋放,購(gòu)房便利程度逐漸被增加,銀行信貸等也都給予了比較大的支持,所以說(shuō)最新數(shù)據(jù)跟政策非常匹配。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

  正如嚴(yán)躍進(jìn)所言,刷新記錄的政策規(guī)模成為了此輪市場(chǎng)轉(zhuǎn)向的重要推力。

  需求端:政策頻出扶持購(gòu)房

  中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,2022年上半年,各地出臺(tái)樓市寬松政策已超460次,覆蓋城市超200個(gè),次數(shù)刷新歷史記錄。

  各地推出的政策主要著眼需求端,包含放松限售限購(gòu)、降低首付比例、降低房貸利率等等,其中尤以公積金政策的調(diào)整最為頻繁。例如,6月便有接近30城提高公積金貸款額度和降低首付比例,超過(guò)20城市發(fā)放各種購(gòu)房補(bǔ)貼。

  除了政策數(shù)量多,發(fā)布政策的城市級(jí)別也越來(lái)越高。一季度,政策暖風(fēng)自三四線城市風(fēng)起,等到了4-6月,二線城市“加入群聊”并逐漸成為政策推出的主力,甚至有南京、武漢成都、杭州、廈門等傳統(tǒng)熱點(diǎn)城市也踏入穩(wěn)樓市行列。

  但整體來(lái)說(shuō),今年各地出臺(tái)的政策仍多是在上一輪樓市放松周期中出現(xiàn)過(guò)的“老朋友”,如,放松限購(gòu)、限貸、限售等均為傳統(tǒng)樓市調(diào)控常見(jiàn)的“五限”放松,鄭州等地不久前推出的房票安置政策也是2015年的“舊招新用”。

  若是看本輪放松周期里的創(chuàng)新,也有“點(diǎn)”“面”之分。從個(gè)別城市看,長(zhǎng)沙“以租換購(gòu)”思路走出了“租出去就算無(wú)房”的理念,被稱為是打通了長(zhǎng)沙新房、二手房和租房市場(chǎng)間的通道的奇招;溫州推出“安居貸”著眼房貸負(fù)擔(dān),讓房貸也能“先息后本”,留出了前三年只還利息的緩沖期。

  從趨勢(shì)上看,補(bǔ)貼二孩、三孩政策成為了本輪扶持樓市的創(chuàng)新方向,形成一定規(guī)模。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),目前已有十余城出臺(tái)針對(duì)二孩、三孩家庭的購(gòu)房寬松政策,包括放松限購(gòu)、購(gòu)房補(bǔ)貼等。

  “多城出臺(tái)針對(duì)二孩、三孩家庭的購(gòu)房政策,達(dá)到了一箭雙雕的效果,既促進(jìn)了合理購(gòu)房需求的釋放,也在一定程度上達(dá)到了鼓勵(lì)生育、促進(jìn)人口增長(zhǎng)的目的!敝T葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄稱。

  供應(yīng)端:土拍回暖促進(jìn)拿地

  再看供應(yīng)端。上半年,企業(yè)資金壓力不減疊加市場(chǎng)調(diào)整態(tài)勢(shì)延續(xù),房企新開(kāi)工積極性不足。

  中指研究院數(shù)據(jù)顯示,2022年1-5月,全國(guó)房屋新開(kāi)工面積為5.2億平方米,同比下降30.6%;房屋竣工面積為2.3億平方米,同比下降15.3%。

  重點(diǎn)城市短期庫(kù)存穩(wěn)定在相對(duì)高位,也讓出清周期有所延長(zhǎng)。截至5月末,50個(gè)代表城市商品住宅可售面積處于2017年以來(lái)的相對(duì)高位。若按近6個(gè)月月均銷售面積計(jì)算,短期庫(kù)存出清周期為18.9個(gè)月,較2021年末延長(zhǎng)5.0個(gè)月。

  但6月以來(lái),土地市場(chǎng)同樣有了明顯回暖。6月監(jiān)測(cè)城市出讓金總額較5月增逾六成,其中上海以近864億元領(lǐng)跑;長(zhǎng)三角地區(qū)宅地密集入市,占據(jù)出讓金總額榜單八席。

  “由于今年集中供地次數(shù)增加至4次,也增加了房企拿地靈活性,優(yōu)質(zhì)地塊占比提升,未來(lái)供地將‘量縮價(jià)漲’;預(yù)計(jì)下半年土拍規(guī)則繼續(xù)放寬,降門檻、降地價(jià)、提利潤(rùn),提升企業(yè)拿地意愿!敝兄秆芯吭赫J(rèn)為。

  筑底已至,何時(shí)反彈?

  從政策吹動(dòng)疲軟的大環(huán)境,到五六月翹尾的行情,今年樓市大戲的上半場(chǎng)已十分精彩。持續(xù)改善的供需環(huán)境讓6月樓市呈現(xiàn)出“環(huán)比增速擴(kuò)大、同比降速收窄”的筑底態(tài)勢(shì),下一步的復(fù)蘇又將從何開(kāi)始?

  “購(gòu)房者信心持續(xù)回歸,6月份全國(guó)新房的找房熱度呈現(xiàn)總體上揚(yáng)態(tài)勢(shì),一線城市的上漲尤為明顯,體現(xiàn)出其強(qiáng)勁的反彈力度!苯,58同城、安居客發(fā)布的2022年《6月國(guó)民安居指數(shù)報(bào)告》顯示,6月全國(guó)新房找房熱度環(huán)比上漲2.3%,一線城市新房找房熱度環(huán)比上漲16.9%。

  “上半年的政策對(duì)于改善型需求拉動(dòng)力度明顯增大,不少城市通過(guò)限購(gòu)放松快速將潛在購(gòu)房群體轉(zhuǎn)變成實(shí)際購(gòu)房群體,預(yù)計(jì)下半年全國(guó)整體商品房銷量會(huì)明顯超過(guò)上半年!58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波分析認(rèn)為,市場(chǎng)去化仍將面臨區(qū)域分化,不僅體現(xiàn)在城市之間,板塊之間的分化也將表現(xiàn)得更為明顯。

  業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,一線城市及熱點(diǎn)二線城市仍將在本輪復(fù)蘇中扮演領(lǐng)頭羊的角色。同時(shí)二線和三四線城市分化將加劇,熱點(diǎn)二線及東部核心城市群內(nèi)三四線城市或?qū)⒙氏绕蠓(wěn)回暖。

  來(lái)源:中國(guó)新聞網(wǎng)

編輯:wangdc

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